Lợi nhuận ngành BĐS công nghiệp phân hoá

Đến thời điểm hiện tại, nhiều doanh nghiệp ngành BĐS khu công nghiệp đã rục rịch công bố kết quả kinh doanh quí III/2020 với mức tăng trưởng ấn tượng. Song, thị trường cũng cho thấy một số doanh nghiệp đã không còn giữ được đà tăng trưởng khi quĩ đất sạch sẵn sàng cho thuê đã cạn.

Đơn cử, CTCP Long Hậu (Mã: LHG) vừa công bố BCTC hợp nhất quí III/2020 với với doanh thu thuần trong quí đạt hơn 72 tỉ đồng, tăng 46% và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 23 tỉ đồng, tăng 26% so với cùng kì.

Trong cơ cấu doanh thu của LHG, chiếm tỉ trọng lớn nhất là doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú với hơn 31 tỉ đồng (43%), tăng 19% so với cùng kì. Doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây dựng sẵn theo yêu cầu (hơn 17 tỉ đồng), tăng gần 10 lần so với cùng kì.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Long Hậu ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 460 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 134 tỉ đồng, tăng trưởng lần lượt 39% và 37% so với cùng kì năm ngoái.

Năm 2020, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu là 916 tỉ đồng, lợi nhuận là 122,5 tỉ đồng. Như vậy, so với kế hoạch đề ra, Long Hậu đã thực hiện được 53% mục tiêu doanh thu và vượt 9% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Hoạt động cùng khu vực với Long Hậu, CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (HIPC, Mã: HPI) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng trong quí III năm nay với doanh thu thuần đạt hơn 167 tỉ đồng, gấp 4 lần cùng kì. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 115 tỉ đồng, cao gấp 24 lần cùng kì.

Trong kì, doanh thu của hoạt động cho thuê lại đất tăng gần 5 lần lên gần 157 tỉ đồng. Còn lại là doanh thu cung cấp nước sạch, doanh thu nhà lưu trú,...

Dù vậy, tính chung 9 tháng đầu năm, HPI ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 326 tỉ đồng, giảm 34% và lợi nhuận sau thuế đạt gần 131 tỉ đồng, giảm 30% so với cùng kì năm ngoái.

Theo kế hoạch đề ra, doanh nghiệp đã thực hiện được 64% mục tiêu doanh thu và vượt 141% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Là doanh nghiệp chuyên phát triển bất động sản khu công nghiệp tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Công ty Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) ghi nhận doanh thu trong quí III/2020 giảm mạnh 49% so với cùng kì còn 88,5 tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 37 tỉ đồng, giảm 44% so với cùng kì đạt 65,7 tỉ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu của SZC, chiếm tỉ trọng lớn nhất là là doanh thu cho thuê đất với gần 70 tỉ đồng. Doanh thu cho thuê nhà xưởng và phí quản lí xưởng hơn 524 triệu đồng.

Dù vậy, do ghi nhận phần lớn doanh thu và lợi nhuận trong 6 tháng đầu năm, lũy kế 9 tháng doanh thu SZC vẫn tăng trưởng 28% so với cùng kì, đạt 362 tỉ đồng. LNST thu nhập doanh nghiệp ghi nhận tỉ lệ tăng tương ứng 41% lên hơn 162 tỉ đồng.

Với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm 2020 lần lượt 371,5 tỉ đồng và 155 tỉ đồng, tỉ lệ thực hiện chỉ tiêu của công ty lần lượt là 98% và 104%.

Một đơn vị phát triển BĐS khu công nghiệp khác ở phía nam là CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) cũng đạt được những kết quả kinh doanh tích cực trong quí III với doanh thu thuần 103 tỉ đồng, tăng 91% và 98 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế , tăng 116% so với cùng kì năm trước.

Trong đó, lợi nhuận có phần đóng góp 34 tỉ đồng từ lãi tiền gửi trên số tiền khách hàng đã thanh toán tiền thuê đất một lần.

Lũy kế 9 tháng, Nam Tân Uyên ghi nhận doanh thu thuần 195 tỉ đồng và 239 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 39% và 36% so với cùng kì năm trước.

Riêng với Công ty Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D), báo cáo cho thấy kết quả kinh doanh quí III và 9 tháng đầu năm đều sụt giảm. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần quí III đạt hơn 63 tỉ đồng, giảm 77% và lợi nhuận sau thuế đạt 34 tỉ đồng, giảm 78% so với cùng kì.

Đây cũng là điều dễ hiễu khi doanh nghiệp này gần như không còn thuộc nhóm KCN khi khu công nghiệp hiện hữu D2D tại Nhơn Trạch, Đồng Nai đã lấp đầy. Trong những năm gần đây, nguồn thu chính của công ty đến từ hoạt động quản lí khu công nghiệp và các bất động sản xung quanh Dự án sân bay Long Thành.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 212 tỉ đồng giảm 46%, chủ yếu do doanh thu từ dự án KDC Lộc An giảm từ 300 tỉ đồng xuống còn 159 tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 184 tỉ đồng, giảm 23% so với cùng kì năm 2019.

Tuy vậy, so với kế hoạch đề ra, D2D đã thực hiện được 51% mục tiêu doanh thu và vượt 3% mục tiêu lợi nhuận cả năm. 

Gần giống với D2D, CTCP Sonadezi Long Thành (Mã: SZL) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh quí III giảm nhẹ so với cùng kì. Cụ thể, doanh thu thuần đạt gần 88 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 24 tỉ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu của SZL, chiếm tỉ trọng lớn nhất là doanh thu cho thuê nhà xưởng khu công nghiệp Long Thành với gần 27 tỉ đồng.

Lũy kế 9 tháng, SZL doanh thu thuần đạt 264 tỉ đồng, giảm nhẹ 3% so với cùng kì; lợi nhuận sau thuế đạt 73,3 tỉ đồng, tương đương con số cùng kì năm 2019.

So với mục tiêu đặt ra, doanh nghiệp mới thực hiện được 65% cho chỉ tiêu doanh thu và 84% cho chỉ tiêu lợi nhuận.

Khả quan trong dài hạn 

Trước làn sóng dịch chuyển đầu tư và mức độ quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế gần đây, bất động sản (BĐS) khu công nghiệp tiếp tục dược dự báo sẽ còn hưởng lợi trong dài hạn từ nhu cầu gia tăng.

Theo CTCP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC, Mã: BSI), vốn FDI thực hiện đã có xu hướng cải thiện so với các tháng đầu năm và mức giảm của Việt Nam vẫn thấp hơn nhiều so với tình hình chung của thế giới trong bối cảnh đại dịch Covid-19 vẫn chưa được kiểm soát tại nhiều quốc gia.

Còn theo nhà nghiên cứu thị trường JLL, việc hạn chế di chuyển trong thời kì bùng phát dịch Covid-19 đã gây khó khăn cho việc thực địa dự án và gặp gỡ trực tiếp với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu đất công nghiệp vẫn giữ đà tăng trong quí III/2020 do Việt Nam vẫn là điểm đến thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Các tỉnh, thành phố như TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hà Nội, Bình Dương, Hải Phòng lần lượt là các khu vực thu FDI nhiều nhất từ đầu năm đến nay và được kì vọng sẽ là những khu vực tiếp tục hưởng lợi trong dài hạn. 

Theo đó, các doanh nghiệp phát triển BĐS khu công nghiệp gần đây đã liên tục huy động vốn để phát triển dự án sẵn sàng đón đầu cơ hội.

Dù vậy, theo JLL, tiến trình dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, giảm sự phụ chuỗi cung ứng tập trung một khu vực sẽ chậm lại trong năm 2020 do việc hạn chế đi lại để khảo sát thực địa và tâm lí thị trường thận trọng hơn.

Khảo sát của JLL trước đó cũng cho thấy lĩnh vực này tồn tại một số thách thức, bao gồm yếu tố mặt bằng giá thuê tăng cao, quĩ đất ngày càng thu hẹp do chưa giải phóng được mặt bằng. 

Hiện nhiều doanh nghiệp đã gần như ghi nhận lợi nhuận một lần từ việc cho thuê các diện tích đất hiện hữu.

Ở góc độ đầu tư chứng khoán, Chứng khoán BSC duy trì đánh giá trung lập đối với nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp đến hết năm 2020 khi cho rằng kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2020 của nhóm doanh nghiệp ngành này tăng trưởng thấp.