Thị trường 'khát' sản phẩm nhà ở sơ cấp

Với những người mua đang tìm nhà để an cư thì căn hộ sơ cấp luôn là sự lựa chọn hấp dẫn. Trong bối cảnh nguồn cung mới đang ở mức thấp như hiện nay, tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên thành phố đang tạo ra sức ép về nhà ở.

 Nhà ở sơ cấp luôn là sản phẩm hấp dẫn với người mua ở thực. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Theo chuyên gia Savills, dù nguồn cung mới hạn chế, người dân vẫn có xu hướng lựa chọn căn hộ sơ cấp, đặc biệt là những căn hộ vừa được chào bán trên thị trường. Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế, Savills Hà Nội lý giải, sản phẩm mới thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở.

“Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng.

Người mua cũng thường không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác.Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được", ông Thêm cho biết.

Bên cạnh sự linh hoạt về nguồn tiền, giá trị sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp được xác định theo thời giá, trong khi với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà cũng cố gắng bán theo mức giá của thị trường dù sản phẩm thực tế đã bị khấu hao. Theo ông Thêm, nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm tiền cho một sản phẩm đã qua sử dụng.

Bên cạnh đó, các dự án mới ngày càng chú trọng vào hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân. Người mua có thể lựa chọn danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện.

Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là cũng một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.

Có thể thấy, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, ông Thêm cũng lưu ý rằng các dự án cần có pháp lý rõ ràng. Người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng.

Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trên thị trường.

Nguồn cung chưa bắt kịp tốc độ đô thị hóa

Thị trường đã có biểu hiện chênh lệch giữa nguồn cung và nhu cầu trên thị trường sơ cấp. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn, không có giao dịch.

Tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà đang ở mức thấp. Theo số liệu từ bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 ở mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 căn vào năm 2019. Tuy nhiên từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Tính đến quý I/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường, toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm 17% so với năm ngoái. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới, các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.

Với quy mô dân số, nguồn cung nhà ở Hà Nội sẽ cần có sự điều chỉnh để kịp thời đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Theo báo cáo quý IV/2021 của Savills Việt Nam, dân số thành thị được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới, và tăng lên 44% vào năm 2030.

Riêng tại Hà Nội, dân số dự kiến đạt 9 triệu người vào năm 2025, trong đó dân số thành thị chiếm khoảng 61% - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung bình hàng năm là 27.000. Từ 2022 - 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. Do đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế.

Mặt khác, theo Báo cáo của Savills, hơn 60% trong số 500 dự án của Hà Nội đã được bàn giao hơn 5 năm. Bởi vậy, việc người dân tìm mua những dự án nhà ở mới là xu hướng có thể dự đoán trước.

Dự đoán về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, ông Thêm chia sẻ: “Chưa có nhiều điểm đột biến trong năm 2022. Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách tín dụng đầu năm. Thời gian tới đây sẽ là quãng thời gian cần thiết để nhà phát triển và chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường.” 

chọn
Đà tăng giá nhà có thể được kìm hãm bởi yếu tố này
Theo VNDirect, việc giá vật liệu xây dựng đang hạ nhiệt sẽ góp phần giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.