Diễn biến thị trường bất động sản phía Nam trong quý II

Giá giao dịch đất nền chủ yếu dưới 30 triệu/m2 

Theo báo cáo, quý vừa qua, phân khúc đất nền tại khu vực phía nam ghi nhận chỉ số cải thiện cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp có 6.535 nền, tăng 5% so với quý trước. Xét theo địa phương, Bình Dương chiếm tỷ trọng 34,2%, Long An 25,3%, Đồng Nai 22,1%, Bà Rịa - Vũng Tàu 8,3%, TP HCM 7,9% và Tây Ninh 2,2%. 

Lượng tiêu thụ đạt 184 nền, gấp 2,6 lần so với quý I. Đơn vị đánh giá, sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với 3 tháng đầu năm, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu/m2.

Mặt bằng giá đất nền sơ cấp không có nhiều biến động. Giá bán tại TP HCM dao động 14,2 - 140 triệu/m2, Đồng Nai khoảng 9,2 - 74,1 triệu/m2, Bà Rịa Vũng Tàu khoảng 8,4 - 64,9 triệu/m2, Long An khoảng 9 - 60,1 triệu/m2, Bình Dương khoảng 8,9 - 58,4 triệu/m2, Tây Ninh khoảng 6 - 38 triệu/m2. 

Với đất nền thứ cấp, giá tăng khoảng 1% so với quý trước. Thanh khoản thị trường ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở các dự án hoàn thiện hạ tầng - pháp lý, thuận tiện trong việc kết nối về các khu trung tâm.  

DKRA dự báo sang quý III, nguồn cung mới sẽ có nhiều cải thiện đáng kể so với 2 quý đầu năm, dao động 450 - 550 nền, phân bổ chủ yếu ở Bình Dương, Long An,… Thanh khoản thị trường duy trì đà khởi sắc, trong đó vùng ven TP HCM được kỳ vọng là khu vực dẫn dắt thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp tiếp tục đà thanh khoản tích cực, nhóm sản phẩm đã xong hạ tầng - bàn giao sổ, thuận tiện trong liên kết vùng,… thu hút các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường đất nền trong thời gian tới. 

Nguồn cung căn hộ chủ yếu từ khu đông Sài Gòn 

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung ghi nhận 14.538 căn mở bán mới, tăng 12% so với quý I và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng sản phẩm này đến từ 126 dự án, trong đó có 4 dự án mới. Các dự án chủ yếu phân bổ TP HCM (chiếm 56%) và Bình Dương (38,8%). Số ít còn lại ở Bà Rịa - Vũng Tàu (2,9%), Long An (1,8%) và Đồng Nai (0,5%). Tây Ninh không có căn hộ mới mở bán. 

TP HCM dẫn đầu tỷ trọng nguồn cung sơ cấp khu vực. Nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. 

Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 3.349 căn, tăng 88% so với quý I và tăng 82% so với cùng kỳ năm ngoái. Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung giá từ 40 - 55 triệu/m2 tại TP HCM hay từ 30 - 35 triệu/m2 tại Bình Dương.

Giá căn hộ sơ cấp không có nhiều biến động so với hồi đầu năm. Tại TP HCM dao động 30 - 493 triệu/m2, Bình Dương 31 - 59 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu 35 - 51 triệu/m2, Đồng Nai 31 - 41 triệu/m2, Long An 21 - 24 triệu/m2. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản khởi sắc, song vẫn ở mức thấp và khó đột biến trong ngắn hạn. 

DKRA dự báo thời gian tới, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực này sẽ tăng so với quý II, dao động 2.500 - 3.500 căn, tập trung chủ yếu ở TP HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm từ tháng 8, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp,… được kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường thời gian tới.

Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Với căn hộ thứ cấp, dự báo thị trường đạt nhiều cải thiện tích cực về thanh khoản cũng như giá bán.  

Giá nhà liền thổ đi ngang

Với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.878 căn đến từ 86 dự án (trong đó có 8 dự án mới), tăng 12% so với quý I.

Lượng sản phẩm này phân bổ chủ yếu ở TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương - tương đương khoảng 91% tổng cung khu vực.  

Lượng tiêu thụ tăng gấp 4,5 lần so với quý I, đạt 587 căn. Phần lớn giao dịch tập trung ở sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín.

Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, còn thị trường thứ cấp cũng tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I. 

Dự kiến trong quý III, nguồn cung nhà liền thổ mới sẽ tiếp tục đà tăng trưởng của quý trước, dao động 950 - 1.050 căn. Thanh khoản được dự báo sẽ khởi sắc, trong đó, nhóm sản phẩm được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Các chính sách ưu đãi tiếp tục được doanh nghiệp áp dụng nhằm kích cầu.

Trên thị trường thứ cấp, dự báo sẽ ghi nhận cải thiện tích cực về lượng giao dịch cũng như mức giá chuyển nhượng. Giao dịch tập trung cục bộ ở các sản phẩm thuộc các khu đô thị có liên kết vùng thuận tiện, đã cấp giấy chủ quyền nhà ở,…