'Ngày về' của condotel vẫn còn xa

Báo cáo mới công bố của DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam, Thừa Thiên - Huế vừa trải qua năm khó khăn khi nguồn cung sụt giảm đáng kể, còn sức cầu ở mức thấp nhất trong một vài năm trở lại đây. 

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường sơ cấp có 10 dự án (trong đó không có dự án mới) với nguồn cung ở mức thấp (245 căn), giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái.  

Quỹ căn mới tập trung chủ yếu tại Quảng Nam (chiếm 55%, giá 25,9 - 73 tỷ/căn) và Thừa Thiên Huế (chiếm 31%, giá 9,1 - 49,4 tỷ/căn). Trong khi đó, Đà Nẵng chiếm tỷ trọng 14% tổng nguồn cung, giá dao động 18,6 - 100,5 tỷ/căn. Nhìn chung, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao.     

Sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi thương hiệu có tiếng.

Dù có sự khởi sắc về du lịch, song rất khó để thị trường này phục hồi trong ngắn hạn khi những nút thắt về pháp lý, tín dụng chưa được tháo gỡ và niềm tin của nhà đầu tư chưa tích cực trở lại.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch nào trong năm. Nguồn cung sơ cấp tương đương 16% so với cùng kỳ (36 căn), phần lớn của dự án đã mở bán từ năm trước, tập trung ở Đà Nẵng (83%) và Quảng Nam (17%). 

Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động nhiều, hiện dao động 7,1 - 16,3 tỷ/căn. Thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không phát sinh giao dịch.

Theo DKRA, giữa bối cảnh thị trường khá trầm lắng, nền kinh tế còn nhiều thách thức, pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng khó tiếp cận đã tác động tiêu cực đến thị trường, thanh khoản dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Với các sản phẩm condotel, nguồn cung sơ cấp bằng 61% so với cùng kỳ (690 căn), chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ. Lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây (13 căn) và bằng 3% so với năm 2022. Phần lớn giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm giá dao động 3 - 4 tỷ/căn. Quảng Nam là tỉnh dẫn dắt thị trường khu vực khi chiếm tỷ trọng 58% tổng nguồn cung và 29% tổng lượng tiêu thụ.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động. Giá condotel ở Đà Nẵng dao động 33 - 131,4 triệu/m2; Quảng Nam 38 - 156 triệu/m2; Thừa Thiên Huế 22 - 27 triệu/m2. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận một số tin rao với mức giảm 10 - 15% so với giá bán trên hợp đồng, chủ yếu tập trung ở những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Trong bối cảnh thị trường khách quốc tế trọng điểm dự báo tăng trưởng không cao, dòng tiền thu nhập từ du lịch vẫn chưa có sự tăng trưởng đột phá, phân khúc condotel khó có tín hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.

Năm 2024, DKRA dự báo nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam và Thừa Thiên - Huế tiếp tục ở mức thấp, dao động 30 - 50 căn toàn thị trường. Thanh khoản dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có nhiều biến động so với năm 2023. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ, vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng.

Riêng với thị trường Đà Nẵng, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cùng với việc nhà ga quốc tế được cấp chứng nhận đón khách Trung Quốc thì đây là địa phương có nhiều cơ hội để bứt phá trong phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Tại một diễn đàn tổ chức hồi đầu tháng 1/2024, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS đã nhận định: "Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trượt dài trong năm 2023 nên để hồi phục trở lại điểm xuất phát sẽ rất vất vả và cần nhiều thời gian hơn so với những phân khúc khác.

Để thị trường thực sự chuyển mình và có cơ hội đi lên trong năm 2024, việc thực hiện hiệu quả Nghị định 10 và tận dụng đà tăng trưởng nhu cầu du lịch cần được đẩy mạnh. Cần nghiên cứu cơ chế, chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan, đặc biệt là du lịch, dịch vụ để đảm bảo thị trường này có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về chất. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trong phân khúc này".