Giá nhà Việt Nam dự báo sẽ còn vượt xa thu nhập và neo ở mức cao

Tồn kho bất động sản cao nhất trong hai năm qua

Đi qua 3 quý của năm 2024, bối cảnh tổng thể trên thị trường bất động sản khá đan xen với sự sụt giảm ở cả nhà ở đã hoàn thành và nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi số lượng nhà ở mới được phê duyệt lại tăng lên.   

Báo cáo ngành của Chứng khoán Mirae Asset (MAS) cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm có 35 dự án đã hoàn thành với tổng cộng 13.025 căn hộ. So với cùng kỳ năm ngoái, các chỉ sổ này lần lượt giảm 17% và 18%.

Có 61 dự án được cấp phép mới (tăng 30% so với cùng kỳ), cung cấp 31.673 căn hộ mới (tăng 135%). Có 143 dự án nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 5%), với 40.068 căn (tăng 5%). 

Về nguồn cung đất nền, có 48 dự án đã hoàn thành (giảm 33%), với 4.547 căn (giảm 5%). Có 52 dự án được cấp phép mới (giảm 30%), tổng cộng 8.253 căn mới (tăng 103%). 

Liên quan đến tình hình mua bán trên thị trường, sau 2 quý tăng trưởng liên tiếp thì đến quý III, tổng số lượng giao dịch giảm 6,3%. Tính chung 9 tháng đầu năm, có 325.616 giao dịch đất nền (chiếm 76% tổng số giao dịch), căn hộ và nhà ở riêng lẻ có 100.136 giao dịch (chiếm 24%).

Hàng tồn kho trong quý III có 25.937 căn, tăng 52% so với quý II và đánh dấu mức cao nhất trong hai năm.   

Hoạt động mua bán duy trì ở mức ổn định và khiêm tốn, thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn chưa thật sự bền vững. 

Giá bất động sản vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở một số dự án quy mô lớn của VHM, Capital Land và Masterise Homes, phần lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp (căn hộ trên 60 - 70 triệu đồng/m2, nhà liền kề và biệt thự trên 100 - 150 triệu/m2). Căn hộ có giá 20 - 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường  

Tại Hà Nội, sau đợt tăng mạnh vào quý II thì giá chung cư sơ cấp đã bình thường hóa khi tăng nhẹ 3% theo quý, song vẫn tăng 26% theo năm. Giá thị trường thứ cấp tăng vừa phải, từ 9 -12% theo quý. Giá bất động sản liền thổ tăng 19% theo quý và 120% theo năm, nhờ các đợt mở bán mới từ Vinhomes Đông Anh.

Tại TP HCM, thị trường ghi nhận diễn biến ngược lại khi giá chung cư sơ cấp quý III giảm 14% so với quý II và 6% so với cùng kỳ. Giá thị trường thứ cấp tăng 6 - 8% so với quý II. Giá bất động sản liền thổ giảm 39% so với cùng kỳ và 20% so với quý II, do nguồn cung mới với giá thấp hơn ở khu vực phía Tây thành phố. 

Đơn vị dự báo nguồn cung trong tương lai vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và thiếu hụt sản phẩm cho người thu nhập thấp và trung bình.

Chính sách của Chính phủ đang được tiến hành để giải quyết khoảng cách này thông qua các chương trình NOXH, song tác động dự kiến sẽ diễn ra chậm. Điều này khiến giá bất động sản tiếp tục neo cao trong thời gian tới, trừ khi một cuộc suy thoái đẩy giá trị tài sản giảm xuống. 

Trong quý IV, Hà Nội dự kiến bổ sung thêm 8.900 căn hộ và tích lũy 70.000 căn từ nửa sau năm 2024 đến năm 2027 (tăng 106% so với giai đoạn 2020 - 2023), chủ yếu từ các khu đô thị tích hợp như Vinhome Ocean Park và Vinhome Cổ Loa. Bất động sản liền thổ dự kiến có 1.030 căn vào quý IV và thêm 8.600 căn trong giai đoạn 2025 - 2027.

Tại TP HCM, nguồn cung dự kiến đến hết năm 2027 có 29.300 căn hộ (giảm 23% so với giai đoạn 2021 - 2023), chủ yếu ở khu phía Đông, nhất là TP Thủ Đức. Sản phẩm liền thổ có 4.400 căn (tăng 96% so với giai đoạn 2021 - 2023).  

Giấc mơ có nhà ngày càng xa tầm với  

Nhìn xa hơn về triển vọng thị trường trong năm 2025, MAS nhận định giá nhà sẽ vượt xa thu nhập hộ gia đình và neo ở mức cao.

Cụ thể, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá đắt đỏ với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức cao. Sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016 - 2017, do tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, tỷ lệ này đã giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi bắt đầu tăng dần trong 2 năm qua.

Do giá nhà vẫn cao so với thu nhập của hộ gia đình, nguồn cung trên thị trường sơ cấp có hình kim tự tháp ngược, với các sản phẩm nghiêng về phân khúc cao cấp và đất nền do hoạt động đầu cơ.

Hiện Việt Nam đứng ở nhóm đầu bảng xếp hạng với tỷ lệ 22,6x, chỉ sau Trung Quốc, Thái Lan, Philippines vào cao hơn những quốc gia như Singapore, Indonesia hay Đài Loan. MAS bày tỏ lo ngại vì tỷ lệ này khó có thể giảm trong ngắn hạn, việc sở hữu một căn nhà giá phải chăng sẽ nằm ngoài tầm với của số đông người dân.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn từng bày tỏ lo ngại ở một sự kiện diễn ra hồi quý II rằng, Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm. Câu chuyện mong chờ giá bất động sản sẽ giảm là rất khó diễn ra. 

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 do VietnamBiz và Việt Nam Mới tổ chức, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định nếu không có những căn chỉnh phù hợp ngay từ bây giờ thì sang giai đoạn 2026 - 2027, áp lực của thị trường có thể sẽ đẩy vào giá bán. 

"Tôi đưa ra hai kịch bản. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn hơn", ông Đính dự báo.