Từ dự án Cocobay Đà Nẵng: HoREA đề nghị sớm hoàn thiện pháp lí để phát triển bền vững thị trường condotel

Condotel phát triển nóng

Theo HoREA, hơn 10 năm qua, ngành du lịch nước ta đã phát triển "bùng nổ". Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm.

Đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay, kết nối thông qua ứng dụng Airbnb, bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.

Havana Nha Trang được xem là dự án condotel đầu tiên đi vào hoạt động. (Ảnh: Khải An)

Năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước Châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức "đầu tư tài chính" và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

"Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp", nhằm tranh thủ đạt ngay "3 nhanh là bán nhanh; thu hồi vốn nhanh; chốt lời nhanh", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo HoREA, bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)" trái với qui định của Luật Đất đai, thì "thủ thuật" và cũng là "miếng mồi" được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm.

Cá biệt có dự án cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp", vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Cocobay Đà Nẵng vừa công cố không trả lợi nhuận cam kết với khách hàng trong thời gian tới. (Ảnh: Văn Luận).

"Chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh.

Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại có "lỗ hổng", bởi vì Luật chỉ qui định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không qui định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel", ông Châu phân tích.

Theo đó, từ năm 2016 đến nay, HoREA đã liên tục cảnh báo về việc có "lỗ hổng" pháp luật và thiếu hành lang pháp lí để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Sớm hoàn thiện pháp lí

Theo nhận định của HoREA, hiện nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lí và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kì hạn trên 12 tháng, nhưng "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.

Khánh Hòa là một trong những địa phương phát triển nóng về condotel nên đã phát sinh nhiều vấn đề khi đi vào hoạt động. Trong ảnh, người mua condotel tại dự án Bavico Nha Trang căng băng rôn kêu cứu. (Ảnh: Khải An)

Tuy nhiên, để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lí nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các qui định pháp luật để tạo hành lang pháp lí phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo "Qui chuẩn kĩ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư". Trong đó, có loại hình "căn hộ du lịch (condotel)".

Theo đó, HoREA đã văn bản kiến nghị với Thủ tướng và các Bộ ngành liên quan. Cụ thể, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn" theo thời hạn của dự án.

Đồng thời, để đảm bảo mức thu hợp lí và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lí đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ condotel) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.

Đặc biệt, về cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất" (có thời hạn) cho người mua căn hộ condotel, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất" (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng.