Hà Nội: Tín hiệu mới cải tạo chung cư cũ

Với việc thành lập hẳn một tổ chuyên gia cộng với 5 đồ án qui hoạch chi tiết 1/500 lập xong chờ thẩm định đang là những tín hiệu mới cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ của Hà Nội.

Theo đó, tổ chuyên gia về cải tạo chung cư cũ được thành lập tại quyết định 7020/QĐ-UBND ngày 9/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội bao gồm các nhà quản lí hành chính nhà nước sẽ nghiên cứu, hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Để doanh nghiệp vào cuộc 

Trong danh sách các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ lần này gồm có Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) với Khu tập thể Thành Công; Công ty cổ phần Tập đoàn T&T, Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát. Ngoài ra còn có nhiều tên tuổi lớn khác như Tập đoàn Vingroup, Sungroup, FLC, UDIC, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco), Vinaconex…

Các doanh nghiệp tham gia vào những dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn được đánh giá chủ yếu nhìn vào những vị trí “đất vàng” của những khu chung cư cũ. Tuy nhiên để tìm kiếm được lợi nhuận từ những vị trí vàng này là không hề dễ dàng bởi các chủ đầu tư cũng đang “đau đầu” giải bài toán với nhiều mệnh đề liên quan đến tạm cư, tái định cư, qui hoạch nội đô.

Hiện những vấn đề được các doanh nghiệp băn khoăn và mong muốn được tháo gỡ khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ chủ yếu liên quan đến các nội dung Nghị định 101/NĐ-CP và Thông tư 21/2016/TT-BXD.

Liên quan đến công tác kiểm định, xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Công ty CP tập đoàn Mặt trời (SUN Group) cần có chính sách nhằm nâng cao hiệu suất của công tác này.

Cụ thể, cần đưa vào kế hoạch những tiêu chí bao quát hơn nhằm đảm bảo tính đồng bộ như chỉ cần ít nhất một công trình nguy hiểm cấp độ C, D hoặc hết niên hạn sử dụng. Bên cạnh đó cũng có thể mở rộng đối tượng cần cải tạo cho các chung cư có thể có nguy cơ sụp đổ hoặc khi chủ sở hữu thống nhất với chủ đầu tư về việc xây dựng lại nhằm tạo tính đồng bộ cho dự án.

Về nội dung lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, theo ông Bùi Khắc Sơn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và xât dựng Xuân Mai, nếu xét theo Nghị định 101/NĐ-CP thì mỗi tòa nhà chung cư cũ trong một khu có thể lựa chọn một chủ đầu tư khác nhau dẫn đến khó khăn khi cải tạo lại tổng thể toàn khu. 

Do đó, để đảm bảo hiệu quả của một dự án cải tạo khu chung cư cũ thì xem xét đến việc chọn thống nhất nhà đầu tư có năng lực và có thể ưu tiên cho đơn vị được giao lập qui hoạch trước đó.

Là DN tham gia cải tạo một số chung cư cũ tại Hà Nội, ông Sơn thừa nhận phương án đền bù ngày càng leo thang. Điển hình như dự án “Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể ba tầng tại Hà Đông, Hà Nội” mà DN ông đang triển khai cần một nguồn vốn đầu tư lên đến 2.500 tỷ đồng.

"Tuy nhiên, qua nhiều lần làm việc với các chủ sở hữu, phương án đền bù ngày càng có dấu hiệu leo thang và diễn biến phức tạp. Ngoài việc các hộ cơi nới diện tích khác với giấy tờ gốc, các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn" - ông Sơn cho biết.

Sẽ có nhiều chuyển biến 

Đại diện Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng cho rằng Hà Nội cần có chính sách hỗ trợ quĩ đất hoặc quĩ nhà tạm cư phục vụ người dân trong quá trình thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Hà Nội cần cũng cần là đơn vị quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tránh việc để chủ đầu tư trực tiếp “đánh đu” với người dân.

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lí nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), người trực tiếp trong tổ chuyên gia cho rằng, những khó khăn của DN sẽ được giải quyết ngay trong thời gian tới. “Bài toán cải tạo chung cư cũ sau hơn 20 năm khởi động với những kết quả tương đối hạn chế sẽ có chuyển biến nhanh và mạnh hơn cùng với sự quyết tâm của phía UBND thành phố Hà Nội” – ông Khởi khẳng định.

Để quyết liệt hơn nữa, ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư kí Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư cải tạo lại khu chung cư cũ thì Nhà nước cũng sẵn sàng giao đất mà không cần qua đấu thầu. 

Để tránh thất thoát cho Nhà nước, thành phố phải lập qui hoạch cho khu đất mới sẽ giao cho doanh nghiệp, tại đó đã biết rõ xây được bao nhiêu căn nhà, mật độ xây dựng, chỉ tiêu sử dụng đất, định rõ giá đất tại đó cũng có nghĩa là kiểm soát được lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư không thể muốn khai bao nhiêu thì khai như vừa qua.

Với những khu chung cư cũ không bị vướng qui hoạch có thể cấp phép bình thường. “Điều tôi muốn nhấn mạnh là không thể tiếp tục điều chỉnh qui hoạch cục bộ như thời gian vừa qua vì làm như vậy được cái này lại hỏng cái kia. 

Theo phương án này, Nhà nước đảm bảo an toàn tính mạng và cuộc sống của người dân. Xây dựng được các khu đô thị đúng qui hoạch, đồng bộ. Đây cũng là cách tư duy theo thị trường” – ông Chiến khẳng định.