HoREA đề xuất 'cứu' phân khúc nhà ở giá rẻ khi các chủ đầu tư 'quay lưng'

Sáng nay 26/9, tại Hội nghị trực tuyến Thủ tướng làm việc với các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã kiến nghị gỡ vướng một số vấn đề trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). 

Đầu tiên, ông Châu đề nghị sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư để tháo gỡ ách tắc các dự án nhà ở có đất nông nghiệp, hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đây là những dự án quy mô lớn, nhưng 5 năm qua chưa được công nhận chủ đầu tư.

Tiếp đó, Chủ tịch HoREA đề nghị Thủ tướng chỉ đạo thực hiện 2 chính sách nhà ở đã có sẵn là về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội.

Cuối cùng, ông Châu mong muốn Chính phủ thí điểm chính sách phát triển đối với nhà ở thương mại giá thấp theo đề xuất của Bộ Xây dựng, đảm bảo nhà ở cho đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Cạn kiệt nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân

Trước đó, hồi tháng 6/2020, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện cơ chế về nhà ở thương mại dưới 20 triệu đồng/m2 để trình Chính phủ, trong đó có một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Cụ thể, dự thảo sẽ có chính sách khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).

Về quy hoạch, khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch dự án phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp (dự kiến tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở trong dự án). Bên cạnh đó, giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án...

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, các dự án căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu/m2 trên thị trường rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển.

Năm 2020, tại Hà Nội chỉ có một số ít dự án nhà ở xã hội (NOXH) có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được mở bán, như NOXH IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Tòa 19T4 NOXH Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông,… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp khác như Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, Tasco Xuân Phương.

Tại TP HCM, phân khúc nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ có 163 căn hộ đủ điều kiện mở bán, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Theo thống kê của HoREA, căn hộ trung cấp hai phòng ngủ hiện có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tức trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Các chuyên gia JLL cũng cho hay, nguồn cung nhà ở giá rẻ trong giai đoạn 2019 - 2020 sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ giá bán phân khúc này so với thu nhập bình quân lại không ngừng tăng lên trong 5 năm qua.

Biên lãi thấp mà rủi ro cao, doanh nghiệp ngại "tiền mất tật mang" khi đầu tư nhà giá rẻ

HoREA cho biết, trên thị trường BĐS hiện nay, vẫn có nhiều doanh nghiệp lớn lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền như Hoàng Quân, Nam Long, Him Lam, TTC Land hay những doanh nghiệp nhỏ hơn như Lê Thành, Vạn Thái, Thiên Phát,...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch của HoREA dẫn lời lãnh đạo một công ty BĐS cho biết,  những năm trước khi thị trường BĐS đóng băng, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại.

Tuy nhiên, khi thị trường đang bùng nổ như hiện nay, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, vì làm thì chỉ có "từ chết đến bị thương". 

Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đời sống người dân tăng cao, nên cũng không thể mãi chạy theo làm nhà giá rẻ.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết thêm, một dự án thường kéo dài hàng chục năm với nhiều chi phí. Khi bán được hàng chưa chắc đã xong, mà phải đến khi giao sổ hồng cho khách hàng mới hoàn thành nhiệm vụ và mới biết được lời, lỗ ra sao.

Thêm vào đó, ở những đô thị lớn như TP HCM cũng cần có những dự án cao cấp, hạng sang để giúp bộ mặt đô thị đẹp hơn. Nhiều người không chỉ muốn ăn no, mặc ấm mà dần tiến tới ăn ngon, mặc đẹp, nhà cửa sang trọng. Nhu cầu phân khúc căn hộ cao cấp tăng, doanh nghiệp càng có xu hướng dần rời bỏ phân khúc nhà giá rẻ.

Theo ông Trường Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã chứng khoán: HQC), đầu tư phân khúc nhà ở giá rẻ có ưu điểm là phục vụ người dân có thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc này rất thấp, kéo theo tính hấp dẫn của cổ phiếu và biên lợi nhuận ngành cũng rất thấp.

Đơn cử như mỗi đợt sốt đất, các công ty làm về nhà ở thương mại có thể lãi 50%, còn Hoàng Quân đầu tư phân khúc NOXH thì chỉ lãi 10%.

Trước thực tế này, năm 2021, Hoàng Quân sẽ chuyển toàn bộ dự án NOXH cho công ty thành viên. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ bước sang phát triển nhà ở thương mại.