Chuyên gia: Tỷ lệ bỏ cọc lô đất 100 triệu/m2 ở Thanh Oai là rất cao, không loại trừ khả năng có đội nhóm thổi giá

Ngày 10/8 vừa qua, tại Nhà thi đấu huyện Thanh Oai, TP Hà Nội đã diễn ra phiên đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất thuộc khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các thửa này có diện tích 60 - 85 m2, giá khởi điểm dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2. 

Phiên chợ đất đã thu hút gần 5.000 hồ sơ đăng ký tham gia. Ngoài người dân địa phương, nhiều nhà đầu tư và môi giới từ các quận, huyện khác ở Hà Nội như Thạch Thất, Ứng Hòa, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hà Đông hay tỉnh lẻ như Bắc Giang, Vĩnh Phúc...

Kết quả, giá trúng cao nhất được xác định là 100,6 triệu/m2, giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu/m2. Thửa đất có giá trúng cao nhất là thửa LK03-10 với 100,6 triệu/m2. Ghi nhận của người viết, đây là lô góc sở hữu vị trí 2 mặt tiền có diện tích nhỏ nhất (64,95 m2). Thửa này đã được đấu trúng với mức giá hơn 6,5 tỷ đồng, gấp gần 8 lần giá khởi điểm.

Kết quả giá trả thửa LK03-10 được công bố ngày 10/8 và một góc khu đất đấu giá. (Ảnh: Di Anh).  

Có mặt tại phiên đấu giá đất, một môi giới bất động sản chia sẻ: “Tôi thấy giá đất ảo quá. Nhìn vào vị trí và hiện trạng xung quanh khu đất, giá trúng của những thửa ở dãy ngoài mặt đường cùng lắm dao động trên dưới 60 triệu/m2, còn những thửa ở dãy trong quanh mức 40 triệu/m2 thì mới đúng với giá trị thực. 

Nếu ai đấu phải mức giá cao hơn khoảng giá trị thực này, không sang tay ăn chênh được nhanh thì có lẽ phải ngâm đất ít nhất một năm mới may ra hồi lại vốn. Không loại trừ khả năng có thể xảy ra thực trạng bỏ cọc. Với mức giá trúng thực tế cao như thế này, thà nhà đầu tư mua đất ở Hòa Lạc hay Hà Đông thì có khi còn nhiều tiềm năng tăng trưởng hơn”. 

Trao đổi với người viết, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) đánh giá: “Tôi thấy con số hơn 100 triệu/m2 đất ở Thanh Oai là mức giá rất bất thường, không đúng với giá trị thật. 

Cùng nằm trên địa bàn huyện này, song giá đất dự án ở Khu đô thị Thanh Hà có hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm Hà Nội hơn, cũng chỉ dao động 50 - 70 triệu/m2. Sang Khu đô thị An Khánh hay Geleximco cũng ở huyện ngoại thành Hà Nội, giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu/m2, người mua vừa có cả đất, cả nhà.

Do đó, không lý gì mà một khu đất ở vùng nông thôn, cách khá xa nội đô, xung quanh gần như đồng không mông quạnh lại có mức giá cao tới như vậy”.

Theo vị này, trong bối cả thị trường chung vẫn đang rất khó khăn, đây là hiện tượng cục bộ xảy ra ở một địa phương. Không loại trừ khả năng có những hội, nhóm cùng tham gia phiên đấu giá đất để thực hiện hành vi thổi giá, tạo mặt bằng mới nhằm bán chênh các thửa đất khác. 

Số tiền đặt cọc thấp, một cá nhân có thể tham gia đấu giá nhiều thửa. Kể cả trong trường hợp bỏ cọc, những người này chỉ cần bán lướt thành công 1 - 2 lô khác thì vẫn có thể có lãi. 

“Tôi nghĩ tỷ lệ nhà đầu tư trả mức giá hơn 100 triệu/m2 trong phiên chợ đất ở Thanh Oai sẽ bỏ cọc là rất cao. Trong quá khứ, không hiếm những trường hợp trả mức giá cao để đấu trúng và sau đó đã bỏ cọc. Một vài cá nhân như vậy, tưởng như giúp phiên đấu giá thành công, giúp huyện Thanh Oai thu về ngân sách lớn, song thực chất lại là thất bại khi làm lũng đoạn cả thị trường chung”, ông Toản nói. 

Những hệ lụy đi kèm

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, lãnh đạo EZ Property Vietnam bày tỏ lo ngại khi phiên đấu đất vừa qua tại Thanh Oai có thể tạo ra mặt bằng giá mới phi thực tế, để lại những hệ lụy tiêu cực về lâu dài. 

Trong trường hợp người đấu giá không bỏ cọc, tức mức giá hơn 100 triệu/m2 tại Thanh Oai sẽ được ghi nhận một cách chính thức, lúc này nếu các cơ quan chính quyền căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập. 

Luật Đất đai mới quy định 4 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp so sánh, tức so với giá của những giao dịch gần nhất trong khu vực. Tuy nhiên, vị này cho rằng nếu bảng giá đất mới của thị trường chung mà xây dựng dựa trên giá giao dịch của những trường hợp cá biệt như thế này, doanh nghiệp sẽ là bên bị ảnh hưởng trực tiếp và rơi vào thế khó. 

Cụ thể, nếu bảng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ khiến chủ đầu tư khó thực hiện được dự án do các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất… đều tăng. Doanh nghiệp làm là lỗ, hoặc họ cũng không dám làm vì quá rủi ro.

Từ đây, dẫn đến nguồn cung trên thị trường ngày càng thiếu, giá bán bất động sản tăng cao, người dân có nhu cầu mua cũng bị ảnh hưởng theo. Đây chính là thiệt hại lớn cho cả thị trường địa ốc trong dài hạn.

Trong trường hợp người đấu giá trúng bỏ cọc, huyện Thanh Oai sẽ phải tổ chức lại. Khi đó, mức giá được xác định sau này mới là tiêu chí được dùng để so sánh, tính tiền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc địa phương và các nhà đầu tư cũng phải tốn thêm chi phí, thời gian, để lại tiền lệ xấu. 

"Nhìn chung, dù bỏ cọc hay không bỏ cọc thì đều để lại những tác động tiêu cực cho thị trường. Tôi nghĩ tình trạng này còn có thể xảy ra nhiều, nhất là trong những trường hợp phiên đấu giá đất có giá khởi điểm thấp, tiền đặt cọc ít", ông Toản cho hay. 

Lãnh đạo EZ Property Vietnam đề xuất 2 giải pháp nhằm hạn chế tình trạng tương tự xảy ra. 

Thứ nhất, số tiền đặt cọc nên được nâng lên mức tối thiểu 50% giá trị thửa đất (hiện tại là 20%).

Điều này nhằm loại bỏ những trường hợp tham gia với mục đích lướt sóng, không muốn mua thực, không có khả năng đóng đủ số tiền mà chính bản thân đưa ra tại phiên đấu giá. Từ đây, các đối tượng tham gia thị trường sẽ được thanh lọc.  

Thứ hai, không cho phép chuyển nhượng trước khi thanh toán đủ tiền cho Nhà nước. Tức bản thân người đấu trúng phải thực hiện xong hợp đồng mua bán và ra sổ, khi đó mới được phép giao dịch với người khác. Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng các cá nhân thu tiền chênh ngay sau phiên đấu giá (thường gọi là sang tay). 

Nếu làm được vậy, các phiên đấu giá đất sẽ đi vào trật tự, không lo xảy ra tình trạng những đội nhóm thực hiện hành vi thổi giá, trục lợi.