Sửa Luật Kinh doanh BĐS nhằm giải quyết tình trạng chồng chéo các chính sách, pháp luật liên quan

Thông tin từ Báo Chính phủ,  Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề sáng này (12/4).

Dự Luật được xây dựng gồm 11 chương với 92 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, mục đích của việc sửa đổi luật lần này nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh BĐS với các luật khác có liên quan.

Song song với đó, dự Luật mới cũng giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến BĐS như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng và hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh.

Liên quan đến phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, về cơ bản, dự luật Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Bên cạnh đó, một số quy định được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư (kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất, thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); hợp nhất quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch;...

Báo cáo thẩm tra về dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. 

Về hồ sơ, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện: Báo cáo đánh giá tác động chính sách; báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật KDBĐS.

Khái niệm "kinh doanh BĐS" tại Khoản 1 Điều 3 đã bỏ cụm từ "nhằm mục đích sinh lợi" so với Luật hiện hành, dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh. Vì vậy  Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo làm rõ về nội dung này.

Về mối quan hệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, Thường trực UBKT đề nghị tiếp tục rà soát kỹ lưỡng từng nội dung cụ thể, trường hợp thực hiện theo quy định của các luật khác thì không nhắc lại các quy định của các luật khác mà cần có dẫn chiếu rõ ràng, bảo đảm minh bạch trong quá trình thực hiện.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 15), Điểm e, Khoản 3 Điều 15 quy định: Trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng, thì công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, bao gồm cả thuê đất trả tiền hằng năm.

UBKT đề nghị rà soát để thống nhất giữa dự thảo Luật và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điểm d Khoản 4 Điều 24), Chủ nhiệm UBKT Vũ Hồng Thanh cho rằng quy định về "đặt cọc" là quy định mới, vì vậy đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. 

Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27), UBKT cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế. 

Song, đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. 

Đồng thời, đề nghị quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; Bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng.

Về sàn giao dịch BĐS (Mục 2 Chương VII), UBKT đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Về hợp đồng kinh doanh BĐS (Chương VI), UBKT cũng đề nghị tiếp tục rà soát Chương VI, đối với những nội dung đã được quy định tại các luật có liên quan thì có quy định dẫn chiếu, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung có tính đặc thù về hợp đồng.