Hai yếu tố quyết định khả năng thành công của kế hoạch phát triển một triệu nhà giá rẻ

Mới đây, Chủ tịch UBND TP HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động. Kế hoạch này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của thành phố. Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch này, đó là vị trí và quỹ đất. 

Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án bất động sản thương mại. Yếu tố thứ hai là quỹ đất, yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án. Nếu các doanh nghiệp tự đi "làm đất", nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện được. 

"Nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn. Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ - một chỉ tiêu khá thử thách", ông Khương nhận định. 

Vấn đề đặt ra hiện tại ở TP HCM là quỹ đất ở trung tâm quận 1, quận 3, quận 7 đã không còn. Do vậy, có thể cân nhắc hai phương án. Thứ nhất là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Thứ hai là lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì ở đó có những quỹ đất trống phù hợp. Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. 

Chuyên gia cho biết: "Liên quan đến bài toán kinh tế đô thị thì người dân ở đó làm gì, ở đâu là câu chuyện mà Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ xây dựng và là đơn vị tham mưu cho UBND thành phố. Chúng ta hoàn toàn có thể thực hiện được những điều này nếu các Sở, Ban, Ngành có một quyết tâm và định hướng cũng như chỉ đạo sát sao."

Đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ sẽ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế, xã hội của thành phố. Trong đợt đại dịch Covid-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất. Đã một làn sóng người lao động đã rời khỏi TP HCM, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.

TS Khương nhấn mạnh: "Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30 - 50% thì làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, thì cho dù trong thời kì khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó...".

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS Khương cho biết, nếu dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận từ 7 - 10% thì các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm. Nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn cũng vẫn làm vì tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua. 

Mặc dù vậy, các rào cản về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi. Do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm. 

"Đây cũng là điều làm tôi trăn trở trong thời gian 30 năm ở Sài Gòn. Tôi nghĩ rằng nên có những động thái quyết liệt hơn thì những người ở tỉnh như chúng tôi mới có cơ hội đóng góp, học tập, làm việc, cống hiến cho sự phát triển của thành phố này", ông Khương bày tỏ.