BĐS nghỉ dưỡng quý III: Biệt thự và shophouse thanh khoản yếu ớt, xuất hiện điểm sáng từ condotel

Cả nước có 8 căn biệt thự biển được tiêu thụ

Báo cáo thị trường do DKRA công bố mới đây cho thấy, trong quý III, cả nước có 3 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 10%. Tổng cộng có 81 căn được bổ sung vào nguồn cung mới, tuy tăng nhẹ so với quý II nhưng vẫn ở mức thấp khi giảm 93% so với cùng kỳ 2022.

DKRA nhận định, các chủ đầu tư còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ cuối quý II/2022 đến nay.

Tiếp đà ảm đạm, sức cầu trong quý III cũng duy trì ở mức thấp khi lượng tiêu thụ mới ghi nhận 8 căn, tương đương 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhìn chung, tốc độ bán hàng ở các dự án mới khá chậm, phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

3 tỉnh duy nhất có biệt thự nghỉ dưỡng mới ra mắt thị trường trong quý vừa qua là Hòa Bình, Quảng Bình và Kiên Giang. Miền Trung là khu vực dẫn đầu tỷ lệ nguồn cung mới theo miền khi chiếm 49%, kế đến là miền Bắc với 42% và miền Nam với 9%.

Về giá bán sơ cấp, giá biệt thự nghỉ dưỡng miền nam dao động 58,2 - 75,5 tỷ đồng/căn; ở miền Trung dao động 27 - 30 tỷ đồng/căn và miền Bắc dao động 7,2 - 26,3 tỷ đồng/căn.

So với quý II, mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý III không có nhiều biến động, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu nhằm tăng thanh khoản.

Theo DKRA, thị trường nhìn chung còn khó khăn, ngành du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng đã phần nào tác động đến tâm lý khách hàng và khiến thanh khoản của loại hình này tiếp tục duy trì ở mức thấp trong thời gian qua.

Dự kiến sang quý IV/2023, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng nhẹ so với quý III, dao động khoảng 100 - 150 căn. Những sản phẩm này tập trung chủ yếu ở 2 tỉnh là Kiên Giang và Thanh Hóa.

Thanh khoản shophouse thấp nhất trong 5 năm

Với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, cả nước có 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 6%. Với 128 căn ra mắt thị trường, tỷ lệ nguồn cung mới của loại hình này có tăng so với quý II song giảm 93% so với cùng kỳ.

Lượng tiêu thụ mới trên phạm vi cả nước ghi nhận 8 căn, giảm 99% so với cùng kỳ năm 2022 và ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Các giao dịch trong quý III chủ yếu thuộc những dự án có pháp lý hoàn thiện, mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Bên cạnh đó, đa số dự án sơ cấp đóng giỏ hàng với số lượng tồn kho đạt khoảng 3.000 căn.

Xét theo địa phương, các tỉnh Thanh Hóa, Quảng Bình và Kiên Giang là 3 nơi có nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng mới ra mắt thị trường trong quý vừa qua. Miền Trung tiếp tục là khu vực áp đảo về tỷ lệ nguồn cung mới theo miền khi chiếm 69%, kế đến là miền Nam với 23% và cuối cùng là miền Bắc với 8%.

Về giá bán sơ cấp, các sản phẩm ở miền Nam có giá 9,6 - 70 tỷ đồng/căn, giá bán ở miền Trung dao động 16,8 - 30,8 tỷ đồng/căn và miền Bắc dao động 6,8 - 13,7 tỷ đồng/căn.

So với quý II, mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý III vẫn duy trì ở mức cao và không có nhiều biến động. Mặc dù những chính sách như cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất,… vẫn tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi, song không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Theo DKRA, nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức, dòng vốn khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch là những yếu tố khiến thị trường nhà phố/shophouse sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trong thời gian tới. Dự kiến quý IV, nguồn cung shophouse nghỉ dưỡng sẽ tương đương với quý III khi dao động ở mức 100 - 150 căn, chủ yếu tập trung ở tỉnh Kiên Giang.

Condotel khởi sắc nhẹ

Với loại hình condotel, cả nước có 2 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 31%.

So với 2 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trên thì nguồn cung mới condotel có sự khởi sắc rõ rệt hơn. Với 656 căn ra mắt thị trường trong quý III, tỷ lệ nguồn cung đã tăng mạnh so với quý II, song so với cùng kỳ năm 2022 thì vẫn còn ở mức thấp (tương đương 44%).

Quý II, cả nước ghi nhận lượng tiêu thụ mới 203 căn, giảm 78% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn giao dịch trong quý III tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao.

Xét theo địa phương, miền Trung tiếp tục là khu vực áp đảo tỷ lệ nguồn cung mới khi chiếm 85%, kế đến là miền Nam với 13% và cuối cùng là miền Bắc với 2%. Các tỉnh có sản phẩm condotel mới ra mắt thị trường trong quý III là Quảng Ninh, Bình Định, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bình Định là tỉnh dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý, trong khi những thị trường phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Phú Quốc,... tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Về giá bán sơ cấp, miền Trung có khoảng giá dao động 33,9 - 180,8 triệu đồng/m2. Giá condotel ở miền Nam 55,5 - 81,7 triệu đồng/m2, ở miền Bắc từ 35,5 - 56,1 triệu đồng/m2.

So với quý II, mức giá chào bán trong quý III đã tăng 6 - 8%, lý do là bởi chi phí vốn vẫn neo cao. Mặc dù vậy, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận,… nhằm kích cầu thị trường.

DKRA đánh giá xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Hình thức này giúp khách hàng có thể quản lý được hiệu quả kinh doanh cũng như an tâm về sự minh bạch của dòng tiền.

Dự kiến 3 tháng tới, nguồn cung condotel sẽ tăng so với quý III, dao động trong khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại 2 tỉnh Kiên Giang và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Vì sao Nghị định 10 chưa "ngấm" thị trường?

DKRA dự báo trong quý cuối năm 2023, nhìn chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mặt bằng giá sơ cấp sẽ duy trì ổn định và khó có những biến động mạnh. Các chính sách chiết khấu, giảm giá tập trung ở phương thức thanh toán nhanh bằng vốn tự có sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Sức cầu được dự báo sẽ tăng nhẹ so với quý III, tuy nhiên không có nhiều đột biến. Đồng thời, dấu hiệu hồi phục của phân khúc này trong ngắn hạn cũng sẽ chưa xuất hiện.

Chia sẻ với người viết, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, khi tham gia vào những dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư thấy lợi ích của mình còn chưa được đảm bảo, rủi ro xuất hiện còn nhiều, do đó họ không thể nào hưởng ứng, chúng ta không thể kích thích đầu tư để phát triển phân khúc này.

“Nghị định 10 được ban hành hồi đầu tháng 4 năm nay là chủ trương đúng đắn của Chính phủ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn, đưa thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Lẽ ra những địa phương lấy du lịch làm mũi nhọn phát triển kinh tế mà đang gặp phải các vướng mắc về đầu tư phân khúc này thì phải coi đây là cơ hội, là bảo bối để triển khai ngay lập tức.

Song theo tôi, nhiều địa phương còn vào cuộc chậm chạp. Thời gian qua, chỉ có Khánh Hòa là địa phương vào cuộc, song chưa thể gỡ vướng đồng loạt cho phân khúc nghỉ dưỡng mà mới giải quyết ở một số dự án nhất định.

Bên cạnh đó, vẫn có địa phương còn có tâm lý sợ sai, bất kỳ văn bản, nghị định nào họ cũng đều e dè, muốn theo dõi, nghiên cứu kỹ lưỡng rồi mới xem có thực thi hay không. Đây là thực trạng đáng báo động”, ông Đính chia sẻ.

Theo vị chuyên gia, thực trạng này ở một số địa phương đang làm mất đi ý nghĩa và giá trị hành động của Chính phủ, nhất là với những nội dung thiết thực như Nghị định 10.

"Nếu các địa phương không thay đổi quan điểm, không mạnh dạn tìm cách cởi trói điểm nghẽn, nhất là khi đã có tín hiệu từ Chính phủ thì sẽ mất đi cơ hội thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng", theo ông Đính.