'Rất dễ thao túng đất đấu giá'

Trả giá cao phi lý rồi bỏ cuộc

Vừa qua vào ngày 29/11 tại Nhà thi đấu huyện Sóc Sơn (TP Hà Nội) đã diễn ra phiên đấu giá 58 thửa đất trên địa bàn thôn Đông Lai, xã Quang Tiến.

Các thửa này có diện tích từ 90 - 224 m2. Giá khởi điểm gần 2,5 triệu đồng/m2, bước giá 3 triệu đồng/m2. Tiền đặt cọc đấu giá dao động 44 - 111 triệu đồng/m2 (bằng 20% giá trị thửa đất theo giá khởi điểm). Người tham gia phải đấu giá 6 vòng bắt buộc.  

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn cho biết, tại vòng đấu thứ 5, một số thửa đất có khách hàng trả giá cao bất thường. 

Cụ thể, khách hàng Phạm N. T. (địa chỉ tại thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, TP Hà Nội) trả giá 30 tỷ đồng/m2 cho 3 thửa đất ký hiệu A12, A13, C6.

Khách hàng Ngô V. D. (xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh) trả giá 101,4 triệu đồng/m2 cho 13 thửa đất ký hiệu B1, B10, B11, B12, B19, C7, A7, A8, A9, A10, A15, A16, A17.

Hai khách hàng Nguyễn T. Q. và Nguyễn T. T. (đều ở xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh) trả giá 98,4 triệu đồng/m2 cho 10 thửa đất ký hiệu A2, A3, A4, A5, A6, B13, B14, B15, B16, B17.

Hai khách hàng Nguyễn T. Q. L. (xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh), Nguyễn Đ. T. (phường Vân Dương, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh) trả giá 50,4 triệu đồng/m2; 59,4 triệu đồng/m2; 62,4 triệu đồng/m2; 68,4 triệu đồng/m2 cho 10 thửa đất ký hiệu A1, A11, B5, B6, B7, B8, C9, D5, D6, D7.

Đến vòng 6 (vòng đấu giá cuối cùng), 36 thửa đất nêu trên đều được các khách hàng này không tiếp tục trả giá. 

Như vậy, số lượng thửa đất tìm chủ thành công tại buổi làm việc là 22/58 thửa. Giá trúng thấp nhất là 32,4 triệu đồng/m2, cao nhất là 50,4 triệu đồng/m2. Tổng số tiền theo kết quả trúng đấu giá của 22 thửa đất là 112,2 tỷ đồng.

Ngay sau khi kết thúc, những diễn biến tại phiên đấu giá đất này đã nhận được nhiều sự quan tâm trên thị trường bất động sản. Nhất là thông tin về việc ông Phạm N. T. đã trả giá 30 tỷ đồng/m2 cho 3 thửa đất tại vòng đấu thứ 5.

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận đây là trường hợp bất thường, không loại trừ khả năng có ý đồ “phá” cuộc đấu giá. 

“Hiện nay giá đất nhiều nơi đang tăng nóng. Nếu thửa đất nằm ở vị trí đắc địa, khu vực trung tâm thì việc giá cao cũng là điều dễ hiểu, bởi nhiều người có nhu cầu thực vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra mua. Sang những huyện ven ở xa như Hoài Đức, Phú Xuyên, giá đất cũng đang neo cao, bản thân tôi đi khảo sát mà còn giật mình.

Tuy nhiên, 30 tỷ đồng/m2 đất là con số quá phi lý. Vấn đề này cần được các cơ quan chức năng cùng địa phương tìm hiểu thêm để xem lý do của người trả giá là gì? Trạng thái tinh thần của họ khi đưa ra mức giá đó đang như thế nào? Liệu có thế lực hay còn nhóm người nào khác đứng đằng sau hay không?”, ông Điệp nói. 

Chuyên gia cho rằng, công tác đấu thầu, đấu giá cần nhìn nhận từ những thực tế như thế này để rút kinh nghiệm. Theo đó, ông Điệp đã nêu lên 2 kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng trục lợi, thổi giá bất động sản từ đấu giá đất. 

Thứ nhất, nên tổ chức đấu giá nhiều thửa đất cùng lúc trong một phiên đấu giá (có thể lên tới hàng trăm thửa thay vì hàng chục thửa như hiện nay). Qua đó, việc thao túng giá của một số nhóm đối tượng sẽ khó thực hiện hơn. 

Thứ hai, cần có cơ quan riêng kiểm soát việc định giá cũng như đấu giá. Hiện nay, giá khởi điểm của đất đấu giá được một số địa phương đưa ra đang ở mức rất thấp vì chưa có đủ dữ liệu về giá đất làm cơ sở. Việc duyệt giá dựa vào công chứng, nộp thuế... khiến giá khởi điểm ở mức rất thấp so với giá trên thị trường. 

“Giá khởi điểm chỉ ở mức vài triệu đồng một mét vuông. Người đấu giá trúng xong sau đó quyết định không mua thì cũng chỉ bị mất khoảng vài chục triệu đồng. Điều này khiến việc thao túng giá trở nên rất dễ. Cần nâng giá lên sát với thị trường, tăng thêm tiền đặt cọc”, ông Điệp nói. 

Thứ ba, chuyên gia kiến nghị cần tìm cách để câu chuyện về thủ tục pháp lý khi doanh nghiệp đầu tư trở nên nhanh gọn, thông thoáng, từ đó gia tăng nguồn cung, giúp giảm giá thành bất động sản. Đây mới là giải pháp căn cơ, lâu dài cho đà phát triển của thị trường địa ốc.  

Đất nóng một phần do đặc thù của thị trường Hà Nội

‏Từ khoảng giữa quý III/2024, đất đấu giá dần nóng trên thị trường bất động sản‏‏ Thủ đô. ‏Liên tiếp nhiều ‏‏phiên chợ đất ở các quận, huyện đã ghi nhận những diễn biến đáng chú ý như thu hút hàng nghìn người tham gia, thời gian đấu giá kéo dài cả ngày lẫn đêm, giá trúng cao ‏‏kỷ lục ‏‏được thiết lập,... 

‏Điển hình như phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8. Khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Lô góc có giá trúng cao nhất khoảng 100,5 triệu/m2.

Ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài 19 giờ, diễn ra xuyên đêm. Giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. ‏‏

‏Ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông kết thúc vào lúc hơn 23 giờ đêm. Giá trúng cao nhất đạt hơn 262,2 triệu/m2 - con số “cao không thể chịu được” theo ‏‏chia sẻ‏‏ của một nhà đầu tư trực tiếp đi bỏ phiếu. Có gia đình hơn 20 người cùng kéo tới tham gia, theo dõi buổi đấu giá.  

Theo ông Điệp, có một số yếu tố khiến câu chuyện của đất đấu giá Hà Nội bỗng trở nên nóng sốt trong thời gian qua. 

"Từ tháng 8, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực. Theo đó, 105 thành phố, thị xã trên cả nước sẽ không được phân lô, bán nền. Điều này phần nào đánh vào tâm lý người tham gia thị trường, khiến giới đầu cơ (mua bất động sản không nhằm mục đích ở thực) gia tăng.

Ngoài ra, đặc thù của thị trường Hà Nội là dân rất nhiều tiền. Bên cạnh đó, dòng tiền ngoại hối rất lớn cũng đang đổ về và chủ yếu hướng vào đất đai, nhu cầu đầu tư lúc này là rất lớn. Hiện nay, có những sàn giao dịch dẫn dắt tới hàng trăm nhà đầu tư, với những sàn lớn thậm chí lên tới hàng nghìn người.

Giá đất Hà Nội hiện rất cao. Nhiều khi người ta có tiền, không cần phải sử dụng đòn bẩy tài chính nên đắt ăn chơi, rẻ để đấy”, ông Điệp nói.