Bồi thường đất làm dự án: Không phải mọi người dân đều đủ năng lực đàm phán sòng phẳng với chủ đầu tư

Sáng nay 19/10, Báo Đầu tư đã tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch nhằm lấy ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia, các luật sư, các lãnh đạo doanh nghiệp về việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kiến tạo hạ tầng du lịch trong Luật Đất đai sửa đổi.

Tại buổi làm việc, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ, tại Việt Nam, ngành du lịch được coi là ngành kinh tế mũi nhọn, kinh tế tổng hợp có nhiều đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Theo Tổng cục Du lịch, thu từ du lịch năm 2022 đạt 495.000 tỷ đồng, tương đương 5,2% GDP hiện hành.

Kết quả trên thấp hơn so với mức của năm 2019 trước dịch bệnh khi doanh thu từ du lịch đạt 755.000 tỷ đồng, tương đương 12,5% GDP hiện hành.

Thiếu cơ chế thu hồi đất cho các dự án du lịch 

Theo TS. Cấn Văn Lực, ngành du lịch hiện nay đang gặp vướng mắc trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch. 

Trong đó, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này.

Cụ thể, doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại. 

Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn.

Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, TS. Đỗ Thanh Trung, Cố vấn Ban Giám đốc CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang nhìn nhận: "Đối với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn mà khu đất không thuộc quỹ đất quy định thì nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp có một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư".

Nên xếp các dự án du lịch vào diện phải thu hồi đất

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, trường hợp tự thoả thuận, người dân sẽ được quyền đàm phán ngang hàng với chủ đầu tư về mức bồi thường, không phải mọi người dân đều có đủ năng lực đàm phán sòng phẳng với chủ đầu tư.

"Từ trước đến nay, việc thoả thuận thu hồi đất chủ yếu là nhà đầu tư làm việc với một người đại diện cho cư dân, sau đó nhà đầu tư chỉ cần trả một số tiền, không quan tâm về việc người dân có nhà cửa, trường học hay không... Khi đấy chắc gì người dân đã được bồi thường đầy đủ lợi ích? Đừng nghĩ làm vậy là đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Không thiếu những câu chuyện người dân bỗng dưng có một cục tiền "trên trời rơi xuống", dẫn đến khủng hoảng cuộc sống. Mấu chốt vấn đề ở đây, chúng ta cần so sánh nếu xây dựng tốt chính sách về hỗ trợ bồi thường tái định cư với việc để nhà đầu tư và người dân tự thoả thuận, thì cái nào tốt cho người dân hơn?  

Theo quan điểm của tôi, các dự án du lịch nên thuộc diện bắt buộc phải thu hồi đất. Tất nhiên, thu hồi đất bao giờ cũng phải gắn liền với bồi thường, hỗ trợ tái định cư chứ không thể thu hồi không.

Khi thu hồi việc đầu tiên phải thực hiện là bồi thường, không để người dân thiệt hại quyền lợi; tiếp theo là hỗ trợ tái định cư kể cả vượt quá mức bồi thường. Luật đất đai sửa đổi đang hướng đến vấn đề này.

Trước đây chúng ta chưa đạt được cái này, lý do là chúng ta áp khung giá đất, rồi bảng giá đất (phải nằm trong khung giá đất) vốn lạc hậu với thị trường. Điều này dẫn đến người dân bị thu hồi đất với giá bồi thường không đúng với mức độ thiệt hại, tạo ra sự "khiếp sợ" của người dân khi thu hồi đất.

Mục tiêu là phải làm sao cho người dân ủng hộ việc thu hồi đất làm dự án. Điều này không phải không có cơ sở, tôi lấy ví dụ như Đà Nẵng, thời kỳ thu hồi đất làm đường Nguyễn Tất Thành, nhiều người rất mong đợi việc thu hồi đất, bởi họ vốn đang sống trong những ngôi nhà lụp xụp, sau khi thu hồi được hỗ trợ một chỗ ở tốt hơn.

Lại nói về thu hồi đất nông nghiệp, nếu chúng ta ném cho người nông dân một cục tiền, rồi đẩy họ ra đường, có thể sẽ dẫn đến tệ nạn xã hội. Chúng ta phải tư duy rằng, sau khi thu hồi đất nông nghiệp làm dự án du lịch, cần định hướng cho người nông dân tái lập cuộc sống bằng cách chuyển sang các ngành dịch vụ, du lịch...

Theo tôi, hãy xếp các dự án du lịch vào diện phải thu hồi. Sau khi Nhà nước hoàn tất thu hồi đất và đảm bảo quyền lợi cho người dân, Nhà nước sẽ đấu thầu, đấu giá đất nông nghiệp để làm đất thương mại dịch vụ.

Đất nông nghiệp vốn giá trị thấp, sau khi chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ và đấu giá sẽ có giá trị cao hơn rất nhiều. Việc này sẽ giúp điều tiết giá trị địa tô chênh lệch của đất.

Ngược lại, nếu chúng ta không đấu thầu, đấu giá mà để nhà đầu tư và doanh nghiệp tự thoả thuận với nhau, nếu doanh nghiệp nào khéo thì giá trị địa tô chênh lệch sẽ rơi vào túi của doanh nghiệp, gây nhiều hệ luỵ cho xã hội. 

Tất nhiên việc thu hồi đất nói trên cũng phải có điều kiện, chứ không phải dự án nào muốn là thu hồi. Đầu tiên là dự án phải tạo ra giá trị cho xã hội, tiếp đến là phải đúng quy hoạch, cuối cùng là phải được sự đồng thuận của người dân.

Tôi nói thêm về sự đồng thuận của người dân, chúng ta cũng cần cụ thể ra đa số người dân đồng thuận là như thế nào. Con số này phải hiểu là 80% số người có mặt tại buổi làm việc và họ đang sử dụng 80% diện tích khu đất. Trước đây Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã đưa ý này vào dự thảo luật", theo ông Cường.