Thị trường bất động sản sắp tới sẽ không có phân khúc 'vua'

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ cùng có hiệu lực từ ngày mai. Đây là những điều luật quan trọng, mang tính chất nền tảng, định hình lại khung pháp lý cho thị trường địa ốc. Nhiều dự báo về diễn biến các phân khúc trong thời gian tới đã được đưa ra. 

Tại tọa đàm do Tạp chí TheLEADER vừa tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định, điểm sáng vẫn là các dự án chung cư, nhà thấp tầng tại các tỉnh trung tâm.

"Khi nguồn tiền mới đổ vào, các địa phương như Hà Nội, TP HCM sẽ hưởng lợi đầu tiên khi thị trường được khơi thông, sau đó đến Hải Phòng, Quảng Ninh. Nhìn chung, dòng tiền hiện tại tập trung ở những dự án lớn của các chủ đầu tư lớn.

Khi dòng tiền nhiều hơn, giá ở các khu vực trung tâm đã tăng, thì sẽ đến những khu vực xa hơn, mặt bằng giá còn thấp như Hưng Yên, Bắc Giang… Sau đó nữa là các tỉnh, huyện, thị xã xa hơn", ông Tuyển nói. 

Ngoài ra vị này đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhu cầu thực, sẽ tiếp tục đóng góp vào sự sôi động chung của thị trường. Tuy nhiên, hiện dòng tiền vẫn còn chưa thực sự ủng hộ nhiều đối với loại hình sản phẩm này.   

Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing Trần Quang Trung thông tin, khảo sát của đơn vị với khách hàng cho thấy, trong vòng 3 - 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua bất động sản giá trên 10 tỷ.

Thay vào đó, nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư giá 3 - 7 tỷ tại Hà Nội. Trong số này, có cả những người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang. Nhiều người có con sẽ học đại học và không phải ai cũng đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ lựa chọn chung cư.

Vị này dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau. Còn tại TP HCM, thị trường hiện mới rục rịch khởi động lại.  

Không có phân khúc vua

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào thực sự là vua. 

Chia sẻ bản thân cũng là chủ đầu tư một dự án chung cư Hà Nội, vị này thấy giá trên thị trường đang ở mức quá cao. Bàn về diễn biến của phân khúc này trong tương lai, ông Quê dự báo chung cư sẽ giảm nhiệt. 

Đại diện G6 lý giải: "Nhìn sang một phân khúc khác là nhà ở xã hội (NOXH), nguồn cung quỹ đất cho sản phẩm này hiện rất lớn. Đơn cử như ở Hà Nội vừa rồi đã công bố thông tin về loạt dự án NOXH tập trung ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai…

Trong tương lai, các huyện Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì được phát triển lên quận. Từ đây, phía Tây, Đông Bắc, phía Nam tạo ra những khu đô thị vệ tinh giúp giãn dân cư. Nguồn cung ở Hà Nội sẽ vô cùng lớn.

Có 3 loại quỹ đất. Thứ nhất, các chủ đầu tư gom đất ruộng để xây NOXH. Thứ hai, dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và chuyển sang NOXH. Thứ ba là dùng 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại. 

Năm 2025, quỹ NOXH bắt đầu có, sẽ tầm 4.000 căn từ khoảng chục dự án. Năm 2027 - 2029, quỹ căn NOXH, nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất 300.000 căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt chung cư. Hiện tại, chỉ có người mua để ở là nhắm tới phân khúc này, còn nhà đầu tư đã dần chuyển hướng". 

Với phân khúc đất nền, giai đoạn 2020 - 2021 thị trường đã tăng giá vô tội vạ, kể cả khu vực miền núi xa xôi cũng tăng. Từ năm 2022 - 2024, giá giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm 70 - 80%.

Từ tháng 1 năm nay, đất nền có dấu hiệu phục hồi ở trong nội thành TP HCM và Hà Nội. Từ quý II, lan ra các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương (gần TP HCM), Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang (gần Hà Nội).

Dự báo quý III và quý IV, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, các thành phố liên quan tới công nghiệp, đô thị. Lý do bởi giá lên cao, thị trường phải có khoảng nghỉ, vùng nào có giá đất thấp sẽ thu hút tiền, giúp nhà đầu tư bị kẹt thoát hàng.

"Giai đoạn tới, đất nền khó là vua của bất động sản. Bởi nguồn cung bị hạn chế phân lô bán nền. Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới đã quy định rõ các điều kiện để tách thửa, khiến hoạt động này gặp khó khăn hơn. Nguồn cung ít, giá sẽ tăng, song tổng lượng giao dịch không tăng, thị trường sẽ tái diễn lại tình trạng như chung cư bây giờ.

Trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà sẽ luân phiên. Chung cư là năm 2023 - 2024. Đất nền là năm 2025 - 2026. Biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026 - 2027. Bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Nhìn chung trong vòng 10 năm tới, thị trường địa ốc có nhiều dư địa phát triển. Đánh thuế bất động sản thứ hai là điều đáng cân nhắc", theo chuyên gia.