Thách thức với bất động sản dân dụng trong bối cảnh lãi suất

Trong báo cáo ngành bất động sản dân dụng vừa công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) đã chỉ ra một số yếu tố khiến thị trường có thể khó khăn hơn trong những tháng đầu năm 2026.

Về mặt chính sách, tín dụng bị siết tăng trưởng. Từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. 

Nguyên nhân là do năm 2025, tăng trưởng tín dụng ngành bất động sản đạt 32%, ở mức rất cao so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.

Theo ACBS, các doanh nghiệp địa ốc lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng. Trong khi đó, các công ty nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháo lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.

Mặt khác, việc cấp mã định danh riêng cho từng sản phẩm nhfa đất từ ngày 1/3 được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai. 

Về mặt vĩ mô, lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc. Tại tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, lãi suất thả nổi sau thơi gian ưu đãi hiện dao động 12 - 14%. Các mức này đều tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024.  

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng có xu hướng leo thang. Tiền giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh. Giá thép xây dựng tháng 3/2026 đã tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024. Giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024....

Các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, thị trường vẫn đang phải đối mặt với thực trạng mất cân đối cung cầu. 

Theo ACBS, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc chủ đầu tư yếu kém, hạn chế đầu cơ bất động sản. Cơ hội sẽ dành cho nhóm doanh nghiệp đầu ngành, có quỹ đất lớn, dự án sở hữu vị trí tốt và pháp lý minh bạch, tình hình tài chính tốt, được ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng. 

Đơn vị này dự báo nguồn cung năm 2026 tăng ở tất cả các phân khúc nhờ việc các địa phương đẩy nhanh quá trình phê duyệt, tháo gỡ pháp lý dự án và cho thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên các loại đất không phải đất ở. Nhu cầu mua nhà dự kiến tiếp tục tập trung chính ở 2 phân khúc là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.