Các DN KCN có 37.790 tỷ đồng chờ ghi nhận, nguồn vốn cho các dự án BĐS và đầu tư tài chính

Ghi nhận lượng lớn doanh thu chưa thực hiện

Thống kê sơ bộ trong 24 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đại chúng công bố báo cáo tài chính, tại thời điểm cuối quý III, tổng doanh thu chưa thực hiện mà nhóm này ghi nhận đạt khoảng 37.790 tỷ đồng, giảm 5% so với giá trị đầu năm. 

Trong đó, 7 doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện đạt trên nghìn tỷ đồng gồm Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), Sonadezi (SNZ), Tổng công ty Tín Nghĩa (TID), IDICO (IDC), Nam Tân Uyên (NTC), Viglacera (VGC) và Sonadezi Giang Điền (SZG). 

Đứng đầu là SIP với 10.546 tỷ đồng, tăng 1% so với thời điểm đầu năm và giảm 0,4% so với hồi cuối quý II, phần lớn là doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng trong dài hạn.

Hoạt động cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng cũng là nguồn đóng góp lớn thứ hai trong cơ cấu doanh thu thuần của SIP trong 9 tháng đầu năm nay với 232 tỷ đồng, tăng 6,4% so với cùng kỳ. 

Song, nguồn đóng góp 83% vào doanh thu thuần là từ hoạt động bán điện, nước, đạt 3.809 tỷ đồng. Theo Chứng khoán ABC, việc phân phối điện, nước trực tiếp cho khách thuê cũng là điểm mạnh của SIP so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Trong 7 doanh nghiệp này, IDICO ghi nhận mức giảm doanh thu chưa thực hiện sâu nhất với 34% so với đầu kỳ, đạt 4.108,5 tỷ đồng. 

Con số này cũng tương đương giảm 13% so với giá trị tại cuối quý II, chủ yếu do giảm tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các dự án Khu công nghiệp Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh và Mỹ Xuân B1 - Conac. 

Việc ghi nhận doanh thu một lần tại 4 dự án nêu trên trong quý III cũng đóng góp vào sự tăng trưởng lợi nhuận quý của IDICO, theo giải trình kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. 

Quý III, lợi nhuận sau thuế công ty đạt tăng trưởng 2,1 lần so với cùng kỳ năm ngoái, ghi nhận 614 tỷ đồng, qua đó kéo lãi lũy kế tăng 3,4 lần cùng kỳ lên 2.365 tỷ đồng, là mức lãi cao nhất và tăng lãi lớn nhất trong thống kê 24 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. 

Hay đối với Sonadezi Giang Điền, doanh nghiệp lãi sau thuế tăng 144% so với cùng kỳ, tại thời điểm cuối quý III, doanh thu chưa thực hiện (cả ngắn hạn và dài hạn) đạt 2.495,5 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. 

Trong đó, khoản trả trước từ tiền thuê đất và thuê hạ tầng Khu công nghiệp Giang Điền từ khách hàng là gần 2.493 tỷ đồng, gồm 86 tỷ đồng trong ngắn hạn và gần 2.407 tỷ đồng trong dài hạn, đều tăng so với đầu năm, song giảm so với tại cuối quý II. 

Quý III, doanh thu cho thuê đất hạ tầng Khu công nghiệp Giang Điền tăng 131,5% và doanh thu cho thuê nhà xưởng tăng 103,5% so với cùng kỳ, dẫn đến tổng doanh thu thuần tăng 69%. Biên lợi nhuận gộp tăng, lợi nhuận gộp cũng tăng 108%, kéo lãi sau thuế quý III tăng 129%, đóng góp vào tăng trưởng lãi lũy kế của doanh nghiệp.

Nguồn vốn nghìn tỷ rót vào các dự án BĐS, đầu tư tài chính 

Ngoài đóng góp vào doanh thu, lợi nhuận khi đến kỳ hạch toán, khoản doanh thu chưa ghi nhận này cũng đóng góp vào tổng nguồn vốn/tổng tài sản trong kỳ của các doanh nghiệp. Qua đó, nhiều doanh nghiệp đã rót hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư dự án bất động sản, khu công nghiệp (ghi nhận tại mục chi phí xây dựng cơ bản dở dang) và đầu tư tài chính ngắn hạn. 

Như SIP tại thời điểm cuối quý III ghi nhận 2.714 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, trong đó, tại Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phước Đông Bời Lời là 1.274 tỷ đồng), tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 là 694,5 tỷ đồng,... 

Bên cạnh đó, khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (là tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn) ghi nhận 3.202 tỷ đồng, khoản bất động sản đầu tư cũng đạt 4.763 tỷ đồng và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản doanh nghiệp.

Sonadezi tại thời điểm cuối quý III có 6.295 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, trong đó chiếm phần lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Châu Đức (4.763 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu kỳ).

Khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của Sonadezi đạt 1.525,5 tỷ đồng, là khoản tiền gửi tại các ngân hàng có kỳ hạn gốc dưới 12 tháng, một phần trong đó được dùng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn. Đồng thời, công ty cũng có 483 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn và 1.245 tỷ đồng tiền gửi kỳ hạn dưới 3 tháng, đều tăng so với đầu năm, qua đó kéo tổng tiền mặt tăng 13% lên 4.476 tỷ đồng.

Hay đối với IDICO, chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại thời điểm cuối quý III cũng ghi nhận 5.335 tỷ đồng, phần lớn là chi phí tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh (tại tỉnh Long An) và các dự án khu tái định cư, khu dân cư nhà ở công nhân, nhà máy xử lý nước thải, nhà xưởng, hệ thống phân phối điện liên quan. 

Theo báo cáo cập nhật mới đây của Mirae Asset về IDICO, đơn vị này cũng cho biết khu công nghiệp này đang có diện tích thương phẩm còn lại sẵn sàng cho thuê lớn nhất với mức giá thuê cao nhất trong các khu công nghiệp đang cho thuê của IDICO (315 ha, giá thuê khoảng 135 USD/m2, biên gộp 50%).

Về phần đầu tư tài chính ngắn hạn, công ty có 1.832 tỷ đồng tiền gửi tại ngân hàng thương mại với kỳ hạn trên 3 tháng và dưới 12 tháng, lãi suất bình quân 3- 6,5%/năm.