Lợi nhuận nhóm doanh nghiệp BĐS công nghiệp phân hóa trong quý III

Kể từ khi dịch Covid-19 xuất hiện, bất động sản (BĐS) công nghiệp chính là điểm sáng tăng trưởng của thị trường BĐS khi đón đầu làn sóng dịch chuyển FDI. Tuy nhiên, từ đầu năm 2021, đặc biệt là quý III vừa qua, làn sóng dịch lần thứ 4 kéo dài với nhiều diễn biến phức tạp đã tác động đáng kể đến phân khúc này.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III, hoạt động giãn cách kéo dài, chuỗi sản xuất, cung ứng bị đứt gãy, xuất nhập khẩu đình trệ khiến một số doanh nghiệp phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình dịch bệnh.

Ở phía nam, thị trường trầm lắng, không có nguồn cung mới và giá thuê không tăng do ảnh hưởng nặng từ dịch bệnh. Thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 85 - 87%.

Trong khi đó, thị trường phía bắc được kiểm soát dịch tốt hơn ghi nhận nhiều nguồn cung mới, giá thuê trung bình 108 USD/m2, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất cũng duy trì đà tăng ở mức 4,7%, đạt 4,6 USD/m2 mỗi tháng.

Trước những tác động của Covid-19, các doanh nghiệp như Kinh Bắc, Becamex hay Tín Nghĩa đều đồng loạt giảm lãi trong quý III. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp Sonadezi, Idico vẫn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng.

Kinh Bắc, Becamex thụt lùi

Báo cáo tài chính quý III của các doanh nghiệp BĐS công nghiệp niêm yết cho thấy, nhiều cái tên lớn trong ngành vừa trải qua một quý kinh doanh thụt lùi.

Đầu tiên là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC), doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 325 tỷ đồng trong quý III, tăng 61% so với cùng kỳ. 

Tuy nhiên, chi phí tài chính doanh nghiệp trong quý tăng mạnh 135% lên 178 tỷ đồng khiến doanh nghiệp lỗ sau thuế hơn 59 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ gần 9 tỷ đồng. Đây là mức lỗ sâu nhất của doanh nghiệp trong 8 năm qua.

Theo Chứng khoán SSI, trong số ba KCN đóng góp lợi nhuận chính cho Kinh Bắc trong năm 2021 thì KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung vẫn theo sát mục tiêu, lần lượt hoàn thành 83% và 79% kế hoạch bàn giao 9 tháng đầu năm.

Trong khi đó, Kinh Bắc mới bàn giao 18,5 ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, thấp hơn đáng kể so với kế hoạch là 118 ha. Như vậy, khả năng hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm của Kinh Bắc trở nên tương đối thách thức, phụ thuộc vào tiến độ bàn giao KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong quý IV.

Tương tự, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM) chỉ ghi nhận doanh thu thuần 761 tỷ đồng, giảm 51% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế trong quý III của doanh nghiệp giảm sâu 92% xuống còn 50 tỷ đồng.

Nguyên nhân là bởi doanh thu kinh doanh BĐS của Becamex giảm mạnh, doanh thu phí cầu đường không phát sinh do dịch bệnh; lãi công ty liên doanh, liên kết giảm mạnh. Trong khi đó, doanh nghiệp còn phát sinh thêm chi phí ủng hộ phòng chống Covid-19. 

Trong quý III, doanh thu của CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã chứng khoán: TIP) giảm 21% xuống 30 tỷ đồng, lãi sau thuế doanh nghiệp cũng giảm 36% xuống còn 7 tỷ đồng. 

Tín Nghĩa cho biết, hầu hết các mảng doanh thu của công ty trong quý III đều giảm do ảnh hưởng của dịch bệnh. Các doanh nghiệp trong KCN thu hẹp hoặc ngừng sản xuất. Bên cạnh đó, hoạt động của hai công ty con là Tín Khải và Thống Nhất cũng chịu tác động dịch bệnh. 

Kế đến là CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC), doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp này cũng giảm đáng kể, lần lượt ghi nhận 37 tỷ đồng (giảm 64%) và 49 tỷ đồng (giảm 50%). 

Nguyên nhân là do Nam Tân Uyên không ghi nhận doanh thu một lần của hợp đồng thuê đất so với cùng kỳ, kéo theo doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong quý giảm gần 64%.

Tình hình kinh doanh trong quý III của CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (mã chứng khoán: ITA) nhìn chung ít bị ảnh hưởng hơn so với các doanh nghiệp trên. Doanh thu của Tân Tạo tăng 22% lên 343 tỷ đồng, song lãi sau thuế giảm nhẹ 11% xuống 100 tỷ đồng do tăng chi phí thuế.

Đối với CTCP Long Hậu (mã chứng khoán: LHG), doanh thu cho thuê đất KCN, nhà xưởng, khu lưu trú, trung tâm thương mại trong quý III của công ty đều sụt giảm so với cùng kỳ. Kết quả, Long Hậu ghi nhận doanh thu thuần 52 tỷ đồng, giảm 28% và báo lãi sau thuế 20 tỷ đồng, giảm nhẹ 13%. 

Nhóm Sonadezi "miễn nhiễm" với Covid-19

Ở chiều ngược lại, một vài cái tên như Idico hay nhóm doanh nghiệp Sonadezi lại có một quý kinh doanh tăng trưởng dù giãn cách kéo dài.

Quý III, doanh thu thuần và lãi sau thuế của Tổng Công ty Idico - CTCP (mã chứng khoán: IDC) lần lượt đạt 901 tỷ đồng, giảm 27%) và lãi sau thuế 198 tỷ đồng, tăng 17% so với cùng kỳ.

Idico cho biết, lãi sau thuế công ty tăng nhờ chênh lệch từ việc thoái vốn đầu tư tại Công ty TNHH Kính nổi Siêu trắng Phú Mỹ (công ty liên kết của Idico) với giá trị hơn 84 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của công ty cũng có sự cải thiện, ghi nhận 370 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm 127 tỷ đồng.

Trong khi đó, "trùm" KCN ở Đồng Nai là Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, mã chứng khoán: SNZ) vẫn duy trì nguồn thu ổn định từ cho thuê KCN, kinh doanh nhà, cung cấp các dịch vụ cảng, nước sạch,...

Kết quả, doanh thu thuần quý III của Sonadezi đạt 1.252 tỷ đồng, không biến động so với cùng kỳ. Song, giá vốn bán hàng giảm đã kéo lãi sau thuế doanh nghiệp tăng 38% lên 455 tỷ đồng. Bản thân Sonadezi cũng cho hay, công ty không chịu ảnh hưởng tiêu cực nào từ dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp nhóm Sonadezi cũng ghi nhận tăng trưởng trong quý III. 

Đơn cử như CTCP Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) báo lãi sau thuế 67 tỷ đồng, tăng 81%; CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã chứng khoán: D2D) lãi sau thuế cao gấp 2,5 lần cùng kỳ, đạt 86 tỷ đồng; CTCP Sonadezi Long Thành (mã chứng khoán: SZL) lãi sau thuế 28 tỷ đồng, tăng 16%; CTCP Sonadezi Giang Điền lãi 22 tỷ đồng, tăng khoảng 22%.

Thị trường BĐS công nghiệp đối mặt những thách thức lớn

Theo Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco), phân khúc BĐS công nghiệp đang đứng trước hai thách thức lớn.

Đầu tiên, dòng vốn FDI đang chững lại trong ngắn hạn. Trong 8 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký và số dự án mới nhìn chung không tăng so với cùng kỳ, chủ yếu do tình hình dịch bệnh ở các KCN trọng điểm phía Nam như Bình Dương hay TP HCM. 

Tuy nhiên, Agriseco cho rằng đây chỉ là tác động trong ngắn hạn, khi Việt Nam đang dần kiểm soát được dịch bệnh tại các khu vực này với tỷ lệ tiêm vắc xin cao (TP HCM đạt 90%, Bình Dương 60%). 

Bên cạnh đó, mặc dù tổng vốn FDI đang chững lại, vốn FDI đăng ký cấp mới và thực hiện đã bắt đầu tăng trở lại, lần lượt tăng 16,4% và 2% so với cùng kỳ năm 2020.

Thách thức thứ hai mà ngành BĐS công nghiệp phải đối mặt là khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics và thiếu điện vận hành. 

Cụ thể, chi phí vận chuyển trung bình của Việt Nam hiện nay ở mức 25%, cao hơn hẳn so với Thái Lan (19%), Trung Quốc (18%) hay Malaysia (13%). Điều này sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa. Hiện nay, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển. 

Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các doanh nghiệp khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN.

Dù vẫn còn những thách thức, song Agriseco vẫn cho rằng BĐS công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn. Trong thời gian tới, những tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai sẽ là khu vực trọng điểm phát triển KCN bởi quỹ đất lớn; vị trí giao thương thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công.

Riêng với các doanh nghiệp BĐS công nghiệp, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đánh giá, nhiều doanh nghiệp đang đánh cược với thị trường này với việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Doanh nghiệp BĐS công nghiệp đầu tư dự án mới phải gánh chịu chi phí tài chính cao, rủi ro thanh khoản gia tăng khi dự án kéo dài hơn nhiều so với kế hoạch.