Đô thị Kinh Bắc dự kiến phát triển quĩ đất KCN lên 1.700 ha, tận dụng cơ hội sau dịch Covid-19 tại Trung Quốc

Ngành BĐS khu công nghiệp có thể hưởng lợi sau dịch Covid-19 tại Trung Quốc 

Theo Chứng khoán BSC, dịch Covid-19 tại Trung Quốc có thể khiến các nhà máy thúc đẩy kế hoạch rời khỏi nước này sớm hơn để bảo vệ công nhân viên của họ và ổn định hoạt động. Việc dịch chuyển nhà máy sang các nước lân cận trong đó có Việt Nam có thể khiến ngành bất động sản khu công nghiệp được hưởng lợi. 

Là một trong những doanh nghiệp đặt trọng tâm vào phát triển bất động sản KCN, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã CK: KBC) hiện sở hữu quĩ đất KCN vào khoảng gần 800 ha diện tích thương phẩm dự kiến bảo đảm cho doanh thu của doanh nghiệp này trong dài hạn.

Trong năm 2020, Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh dự kiến đi vào hoạt động sẽ là điểm sáng cho Đô thị Kinh Bắc với kế hoạch cho thuê khoảng 60 ha. 

Được biết, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh từng được điều chỉnh qui hoạch từ 432 ha xuống còn 300 ha, diện tích thương phẩm khoảng 105 ha. Quĩ đất thương phẩm này có thể đóng góp vào hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp trong khoảng 2 - 3 năm nữa. 

Kinh Bắc kì vọng trong năm 2020, Nam Sơn Hạp Lĩnh sẽ xử lí xong thủ tục pháp lí. Hiện đã có khách hàng kí hợp đồng MOU (biên bản ghi nhớ) khoảng 60 ha.  

Về dài hạn, Kinh Bắc có kế hoạch xin trình khu KCN mới là Bình Giang – Hưng Yên (900 ha), là quĩ đất đóng góp tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, các KCN Quang Châu, Tân Phú Trung tiếp tục giữ tốc độ cho thuê ổn định. Hai KCN này còn có khả năng cho thuê tốt lần lượt khoảng 25 - 30 ha.

Về giá cho thuê năm 2020 được dự báo không tăng mạnh do giá thuê năm 2019 đang ở mức khá cao, đã tăng 7 - 15% so với cùng kì. Giá thuê đất trung bình trong quí III/2019 khu vực miền Bắc khoảng 95 USD/m²/chu kì thuê, tương ứng tỉ lệ tăng 6,7%.

Giá đất trung bình trong quí IV/2019 khu vực miền Nam đã đạt 101 USD/m²/chu kì thuê, tăng 12%. Vì giá cho thuê cao khiến lượng hấp thụ không tăng mạnh, do đó, trong năm 2020, dư địa để tăng giá cho thuê không còn nhiều như 2019.

Mảng khu công nghiệp mang lại lợi nhuận chính cho Đô thị Kinh Bắc

Cập nhật kết quả kinh doanh năm 2019, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc đạt 3.249 tỉ đồng, tăng trưởng 30% và 1.079 tỉ đồng, tăng 33%. Doanh nghiệp chủ yếu ghi nhận sự tăng trưởng tích cực đến từ kinh doanh khu công nghiệp. 

Cụ thể, doanh thu từ mảng KCN khoảng 2.286 tỉ đồng, tăng 12% với tổng diện tích cho thuê đạt 108 ha (tương đương với 2018), giá cho thuê các khu tăng từ 7 - 15%. Biên lợi nhuận gộp mảng KCN giảm nhẹ từ mức 59% xuống 58%, cho thuê chủ yếu ở các KCN Quang Châu, Tân Phú Trung, Quế Võ mở rộng.

Doanh thu từ mảng dịch vụ năm 2019 đạt 233 tỉ đồng, tăng 44%, biên lợi nhuận ổn định ở mức 46 - 47%, phí dịch vụ đang ở mức trung bình 0,75 USD/m2. Doanh thu mảng dịch vụ sẽ tăng dần theo tỉ lệ lấp đầy các KCN, đóng góp khoảng 7% tổng doanh thu. 

Doanh thu bất động sản ghi nhận từ khu đô thị Tràng Duệ khoảng 579 tỉ đồng, tương ứng khoảng 4 ha, biên lợi nhuận gộp đạt mức cao khoảng 70%. Trong khi đó, khu đô thị Phúc Ninh vẫn trì hoãn chưa ghi nhận doanh thu.

Về một số chỉ tiêu tài chính của công ty, tài sản ngắn hạn trong cơ cấu tài sản chiếm tỉ trọng lớn, đạt 85% trong tổng tài sản do hàng tồn kho và khoản phải thu cao, tuy nhiên có xu hướng giảm. Tỉ lệ nợ vay ở cũng giảm cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp đang cải thiện.

Các chỉ số năng lực hoạt động có xu hướng cải thiện. Trong đó, chỉ số vòng quay hàng tồn kho tăng trong năm 2019 cho thấy doanh nghiệp bán hàng nhanh và hàng tồn kho không bị ứ đọng nhiều. Ngoài ra, vòng quay khoản phải thu tăng trở lại năm 2019 sau hai năm liền trước duy trì ở mức thấp, có thể thấy Kinh Bắc được khách hàng trả nợ càng nhanh. 

Tuy nhiên, vòng quay phải trả sụt giảm từ 8,1 còn 1,4 trong năm vừa qua có thể ảnh hưởng không tốt đến xếp hạng tín dụng của doanh nghiệp này. Chu kì lưu chuyển tiền giảm đáng kể từ hơn 3.148 ngày trong năm 2018 còn 2.057 ngày trong năm 2019.

Động lực tăng trưởng năm 2020 – 2021 của Kinh Bắc còn đến từ bất động sản khu đô thị

Doanh nghiệp dự kiến mở bán khu đô thị Phúc Ninh giai đoạn 2 với diện tích thương phẩm 10 ha/22 ha, giá bán 18 - 20 triệu đồng/m², giá vốn 9 - 10 triệu đồng/m² tương ứng mức biên lợi nhuận gộp 48%. Như vậy, bất động sản khu đô thị sẽ là động lực tăng trưởng cho Kinh Bắc giai đoạn 2020 – 2021

Kinh Bắc cho biết kế hoạch kinh doanh năm 2020 sẽ ghi nhận khoảng 4 - 5 ha Khu đô thị Phúc Ninh, doanh thu đạt từ 750 - 800 tỉ đồng. Tuy nhiên, việc ghi nhận doanh thu này từ 2019 đã bị trì hoãn.

Do đó, năm 2020, BSC dự báo tổng diện tích khu đô thị sẽ khoảng 5 - 6 ha, đóng góp doanh thu khoảng 896 tỉ đồng, tương ứng 27% tổng doanh thu của doanh nghiệp. Trong đó, doanh thu thu về từ khu đô thị Phúc Ninh khoảng 350 tỉ đồng với diện tích thương phẩm 1,5 – 2 ha.

Ngoài ra, từ khu đô thị Tràng Duệ có thể tiếp tục ghi nhận như năm 2019 khoảng 4 ha đất nền. Tính hết năm 2019, diện tích thương phẩm còn lại khu đô thị Tràng Duệ khoảng 16 ha/42 ha. Với tốc độ bán trung bình như 2019, BSC cho rằng khu đô thị Tràng Duệ sẽ tiếp tục đóng góp vào kết quả kinh doanh cho doanh nghiệp khoảng 3 - 4 năm tiếp theo.