Đề xuất kiểm soát hạn mức sở hữu bất động sản của cá nhân

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đã nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS). 

Thứ nhất, nếu có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính theo thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan. Mức thuế suất này được đề xuất nhằm tiệm cận với thuế suất doanh nghiệp trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Thứ hai, nếu không thể xác định được các chi phí đầu vào, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.    

Thông tin này đang thu hút nhiều sự quan tâm trên thị trường địa ốc, nhất là khi việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng vẫn là thách thức lớn.  

Thu thuế BĐS sẽ công bằng hơn

Chia sẻ về đề xuất này tại talkshow mới đây củaVietnamBiz, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam nhìn nhận, mục tiêu cốt lõi của việc đưa ra mức thuế 20% trên lợi nhuận là nâng cao tính minh bạch và công bằng trong khâu thu thuế BĐS. 

Hiện nay, mức thuế 2% áp dụng trên toàn bộ giá bán khiến người có lợi nhuận thấp và người có lợi nhuận lớn đều chịu cùng tỷ lệ, dẫn đến xung đột về phân bổ gánh nặng thuế. Việc tính thuế theo lợi nhuận thực sẽ giúp phân biệt rõ người có lợi nhuận cao sẽ đóng thuế nhiều hơn, phù hợp với nguyên tắc công bằng.

Chính sách này phản ánh đúng biến động giá trị BĐS trong hơn một thập kỷ qua, khi nhiều khu vực tăng giá 10 - 20 lần nhưng vẫn áp thuế cố định.

Cùng với đó, nguồn thu ngân sách sẽ được tối ưu hóa để phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng khi chi phí mua đất và xây dựng tăng cao. Mức 20% này cũng tương đồng với một số thị trường phát triển, góp phần hội nhập với khung thuế toàn cầu.

Song, vấn đề lớn nhất là xác định giá vốn và chi phí hợp lệ. Theo chuyên gia, với quy định hiện hành, chi phí hợp lệ phải đáp ứng đủ 3 điều kiện là phát sinh thực tế (hóa đơn, chứng từ hoặc giao dịch ngân hàng), liên quan trực tiếp đến tài sản chuyển nhượng và phù hợp quy định của Luật Quản lý thuế.

Nhiều giao dịch mua bán cách đây hàng chục năm không lưu giữ đầy đủ hồ sơ, hoặc các chi phí như sửa chữa, môi giới không được kê khai rõ ràng. Để khắc phục những vấn đề này, cần xây dựng hướng dẫn chuyên môn chi tiết về việc công nhận các khoản chi phí, bao gồm hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo, lãi vay thực tế, khấu hao tài sản cố định...

Việc phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch BĐS kết nối giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, ngân hàng và cơ quan thuế cũng là yếu tố then chốt, giúp xác minh lịch sử mua bán và chi phí đầu tư nhanh chóng, chính xác.  

Ranh giới giữa mua ở thực và đầu tư, đầu cơ

Trên thực tế, Việt Nam chưa có dữ liệu công dân liên kết với BĐS đủ mạnh để phân loại rõ các mục đích sử dụng như mua ở thực, đầu tư hay đầu cơ. 

Nhìn ra thế giới, ông Tuấn chia sẻ kinh nghiệm từ các thị trường quốc tế cho thấy, cơ chế miễn giảm thuế theo thời gian nắm giữ và số lượng tài sản sẽ rất hiệu quả.

Ở Anh, Mỹ hay Úc, người sở hữu BĐS được hưởng mức thuế lãi vốn (Capital Gains Tax - áp dụng cho lợi nhuận thu được từ bán tài sản) giảm dần theo thời gian nắm giữ, thậm chí miễn thuế cho nhà ở chính sau một thời gian nhất định. Thêm vào đó, họ phân loại thuế theo thứ tự nhà sở hữu như nhà đầu tiên hưởng ưu đãi, còn nhà thứ hai, thứ ba sẽ chịu thuế cao hơn.

Vị này kiến nghị Việt Nam nên xây dựng cơ chế tương tự như miễn hoặc giảm thuế cho nhà ở chính, tăng dần thuế suất với bất động sản thứ hai, thứ ba và bổ sung ưu đãi giảm dần theo thời gian nắm giữ từ 5 - 15 năm. Điều này sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ và thúc đẩy ổn định thị trường.   

Đồng thời, triển khai hệ thống kiểm soát hạn mức sở hữu bất động sản mỗi cá nhân. Sau đó, khi cơ sở dữ liệu hoàn thiện, có thể mở rộng phân loại theo mục đích và đưa ra khung thuế tương ứng. 

"Cần phân biệt người mua ở thực, nhà đầu tư, đầu cơ. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy miễn thuế hoặc giảm thuế cho căn nhà đầu tiên và căn nhà duy nhất; tăng thuế cho căn thứ hai, thứ ba là cơ chế vừa bảo vệ người ở thật, vừa kiểm soát đầu cơ", chuyên gia nói.