Đổi mới toàn diện Luật thuế bất động sản

Hệ thống thuế về bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Thuế về chuyển quyền bất động sản phải thu ở mức phù hợp để khuyến khích các giao dịch chính thức

Hiện nay, không đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất mà mới chỉ đánh thuế sử dụng đất, trong đó thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như đã bãi bỏ hoàn toàn và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ thu ở mức thấp với thuế suất cơ bản 0,03% giá trị đất đai theo bảng giá của nhà nước (tại các nước công nghiệp tỷ suất thuế cơ bản thường từ 1-1,5% giá trị thị trường).

Ngăn chặn tình trạng sốt đất

Đối với thuế về chuyển quyền bất động sản, Việt Nam đã chuyển sang thuế thu nhập từ chuyển quyền nhưng trên thực tế vẫn thu theo thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị chuyển quyền tính theo bảng giá của nhà nước. Các sắc thuế về bất động sản như vậy chỉ tạo nên khoảng 8% tổng thu từ đất, khoảng 0,8% tổng thu ngân sách nhà nước và khoảng 1,6% tổng thu ngân sách địa phương.

Mọi ý nghĩa của thuế bất động sản đều không đạt được, kể cả tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước cho đến các chức năng điều tiết thị trường bất động sản như đầu cơ, sốt giá…

Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng và phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền bất động sản lại phải thu ở mức thấp phù hợp để khuyến khích các giao dịch chính thức.

Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản, mức thuế hiện nay là 2% giá trị bất động sản tính theo bảng giá của nhà nước, cộng với các loại phí khác như phí công chứng, phí trước bạ, phí địa chính thành tổng thuế và phí mà người chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền phải nộp cho nhà nước khoảng 2,7% giá trị chuyển quyền. Mức chi phí này là phù hợp với mức sống tại các đô thị, nhưng không phù hợp với vùng nông thôn, miền núi.

Đây chính là một  trong hai nguyên nhân cơ bản làm cho giao dịch bất động sản tại vùng nông thôn thường là giao dịch ngầm. Hiện tượng sốt giá bất động sản cục bộ vẫn đang xảy ra tại các vùng có cơ hội phát triển mới như các vùng được quy hoạch thành đặc khu kinh tế hoặc các vùng nông thôn được quy hoạch chuyển thành đô thị mà các địa phương thường rất lúng túng trong quản lý.

Một số địa phương đã áp dụng biện pháp hành chính là cấm chuyển nhượng bất động sản trong một thời gian nhất định. Tất nhiên giải pháp này là không phù hợp pháp luật. Trong khi đó, một số quốc gia đã dùng giải pháp đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyển quyền bất động sản rồi chuyển quyền ngay trong một thời gian ngắn.

Như vậy, giải pháp thuế chuyển quyền bất động sản là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ.

Đổi mới Luật thuế bất động sản

Một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch bất động sản.

Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch bất động sản. Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn.

Cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế bất động sản theo định hướng: Thứ nhất, nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị bất động sản phù hợp giá trị thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội.

Thứ hai, có sắc thuế đánh vào giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, thuế bất động sản cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.

Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản, cần đổi mới theo hướng: Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức.

Hoặc quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường