Khó xác định hành vi đầu cơ, thổi giá tại Thanh Oai, Hoài Đức

Thời gian qua, diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội đã trở thành chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm. 

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Lô góc có giá trúng cao nhất đạt khoảng 100,5 triệu/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng dao động 63 - 80 triệu/m2, gấp 5 - 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Tiếp đến vào ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã kéo dài 19 giờ. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm. Giá lô thấp nhất đạt 91,3 triệu/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. 

Kết quả vừa bất thường, vừa bình thường

Trước thực tế trên, trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới Bât động sản Việt Nam (VARS) băn khoăn: "Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?". 

Theo đơn vị, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. 

Trên thực tế, đây cũng là hiện tượng không mới. Ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn tới hàng chục nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm. 

Theo VARS, có 3 nguyên nhân lý giải cho sự kiện này. 

Thứ nhất, đất đấu giá là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Vài năm gần đây, loại hình này đặc biệt có sức hút khi Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.  

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, song thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp.

Cụ thể trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, xác định giá khởi điểm dao động 40 - 45 triệu/m2. Tuy nhiên, nghị định mới đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.  

Theo quyết định của UBND TP Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động 3,6 - 5,3 triệu/m2. Do đó, khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá khoảng 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

"Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký.

Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường. Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá.

Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh", VARS nhận định.

Thứ ba, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có nghề đấu giá đất. Họ thường tham gia với mục đích đơn giản là lướt sóng, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hoặc có thể với mục đích nguy hiểm hơn là tạo sốt đất. Các cá nhân này lợi dùng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí sốt ảo.

Hệ lụy và giải pháp

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã ở mức cao, nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ.

Mức giá đấu tăng cao vượt xa giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn ở nhiều nơi khác trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ khiến nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng, đưa ra quyết định mạo hiểm.

Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển của thị trường khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành "chuyện thường ngày ở huyện".

Lý do bởi nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất, còn mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì người mua phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn; hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… 

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ. Lý do bởi cùng với lãi vay và các chi phí khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo nhằm thổi giá dần trở nên vô nghĩa.  

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.