Savills chỉ ra những rào cản 'ngáng đường' M&A bất động sản Việt Nam

Theo báo cáo mới nhất của Savills, trong 5 năm gần đây, thị trường M&A bất động sản Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất để đầu tư. Số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước.

Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động này. Tuy nhiên nguồn vốn đầu tư nước ngoài đã góp phần "kích hoạt" cho thị trường trở nên sôi động hơn.

Bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam đang có sự quan tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với các lĩnh vực như nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics, khách sạn nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến nhà đầu tư nước ngoài chưa thể thực hiện thành công các thương vụ.

Thủ tục pháp lý chưa thuận tiện

Theo Savills, thực tế trong thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì bên cạnh các nguồn tài chính truyền thống, họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác như thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước.

Trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành, tuy nhiên việc này cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế.

Vì nhiều lý do, trong đó có những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án bị chậm lại, trong khi đây là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ.

Bên cạnh đó, bà Lê Phương Lan cho rằng, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Yếu tố này cũng cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Khó tiếp cận thông tin, định giá

Khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là với các nhà đầu tư mới.

Theo bà Lan, trong các thương vụ mà Savills đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ từ nền tảng công nghệ cao nhưng việc hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động Due Diligence (hoạt động thẩm tra) gặp khó khăn.

M&A bất động sản còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào "frontier market" - thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa bên mua và bên bán.

Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và giữ tâm lý chờ đợi.

Bà Lan đánh giá hiện các nhà đầu tư có hai luồng suy nghĩ: "Thứ nhất là tâm lý muốn tham gia vào thị trường, vì đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ Covid-19. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như Việt Nam.

Tuy nhiên nhà đầu tư vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định".