Kiến nghị cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở

Liên quan đến quy định về việc tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại, trong quá trình thảo luận, góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn có các ý kiến khác nhau. 

Bên cạnh đa số ý kiến thống nhất như dự thảo Luật, không quy định nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại thì cũng có ý kiến đề nghị cho phép nhà đầu tư được thực hiện thỏa thuận.

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, Nghị quyết số 18 đã cho phép thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Nội dung này phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay và cần phải được “thể chế hoá” đầy đủ trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. 

Tuy nhiên, hiện tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại chỉ quy định một phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Trong khi đó, nguồn lực ngân sách của các địa phương có hạn, Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng, tạo lập đủ quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Điều này thể hiện rất rõ ở việc rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư trong những năm qua.

Nếu thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì chỉ còn một kênh phân bố đất đai để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại thông qua một phương thức duy nhất.

"Điều này là bất khả thi, không đáp ứng được nhu cầu đầu tư và chưa thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 là “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”", HoREA nhận định.

Cũng theo HoREA, điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã không còn cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại và “bỏ quên” cả dự án nhà ở xã hội như đã quy định tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013. Hiệp hội cho rằng cần tiếp tục cho phép thực hiện để xã hội hoá, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân “mua đất” để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: 

“Điều 68. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.