Dự án Thung Lũng Nữ Hoàng từng thế chấp cho hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu giờ ra sao?

Ngày 26/2 mới đây, UBND tỉnh Hoà Bình đã ban hành quyết định cho phép CTCP Du lịch Thung Lũng Nữ Hoàng chuyển mục đích sử dụng đất (đợt 2) để thực hiện dự án Khu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí Thung Lũng Nữ Hoàng tại xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn.

Theo đó, tỉnh cho phép doanh nghiệp chuyển hơn 27,8 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang thành: 12,5 ha đất ở đô thj; 11,7 ha đất vui chơi giải trí công cộng, vườn hoa, công viên; 3,1 ha đất giao thông và 0,6 ha đất sông ngòi, kênh rạch. để thực hiện dự án Khu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí Thung Lũng Nữ Hoàng.

Trong đó, 12,5 ha đất ở đô thị nói trên có thời hạn sử dụng 50 năm, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Đối với phần diện tích còn lại, sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền quản lý.

Trước đó, vào cuối tháng 12/2022, Hoà Bình đã cho phép doanh nghiệp chuyển đổi (đợt 1) gần 32 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Trong văn bản tỉnh công bố vào tháng 12/2023, số tiền sử dụng đất mà Thung Lũng Nữ Hoàng phải nộp ngân sách nhà nước đối với đợt 1 là hơn 840 tỷ đồng.

Như vậy, đến nay, dự án Thung Lũng Nữ Hoàng đã được chuyển đổi tổng cộng 59,8 ha đất.

Rục rịch hồi sinh từ năm 2020

Theo tìm hiểu của người viết, dự án Thung Lũng Nữ Hoàng được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500 từ năm 2009. Ban đầu, Khu đất xây dựng dự án này có quy mô 237,6 ha, vốn có nguồn gốc từ Nông trường Cửu Long, Lâm trường Lương Sơn.

Năm 2004, khu đất được UBND tỉnh Hòa Bình thu hồi để giao cho CTCP Đầu tư và du lịch Bạch Đằng thực hiện Dự án Khu du lịch Làng văn hóa các dân tộc Hòa Bình. Sau đó, xét đề nghị của nhà đầu tư, UBND tỉnh Hòa Bình đã điều chỉnh tên và giao dự án này cho CTCP Du lịch Thung Lũng Nữ Hoàng. Tuy nhiên, theo phản ánh, sau nhiều năm dự án mới chỉ triển khai được một vài hạng mục dở dang rồi bỏ hoang. 

Tháng 9/2020, UBND tỉnh Hoà Bình đã phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án này, đến tháng 1/2021 phê duyệt nhà đầu tư, tháng 10/2021 phê duyệt chủ trương đầu tư và tháng 3/2022 có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án.

Sau ba lần điều chỉnh vào năm 2003, 2012 và 2015, ngày 9/12/2022, Hoà Bình đã điều chỉnh chủ trương đầu tư lần thứ 4, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án đối với CTCP Du lịch Thung Lũng Nữ Hoàng. 

Theo quyết định điều chỉnh năm 2022, tiến độ dự án được quy định như sau: Đến hết tháng 12/2022 hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý; giai đoạn tháng 1/2023 - tháng 12/2024 hoàn thành đầu tư xây dựng các hạng mục, đưa dự án vào khai thác, sử dụng. 

Có gì tại Thung Lũng Nữ Hoàng?

Trong một báo cáo được chủ đầu tư công bố vào cuối năm 2022, dự án Thung Lũng Nữ Hoàng có tổng diện tích 136 ha, quy mô dân số 1.026 người.

Phía bắc và phía tây dự án giáp Chi nhánh Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp – Hòa Bình – Lâm trường Lương Sơn; phía nam giáp quốc lộ 6 và khu dân cư xóm Lam Sơn, xóm Đoàn kết, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn; phía đông là dự án sân golf Phượng Hoàng của Công ty TNHH Sân golf Phượng Hoàng. 

Về tính chất, đây là khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, cung cấp các dịch vụ du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở, đáp ứng nhu cầu thị trường.

Trong cơ cấu sử dụng đất, dự án sẽ bố trí 39,4 ha để xây dựng khu làng văn hoá với mật độ xây dựng 15%, cao tối đa 1 tầng. Khu khách sạn cao 17 tầng, mật độ xây dựng 50% được xây dựng trên diện tích 9.142 m2. Khu đón tiếp - điều hành cao 3 tầng (3.785 m2, mật độ 40%). Khu dịch vụ, nhà trẻ cao 3 tầng (36.286 m2, mật độ xây dựng 40%). Khu biệt thự cao tầng gồm 477 ô đất, tổng diện tích 295.300 m2, cao tối đa 3 tầng, mật độ xây dựng 30%.

Về hiện trạng, trong tổng diện tích 136 ha, diện tích vườn rừng chiếm 36,44%, không có rừng đặc dụng và rừng phòng hộ. Cây trồng chủ yếu là keo, bạch đàn và một số cây ăn quả ngắn ngày. Để GPMB, chủ đầu tư dự kiến chi phí đền bù 80 triệu đồng/ha đất thu hồi và đối với cây trồng trên đất là 82.000 - 90.000 đồng/cây.

Tổng mức đầu tư của dự án rơi vào khoảng 966 tỷ đồng, trong đó tổng kinh phí đền bù GPMB ước tính khoảng 88 tỷ đồng. 

Từng thế chấp cho hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu

Đôi nét về chủ đầu tư, Công ty Thung Lũng Nữ Hoàng được thành lập năm 2003 bởi 12 cổ đông, tuy nhiên các cổ đông sáng lập này sau đó gần như đã thoái hết vốn. Tính đến tháng 6/2016, doanh nghiệp có vốn điều lệ 500 tỷ đồng.

Hiện, Thung Lũng Nữ Hoàng có trụ sở tại huyện Lương Sơn, Hoà Bình, Chủ tịch HĐQT là ông Phạm Trường Thăng - người đang đồng thời đứng tên tại Công ty TNHH Phát triển Thương mại Ngân Bình, một doanh nghiệp có trụ sở tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Thung Lũng Nữ Hoàng từng được đứng tên bởi bà Nguyễn Thị Nga - Chủ tịch Tập đoàn BRG. Tính đến 31/12/2017, Thung Lũng Nữ Hoàng nắm 12,73% vốn điều lệ tại Intimex - một doanh nghiệp bà Nga từng giữ vị trí Chủ tịch HĐQT.

Vào tháng 9/2018, Thung Lũng Nữ Hoàng từng phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 4/9/2023. Đến tháng 11/2019, doanh nghiệp tiếp tục công bố phát hành xong 1.500 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 5 năm, tài sản đảm bảo là dự án Khu nghỉ ngơi giải trí Thung Lũng Nữ Hoàng - khu biệt thự tại huyện Lương Sơn, Hòa Bình.

Giai đoạn tháng 6/2022 - tháng 2/2023, Thung Lũng Nữ Hoàng đã lần lượt chi 2.360 tỷ đồng để mua lại trước hạn một phần của 3 lô trái phiếu.

Trong đợt công bố chỉ tiêu tài chính giữa năm 2023, Thung Lũng Nữ Hoàng cho biết, tại thời điểm 30/6/2023, doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, tổng nợ vay ghi nhận 3.718 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu ghi nhận 980 tỷ đồng, giảm 60% so với đầu năm 2023. Dự án Thung Lũng Nữ Hoàng cũng được thế chấp cho một số khoản vay tại SeABank.