SBSC: Lượng giao dịch BĐS giảm hơn 50%, doanh nghiệp hụt nguồn thu do không bán được hàng

Giao dịch BĐS sụt giảm, doanh nghiệp khó khăn về vốn

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản (BĐS) của Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC), đơn vị này cho biết, trong 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ BĐS đạt 43%, riêng trong quý III là 33,5%, giảm so với hai quý trước. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Thống kê của Bộ xây dựng, trong quý III, có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP HCM), giảm 26% so với quý trước. Miền Bắc có 9.627 giao dịch, miền Trung có 17.425 giao dịch và miền Nam có 23.951 giao dịch. Trong đó, Hà Nội có 1.508 giao dịch thành công, TP HCM có 2.144 giao dịch thành công.

Phân khúc đất nền ghi nhận 115.129 giao dịch thành công, giảm 46% so với quý trước (hơn 213.000 giao dịch). Miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung có 18.789 giao dịch, miền Nam có 74.534 giao dịch. 

Về tình hình dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS, theo SBSC, các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền khi các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt, theo quy định từ dự thảo Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng phải kiểm soát việc cho vay mua, kinh doanh BĐS.

Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các ngân hàng sẽ càng hạn chế cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

Bên cạnh đó, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu BĐS đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (đạt hơn 896.000 tỷ đồng). 

Áp lực trái phiếu BĐS giảm đáng kể so với trước, theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến ngày 3/12 còn 21.850 tỷ đồng. Song, áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119.050 tỷ đồng và năm 2024 là 111.810 tỷ đồng. 

Nguồn vốn huy động từ thị trường quốc tế của các doanh nghiệp BĐS cũng chưa hiệu quả, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rủi ro tỷ giá khi huy động vốn quốc tế năm nay, tỷ giá biến động tới 8% và nguồn vốn quốc tế hiện nay không rẻ với lãi suất Chính phủ Mỹ 4,5%/năm, lãi suất cho vay của các định chế tài chính quốc tế khác với doanh nghiệp Việt Nam dao động khoảng 8-9%/năm. 

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS cũng đang hụt nguồn thu do không bán được hàng khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn “đóng băng” trong nhiều phân khúc. Cơn sốt đất những năm qua, đặc biệt vùng ven, đẩy mặt bằng giá lên cao, nhiều nơi giá tăng quá đà khiến thanh khoản giảm. 

Loại hình từ biệt thự nghỉ dưỡng biển, shophouse, condotel,... không hiệu quả, nhiều vấn đề bất cập như chủ đầu tư không thực hiện chia lợi nhuận hàng năm như cam kết, khung pháp lý chưa rõ ràng, giới hạn thời gian sở hữu.

Điểm sáng từ BĐS khu công nghiệp

Trong bối cảnh trên, BĐS Khu công nghiệp (KCN) vẫn có những tín hiệu khả quan khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến. 

Điển hình như Samsung với kế hoạch đầu tư thêm 3,3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và 2 tỷ USD trong số đó đã được hiện thực hóa, ngoài ra còn có Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG,... đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp FDI cũng liên tục mở rộng đầu tư, năm ngoái, LG hai lần tăng vốn ở Nhà máy LG Display. Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 triệu USD, đang có kế hoạch đầu tư tiếp khoảng 300 triệu USD để mở rộng nhà máy và có thể sẽ sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam. 

Theo số liệu từ SBSC, cả nước có 84 KCN với tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê trên cho thấy BĐS công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

Cùng với đó, giá cho thuê BĐS công nghiệp cũng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam.