'Tháo ngòi' xung đột quỹ bảo trì chung cư tại Hà Nội - Bài 1: Mầm mống của những bất đồng

Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư nhất cả nước với 1.135 tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội. Trong số đó, đa phần các chung cư đều có quỹ bảo trì từ 1 đến hàng chục tỷ đồng do chính cư dân nộp để duy tu, sửa chữa phần sở hữu chung của chung cư, đảm bảo duy trì chất lượng tòa nhà. Với nguồn tiền lớn, quỹ bảo trì luôn là "miếng bánh ngọt" mà nhiều chủ đầu tư muốn nắm giữ. Và từ đó, trở thành mầm mống nảy sinh những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân, khiến cho việc quản lý chung cư tại Hà Nội ngày càng khó khăn, phức tạp hơn. 

Thông tấn xã Việt Nam xin giới thiệu loạt 4 bài viết, phản ánh đúng bản chất câu chuyện tranh chấp quỹ bảo trì chung cư gây "dậy sóng" trên địa bàn Thủ đô thời gian qua. Đặc biệt, chùm bài viết tập trung điều tra, phân tích những "góc khuất" trục lợi quỹ bảo trì; việc thực thi các quy định của pháp luật, Nhà nước vẫn còn hạn chế cần phải tiếp tục điều chỉnh phù hợp hơn với thực tiễn. Đồng thời, nêu những cách làm, giải pháp của Hà Nội đã và đang triển khai để quỹ bảo trì - "của để dành" được sử dụng đúng mục đích, đảm bảo công bằng giữa các bên.

Bài 1: Mầm mống của những bất đồng

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, người mua nhà chung cư phải nộp phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ; chủ đầu tư có trách nhiệm thu và gửi tổng số tiền thu được vào tài khoản tiết kiệm cho tới khi Ban quản trị của tòa nhà chính thức được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì này cho Ban quản trị nhà chung cư. Quy định là vậy, song từ nhiều năm nay, việc bàn giao quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và cư dân không "thuận chèo, mát mái". Việc tranh chấp diễn ra dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp, chủ yếu ở các nội dung yêu cầu chủ đầu tư công khai, minh bạch quỹ bảo trì, trả "sổ hồng" cho dân và phải nhanh chóng bàn giao dứt điểm quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

"Nhập nhằng" để trục lợi?

Không khó để bắt gặp hình ảnh cư dân tụ tập đông người, căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư "nhập nhằng" quỹ bảo trì, không đảm bảo quyền lợi cho người dân mua nhà, khiến dư luận rất bức xúc. Điều này cho thấy, sau nhiều năm, nhất là kể từ khi có Luật Nhà ở năm 2014, cùng các văn bản có liên quan được ban hành về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung thì số vụ tranh chấp về quỹ bảo trì hay chủ đầu tư vi phạm quy định về quỹ bảo trì không giảm đi mà lại có xu hướng tăng.

Đáng chú ý, mới đây, Thanh tra Bộ Xây dựng đã công bố 15 kết luận thanh tra về phí bảo trì của 22 chung cư ở Hà Nội, qua đó đã yêu cầu các chủ đầu tư chuyển trả cho ban quản trị các nhà chung cư là 250 tỷ đồng. Cá biệt, có nhiều chủ đầu tư đã cố tình "ôm" quỹ này trong suốt 5 - 6 năm để trục lợi.

Công ty cổ phần Thương mại – quảng cáo – xây dựng – địa ốc Việt Hưng sở hữu chung cư tại dự án Khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ 136 Hồ Tùng Mậu, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội là một trong số các trường hợp được nêu tên vì vi phạm trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cư.

Dự án chung cư 136 Hồ Tùng Mậu hay với tên gọi khác là Khu đô thị Goldmark City gồm nhiều tòa nhà có vị trí đắc địa với gần 20.000 cư dân sinh sống. Vào năm 2015 - 2016, cư dân đã bắt đầu dọn đến sinh sống và đóng quỹ bảo trì theo quy định.

Theo Kết luận Thanh tra số 45 ngày 11/5/2021 của Thanh tra Bộ Xây dựng, tổng kinh phí bảo trì của 2 khu nhà thuộc dự án Goldmark City là hơn 256 tỷ đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm thanh tra, chủ đầu tư đã mở tài khoản gửi quỹ bảo trì chung cư nhưng chưa thông báo cho Sở Xây dựng Hà Nội là thực hiện không đúng khoản 1, điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.

Kết luận thanh tra trên cũng chỉ ra, chủ đầu tư này chưa đóng đủ kinh phí bảo trì đối với khu vực đã bán cho chủ sở hữu (cư dân - pv) tại Hợp đồng số 01/GMC/2017 và số 2/HĐMB ngày 19/12/2017, với số tiền còn phải đóng hơn 15 tỷ đồng. Như vậy, chủ đầu tư vi phạm điểm a khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, cho đến tháng 3/2022, nhiều cư dân vẫn tiếp tục căng băng rôn, lều bạt, tập trung đông người để phản đối nhiều vấn đề tồn tại của chủ đầu tư như chậm bàn giao quỹ bảo trì, điều chỉnh quy hoạch, chiếm dụng diện tích sinh hoạt cộng đồng…

Còn tại chung cư Hòa Bình Green City (thuộc phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng), mặc dù được quảng cáo là chung cư cao cấp đáng sống, thế nhưng, dân ở đây đã nhiều lần xuống đường phản đối chủ đầu tư; thậm chí còn làm đơn kêu cứu gửi tới nhiều cấp ngành của Trung ương và thành phố, mong muốn được giải quyết dứt điểm các bất cập để được cấp "sổ hồng".

Ông Đồng Văn Luật, Trưởng Ban quản trị nhà B chung cư Hòa Bình Green City cho biết, từ năm 2017 đến nay, chủ đầu tư đã "ôm" khoảng 40 tỷ đồng quỹ bảo trì không bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà theo quy định. Dẫn tới, cư dân mà đại diện là Ban quản trị đã mâu thuẫn "nảy lửa" với đại diện chủ đầu tư để đòi lại quỹ bảo trì. Vụ việc căng thẳng đến độ UBND thành phố Hà Nội quyết định uỷ quyền cho UBND quận Hai Bà Trưng thực hiện thẩm quyền, trách nhiệm của thành phố trong việc cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư để bàn giao cho Ban quản trị. Nhưng đến giữa tháng 9 năm nay, khi làm việc với TTXVN về các nội dung trên, ông Trần Nam Sơn, Phó Chủ tịch UBND phường Vĩnh Tuy cho biết, mọi việc vẫn "giậm chân tại chỗ" chưa có việc bàn giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư cho cư dân.

Đòi quỹ bảo trì - nhiệm vụ bất khả thi?

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến tháng 10/2022, trên địa bàn Hà Nội còn 95 nhà chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý.

Theo lý giải của Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều chủ đầu tư chưa bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì do chủ đầu tư và Ban quản trị chưa thống nhất quyết toán kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, theo điều tra của phóng viên, trong số 95 nhà chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, có nhiều chủ đầu tư đã không còn năng lực chi trả hoặc tìm cách trốn tránh trách nhiệm.

Tại chung cư 143/85 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, cư dân đã vào ở từ năm 2014 nhưng tới nay, chủ đầu tư mới hoàn trả hơn 2 tỷ đồng phí bảo trì, còn nợ hơn 1 tỷ đồng. Theo anh Ngô Kỷ Dương đại diện cư dân chung cư trên, do nhiều nguyên nhân, chủ đầu tư bị thu hồi giấy phép kinh doanh, khiến cho cư dân rơi vào cảnh trớ trêu, khó khăn hơn trong việc thành lập Ban quản trị và đòi lại quỹ bảo trì. 

Tại chung cư Emperial Plaza 360 Giải Phóng - Thanh Xuân, Chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho cư dân vào ở gần 5 năm. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa thành lập được Ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì và cũng chưa làm được sổ hồng cho người dân mua nhà.

Còn tại chung cư Discovery số 302 phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, dù người dân đã vào ở từ 4 năm nay nhưng vẫn chưa bầu được Ban quản trị do chủ đầu tư trốn tránh. Điều này đồng nghĩa với số tiền kinh phí bảo trì ước tính hơn 40 tỷ đồng vẫn bị chủ đầu tư nắm giữ. Hiện nay, cư dân vẫn kiến nghị với UBND quận Cầu Giấy về việc buộc chủ đầu tư phải công khai về tình trạng và bàn giao quỹ bảo trì đúng quy định nhưng chưa có kết quả.

Ở một tình cảnh khác, Ban quản trị chung cư Complex, phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm lại rất mất thời gian và công sức để đi đòi lại 2% kinh phí bảo trì, tương đương 9 tỷ đồng đã nộp cho chủ đầu tư lúc mua nhà. Không biết vì lý do gì mà chủ đầu tư này luôn tìm cách trốn tránh và trả tiền nhỏ giọt, lắt nhắt lúc trả 1 tỷ đồng, khi trả 3 tỷ đồng khiến cư dân rất bức xúc. Hiện cư dân vẫn tiếp tục đi đòi nợ nốt khoản "tiền tươi thóc thật" đã đóng trong 2 năm qua.

Qua tìm hiểu tại quận Nam Từ Liêm, địa bàn có số lượng chung cư lớn nhất thành phố, với khoảng 160 tòa nhà, vẫn còn tới 30 nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị để thành lập Ban quản trị tòa nhà; 20 nhà chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì. Hay quận Thanh Xuân, với 66 nhà chung cư có quỹ bảo trì vẫn còn khoảng 20 nhà chủ đầu tư mới bàn giao một phần, còn lại chưa bàn giao. Còn quận Bắc Từ Liêm, với hơn 140 chung cư đã đưa vào hoạt động, đến nay mới có khoảng 80 chung cư thành lập được Ban quản trị. Trong số đó, chủ đầu tư của 12 chung cư mới bàn giao một phần quỹ bảo trì, 22 chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì. 

Những dẫn chứng trên cho thấy tại Hà Nội có muôn hình vạn trạng trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Việc chủ đầu tư xem quỹ bảo trì như "miếng bánh ngọt" và trục lợi thời gian dài, theo kiểu "điếc không sợ súng" đang gây bức xúc cho rất nhiều cư dân.