Lượng tiêu thụ căn hộ tại TP HCM đang vượt nguồn cung, giá cao hơn Hà Nội 500 USD/m2

Tại Hội nghị Bất động sản 2019 với chủ đề "Tìm kiếm cân bằng" diễn ra tại TP HCM ngày 7/11, Phó Tổng giám đốc CBRE Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết tình hình tiêu thụ căn hộ 9 tháng năm 2019 tại hai thị trường lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM có nhiều diễn biến trái ngược nhau về tình hình nguồn cung và tiêu thụ. Trong khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng nhẹ, giá ổn định thì thị trường TP HCM cầu vượt cung, giá cũng tăng rất mạnh.

Tuy nhiên, về dài hạn, lãnh đạo CBRE nhận định thị trường căn hộ sẽ tiếp tục có nhiều triển vọng, khi nhu cầu của khách hàng tăng cao và các nhà đầu tư có xu hướng mở rộng phạm vi hoạt động ra ngoài các tỉnh lân cận vùng lõi trung tâm.

Lượng tiêu thụ căn hộ tại TP HCM vượt nguồn cung

Dù nguồn cung căn hộ tại TP HCM trong quý III được giải tỏa nhờ 10 dự án mới, trong đó có 1 dự án quy mô hơn 10 căn hộ tại quận 9, nhưng nguồn cung vẫn không đáp ứng nhu cầu thị trường. (Ảnh: Vh)

Thống kê của CBRE cho biết 9 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chào bán tại TP HCM có phần giảm so với các năm. Thời gian qua, đây là vấn đề luôn được quan tâm trong lĩnh vực bất động sản, nguyên nhân là có nhiều thay đổi trong luật đất đai, chậm cấp phép các dự án khiến nguồn cung mới trên thị trường không nhiều.

Dù nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM đang phần nào được giải tỏa bởi trong quý III, nhờ có 10 dự án chào bán với quy mô 13.072 căn, trong 1 dự án chiếm quy mô hơn 10.000 căn tại quận 9, nhưng tính chung từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ tại TP HCM vẫn giảm 3% so với cùng kì năm ngoái, với tổng số căn hộ được đưa ra thị trường là 21.619 căn.

"Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội lại tăng. Đây là thời điểm hiếm hoi ít nhất trong 5 năm trở lại đây thị trường Hà Nội nguồn cung cao hơn TP HCM", Phó Tổng giám đốc CBRE nhận định.

Cụ thể, 9 tháng đầu năm, tại Hà Nội có 26.800 căn hộ được chào bán, tăng đến 37% so với cùng kì và cao hơn số lượng căn hộ chào bán tại TP HCM gần 5.200 căn. Chỉ riêng quý III, Hà Nội có 18 dự án với 6.073 căn hộ mới được chào bán.

Tỉ lệ chào bán căn hộ thành công tại Hà Nội tăng 21% so với 9 tháng đầu năm 2018, tuy nhiên, chỉ chiếm gần 80% tổng nguồn cung chào bán.

Trong khi đó, tại TP HCM, số căn hộ chào bán thành công lại lên đến 23.922 căn, tức vượt số lượng căn hộ được chào bán cả 9 tháng đầu năm. 

"Nguyên nhân là TP HCM đã bán được các căn hộ thuộc các dự án cũ trước đó", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, và cho biết sức nóng của thị trường căn hộ tại TP HCM vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Giá căn hộ TP HCM tăng 15% trong 9 tháng, phân khúc hạng sang tăng đến 40%

Về giá bán căn hộ, đại diện CBRE cho rằng TP HCM vẫn là "điểm nóng" của loại hình bất động sản này. Theo đó, giá bán căn hộ tại TP HCM trong 9 tháng đầu năm đã tăng đến 15%.

"Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội trung bình chỉ 1.337 USD/m2 thì TP HCM đã lên đến 1.851 USD/m2", ông Kiệt cho biết. Theo ông Kiệt, mức chênh lệch giữa hai thị trường lên đến hơn 500 USD/m2.

Giá căn hộ tại TP HCM tăng 15% so với đầu năm, riêng căn hộ bình dân cho người có nhu cầu ở thực dường như không có sản phẩm. (Ảnh: Thanh Niên).

Phó tổng giám đốc CBRE nhận định hiện Hà Nội vẫn chưa có phân khúc căn hộ hạng sang, và mức giá vẫn không nhiều chênh lệch nên giá bán hiện tại các nhà đầu tư quan tâm vẫn là các phân khúc căn hộ tại TP HCM.

"Tại TP HCM, phân khúc căn hộ bình dân có mức tăng giá không đáng kể, tuy nhiên, 2 phân khúc cao cấp và hạng sang lại ngày càng cao. Nhìn vào phân khúc căn hộ hạng sang, chỉ từ năm 2017 đến nay đã tăng giá 40%", ông Kiệt khẳng định.

Theo đó, giá căn hộ hạng sang nếu như năm 2017 ở mức 4.500 USD/m2 (khoảng 103 triệu đồng/m2) thì hiện mỗi m2 căn hộ hạng sang lên đến hơn 6.000 USD (gần 140 triệu đồng/m2).

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, nếu như năm 2017, mức giá sơ cấp chào bán khoảng 2.000 USD/m2 thì hiện đã nhích lên gần 2.500 USD/m2.

"Mức giá này sẽ tiếp tục tăng trung bình 5-10%/năm, do chi phí đầu tư, nhân công, lãi vay… đều tăng. Các yếu tố đầu vào này sẽ được cấu thành vào giá bán căn hộ sơ cấp khi đưa ra thị trường", ông Kiệt nhận định.

Thị trường có thể tạo ra căn hộ 25 m2

CBRE nhận định nguồn cung bất động sản tại TP HCM năm 2020 sẽ lạc quan hơn, nhờ các dự án được khai thông.

"Nhiều dự án sẽ đưa được sản phẩm ra thị trường sau thời gian dài ngưng trệ, tình hình này dự báo tiếp tục trong năm 2021. Nhưng mức giá vẫn duy trì tăng dựa trên chi phí đầu tư, nhân công, lãi vay", đại diện CBRE nhận định.

Căn hộ mini được quảng cáo trên thị trường. (Ảnh: NX).

Cũng theo CBRE, trước nhu cầu về thị trường căn hộ ngày càng tăng, nhất là tại TP HCM, thị trường có thể tạo ra phân khúc mới ngoài các phân khúc truyền thống, là căn hộ dưới 25 m2.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến cho Dự thảo quy chuẩn Quốc gia về nhà chung cư. Trong phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh và có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2. Điều này đồng nghĩa việc các căn hộ sẽ có xu hướng ngày càng nhỏ.

Theo dự báo của đơn vị này, thị trường căn hộ năm 2020 xoay quanh 4 yếu tố, là có thêm nhiều dự án, hình thành các đô thị lớn khu vực cận trung tâm TP HCM như Bình Chánh, Nhà Bè… Nhiều công trình hạ tầng liên tỉnh đang hoàn thiện giúp TP HCM và khu vực lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… phát triển các khu đô thị mới và thu hút vốn nhà đầu tư. 

Các chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều sản phẩm mới theo hướng tập trung vào tiện ích của người dân và tối đa hóa diện tích sử dụng. Dù nguồn cung khó khăn nhưng nhu cầu lớn sẽ vẫn giữ đà tăng tiêu thụ và giá bán cho thị trường ở cả hai khu vực.