Nên 'siết' điều kiện của công ty quản lí vận hành nhà chung cư?

Liệu chung cư có thể tự quản?

Khoản 3 Điều 27 Dự thảo lấy tiêu chuẩn “có thang máy” để quyết định qui mô phức tạp của tòa nhà, từ đó lựa chọn công ty quản lý vận hành NCC.

Bình luận về qui định này, nhiều cư dân sống ở một số tòa chung cư ở Hà Nội chia sẻ, qui mô phức tạp của tòa nhà nếu chỉ dựa vào tiêu chuẩn “có thang máy” hay không để quyết định lựa chọn có công ty quản lí là một nội dung không hợp lí. “Trong NCC còn rất nhiều hệ thống kĩ thuật khác như hệ thống chống sét, phòng cháy chữa cháy, máy bơm, xả thải, phát điện, biến áp... mà chúng ta chỉ dựa vào một tiêu chuẩn hệ thống thang máy chưa chuẩn xác và phù hợp” – anh Hữu Tuấn (quận Cầu Giấy) nhận định.

Nhiều ý kiến cũng quan ngại việc để cho cư dân tự quản lí NCC sẽ luôn luôn có xung đột xảy ra bởi vì cư dân chung cư rất đa dạng, rất khó phân công cụ thể cho ai để tự quản. “Chúng ta không nên qui định việc các chung cư có thể tự quản bởi vì việc quản lí chung cư cần các cơ quan chuyên môn, đặc biệt là các pháp nhân có thể chịu trách nhiệm pháp lí” – anh Việt Hải, một cư dân và một thành viên Ban quản trị một tòa nhà tại Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) bình luận.

Nói về yêu cầu đối với công ty quản lí vận hành NCC, ông Nguyễn Hoàng Thanh - Viện Phó Viện nghiên cứu chính sách Quản lí BĐS và công trình dân dụng quốc tế cho rằng, cần có qui định về các công ty quản lí vận hành NCC.

“Đặc biệt, do tài sản của NCC rất lớn, liên quan đến mức độ nghiêm trọng về an toàn sinh mạng con người, mức độ đền bù trách nhiệm vật chất, chúng ta phải có qui định chi tiết về công ty quản lí, đặc biệt về hình thức công ty quản lí: Phải là loại hình Công ty cổ phần, phải qui định về vốn tối thiểu phải 20 tỉ hay không, qui định doanh thu, chi phí hoạt động, năng lực chuyên môn, năng lực điều hành, bảo hiểm tác nghiệp...” – ông Thanh nói.

Nhấn mạnh yêu cầu qui định vị trí, chức danh trong quản lí NCC như Giám đốc quản lí, Kĩ sư trưởng, về thời hạn, thâm niên, đào tạo…, ông Thanh cho rằng, hiện nay đa phần các công ty quản lí NCC qui mô rất nhỏ, nên khi xảy ra các rủi ro, tổn thất tài sản và sinh mạng con người đều không thể chịu trách nhiệm được. Vì vậy, phải có giải pháp để đảm bảo các trách nhiệm khi có các rủi ro và tổn thất xảy ra, ví dụ như mua bảo hiểm, qui định năng lực, qui mô công ty quản lí, vốn, qui mô…

Xác định các bên trong hợp đồng dịch vụ quản lí vận hành nhà chung cư 

Về Hợp đồng dịch vụ quản lí vận hành NCC (Điều 29 Dự thảo), nhiều ý kiến cho rằng cần thiết kế một hợp đồng mẫu. Ngoài ra, thay vì “Hợp đồng”, nên gọi là “Thỏa thuận dịch vụ quản lý, vận hành NCC” vì có rất nhiều bên có liên quan trong việc thực hiện các thỏa thuận quản lí NCC và các thỏa thuận quản lí NCC chịu ảnh hưởng nhiều từ các bên có liên quan. Đặc biệt để đảm bảo về thỏa thuận quản lí, vận hành NCC có hiệu lực, phải xác định rõ các bên có liên quan, các rủi ro trách nhiệm và các điều kiện cần thiết để đảm bảo hoạt động của NCC.

Đồng thời, cần có một chương riêng qui định về Chủ đầu tư trong giai đoạn chuyển giao, bàn giao quản lí NCC. Tương tự, phải có qui định riêng về Ban quản trị, các thành viên Ban quản trị. Bên cạnh đó, cần qui định riêng về các công ty quản lí, các công ty thầu phụ của công ty quản lí, có qui định riêng về các công ty cung cấp dịch vụ độc quyền cho NCC như điện nước, rác thải…

Qui chế quản lí, vận hành NCC cũng cần có qui định riêng về vấn đề bảo hiểm NCC và phân bổ bảo hiểm, có qui định riêng về người khách thuê, qui định riêng chi tiết để đảm bảo thỏa thuận quản lí, đặc biệt là bổ sung về tính riêng rẽ, độc lập giữa Thỏa thuận quản lí và Hợp đồng mua bán hàng hóa để tránh những xung đột, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ…