Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn bất cập về quy định thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là yếu tố có tính quyết định đến hiệu quả của một dự án bất động sản. Tuy nhiên, quy định về vấn đề này trong Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn nhiều bất cập dẫn đến việc khó khăn trong quá trình quản lý, thực hiện.

Nhiều chuyên gia cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất, sao cho vẫn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về môi trường. 

Theo Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Giám đốc điều hành Công ty Luật AN PHA NA (TP HCM), thời hạn sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình, tùy thuộc vào từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời gian sử dụng đất có thể ổn định lâu dài từ 50-99 năm.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thêm quy định trong khoản 8 Điều 176 với nội dung “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Tuy nhiên, theo ông Trạch, quy định này chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có sẵn cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng mà người thuê có thể đưa vào sản xuất kinh doanh được ngay, ví dụ như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê chứ chưa phù hợp với những loại đất khác.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Hữu Thế Trạch đề xuất quy định thời hạn sử dụng đất trong dự thảo không nên chỉ được tính từ ngày cơ quan nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất mà cần được tính kể từ thời điểm công trình xây dựng của dự án được đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đặc biệt là đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa có sẵn hạ tầng, bắt buộc nhà đầu tư phải mất một thời gian để xây dựng các công trình thuộc dự án thì mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng, kinh doanh.

Ví dụ, với một dự án khu căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải mất thời gian khoảng trên dưới 2 năm để thi công các công trình thì mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng; trong thời gian thi công xây dựng thì chủ đầu tư phải trả tiền thuê đất cho nhà nước.

Do đó, thời hạn sử dụng đất nên được tính kể từ ngày dự án hoàn thành đưa vào sử dụng để chủ đầu tư không bị thiệt thòi. Mặt khác, để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng quy định để “chây ỳ” việc thi công, chậm đưa đất vào sử dụng thì cần phải kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và xử lý thật nghiêm những dự án chậm tiến độ.

Về vấn đề điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại Khoản 17 Điều 3: “Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất”.

Tuy nhiên, nội dung này lại mâu thuẫn với quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất” tại khoản 2 Điều 179 của Dự thảo.

Thông thường khi hết hạn thời hạn sử dụng đất, người sử dụng phải thực hiện thủ tục xin gia hạn sử dụng đất, chứ không thể làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Như vậy việc quy định không nhất quán điều kiện được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (trong quá trình sử dụng hoặc sau khi hết thời hạn sử dụng) có thể khiến nhiều nhà đầu tư lúng túng, không biết dự án của mình thuộc trường hợp nào để có phương án điều chỉnh phù hợp.

Trên thực tế, hiện TP HCM có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại tọa lạc ở vị trí đắc địa bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém đã được các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động lại. Tuy nhiên, do không thể điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, vốn đã được tính từ lúc chủ đầu tư cũ tiếp nhận dự án nên đã làm giảm tính thanh khoản, giảm giá trị của dự án khiến các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt và nhà nước mất một khoản thu lớn.

Một minh chứng cụ thể là công trình tổ hợp khách sạn - căn hộ cao cấp Sài Gòn One Tower tại quận 1 được giao đất từ năm 2008, bị thế chấp trở thành nợ xấu và đưa ra đấu giá năm 2019. Song vì ở thời điểm đấu giá, thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm mà lại không thể điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nên công trình chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng, thấp hơn mức thế chấp là 7.000 tỷ đồng. Nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” lên 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá sẽ cao hơn, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Từ thực tiễn trên, HoREA nhận thấy, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nên được tính trong quá trình sử dụng đất và trong trường hợp cần thiết có thể tính theo nhu cầu thực tế của người sử dụng đất chứ không nên “máy móc” đặt ra một mốc nhất định.

Ngoài ra, cần bổ sung cách điều chỉnh thời hạn sử dụng đất từ thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp đấu giá tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu.

Ví dụ, dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, bị “đắp chiếu” 10 năm mới được đấu giá chuyển nhượng thì đề nghị điều chỉnh cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất từ thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng chứ không tính thời gian bị đình trệ.

Về phía người sử dụng đất, sau khi thời gian sử dụng đất được điều chỉnh thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định pháp luật về đất đai.

Đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện gia hạn chứ không phải điều chỉnh quyền sử dụng; trong đó, yêu cầu đáp ứng các điều kiện phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trở lên; có báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án đề nghị gia hạn, luận chứng về sự cần thiết tiếp tục thực hiện dự án đầu tư theo thời hạn dự án mới; đáp ứng các điều kiện về môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.