VCBS: BĐS KCN hưởng lợi từ khả năng thu hút vốn FDI, nguồn cung đang gia tăng chủ yếu ở miền Nam

Chi phí nhân công, vốn FDI, cơ sở hạ tầng tốt thúc đẩy ngành BĐS KCN

Trong báo cáo Ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong nửa đầu năm 2023, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn với lợi thế cạnh tranh tốt, thu hút vốn và hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Theo VCBS, Việt Nam có chi phí nhân công khá thấp, hiện thu hút nhiều ngành nghề thâm dụng lao động như dệt may, da giày, lắp ráp linh kiện điện tử,... 

Giá điện phục vụ kinh doanh của Việt Nam ở mức thấp so với các nước khác, là lợi thế cho thu hút sản xuất, nhất là các ngành nghề sử dụng nhiều năng lượng như sản xuất hóa chất, công nghiệp nặng… 

Ngoài ra, từ năm 2016 đến nay, tỷ giá USD/VND khá ổn định so với các nước khác trong khu vực do đặc điểm chính sách và cơ cấu xuất nhập khẩu, đồng thời, thuế thu nhập doanh nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với Philippine, Indonesia hay Malaysia và có các chính sách miễn giảm thuế.

Việt Nam đã ký và có hiệu lực 15 FTA với các đối tác lớn như EU, Anh, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Canada, Australia, Ấn Độ, ASEAN,… theo đó có nhiều ưu đãi khi xuất nhập khẩu vào các nước này. 

Việt Nam cũng duy trì thu hút FDI chỉ sau Indonesia trong ASEAN và là nước giải ngân vốn FDI cao nhất trong 5 năm trở lại đây khi đạt 17,45 tỷ USD (tăng 15,18% so với cùng kỳ). 

Bên cạnh các lợi thế về vốn FDI, chi phí nhân công hay giá điện thì việc phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm tăng liên kết vùng cũng là một lợi thế lớn cho ngành BĐS Khu công nghiệp.

Các đoạn tuyến giai đoạn 1 của cao tốc Bắc Nam phía đông dự kiến sẽ đi vào hoạt động năm 2023 và đồng thời khởi công giai đoạn 2 dự kiến thông toàn tuyến giai đoạn 2025 - 2026. 

Cùng với đó, việc phát triển các đường vành đai như vành đai 4 ở Hà Nội và vành đai 3 ở TP HCM sẽ giúp kinh tế các tỉnh ven TP HCM, Hà Nội đi lên. Việc phát triển trục đường cao tốc phía Nam, kết nối các tỉnh miền Tây với cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và kết nối vào cao tốc Bắc Nam cũng giúp luân chuyển hàng hóa nhanh hơn trong nội địa lẫn thế giới. 

VCBS cho biết thêm, bên cạnh ưu đãi cho xuất khẩu, thị trường nội địa đang trở nên hấp dẫn với các doanh nghiệp sản xuất khi thu nhập người dân gia tăng kéo theo tăng trưởng nhu cầu tiêu dùng. Tỷ lệ tầng lớp tiêu dùng gia tăng mạnh trong những năm gần đây. 

Nguồn cung vẫn hạn chế, xu hướng dịch chuyển về Tây Ninh, Bình Phước, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Theo VCBS, nguồn cung KCN tiếp tục gia tăng và tập trung chủ yếu ở miền Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đạt 27.780 ha (tăng 10% so với cùng kỳ) với các nguồn cung mới như tại Long An có KCN Việt Phát (911 ha đất KCN cho thuê) và KCN Nam Thuận (217 ha) được khởi công; tại Bình Dương có KCN VSIP 3 (1.000 ha) và Đồng Nai có Amata Long Thành (410 ha).

Diện tích KCN miền Nam thường lớn hơn do tính chất dân cư không tập trung như ở miền Bắc, gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng (GPMB).

Tại miền Bắc, tổng diện tích KCN đạt 13.600 ha với sự gia nhập của KCN Thuận Thành (250 ha) và KCN An Phát 1 (180 ha).

Giá cho thuê trung bình tiếp tục tăng, tại thời điểm cuối quý III/2022, giá trung bình tại miền Bắc đạt 111 USD/m2/kỳ thuê (tăng 5% so với cùng kỳ), phía Nam đạt 125 USD/m2 /kỳ thuê (tăng gần 11%). Giá cho thuê phía Nam thường cao hơn do giá GPMB cao hơn.

Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực miền Bắc giảm 0,2% so với cùng kỳ, đạt 80%, còn tại phía Nam tăng 3%, đạt 88%.

Về nguồn cung tương lai, VCBS nhận định, trong ngắn hạn sẽ khó tăng nhanh do các KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/điều chỉnh theo Nghị định 35 khiến hồ sơ cấp phép lâu hơn.

Dự kiến tại miền Nam, năm 2023 có khoảng hơn 1.000 ha tại Bình Dương, Đồng Nai; miền Bắc gần 1.000 ha chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. 

Nguồn cung mới trong tương lai có thể tăng chậm cho tới ít nhất 2024 – 2025, đây sẽ là cơ hội cho các KCN có sẵn quỹ đất cho thuê lớn khi tận dụng được cơ hội thị trường, ít cạnh tranh khi nguồn cung còn hạn chế. 

Mặt khác, xu hướng đầu tư nhà xưởng xây sẵn (NXXS), nhà kho xây sẵn (NKXS) tăng mạnh, dịch chuyển ra Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

NSSX hay NKSX phục vụ cho nhu cầu ngắn hạn trong vòng vài tháng cho đến 3 năm trở lại nên sẽ có độ nhạy khá cao với tình hình tiêu dùng của nền kinh tế.

Nguồn cung NXXS tăng nhẹ ở miền Nam đạt 4,3 triệu m2, tăng 10,2%, tại miền Bắc đạt 2,53 triệu m2 . Tỷ lệ lấp đầy cao ở miền Nam là 92% và ở miền Bắc đạt 86%. Giá cho thuê không tăng cả ở 2 miền. Nguồn cung NKXS tăng 90% ở miền Bắc, đạt 1,82 triệu m2 và tăng 30% tại miền Nam, đạt 4,7 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy ở miền Nam và miền Bắc lần lượt đạt 76% và 78%.

Theo Cushman & Wakefield, phía Bắc có nguồn cung tương lai NXXS và NKXS lần lượt 1,05 và 1,42 triệu m2, miền Nam tương ứng là 4,1 và 2,2 triệu m2 

Liên quan đến tình hình kinh doanh của một số doanh nghiệp trong ngành, đối với Long Hậu (LHG), VCBS cho biết, KCN Long Hậu 3.1 còn hơn 50 ha đất trống với 20 ha có thể cho thuê ngay. Giá cho thuê đạt mức cao với 250 USD/m2/kỳ thuê 

Cùng với đó là 100.000 m2 NXXS sẽ đem về dòng tiền ổn định và đang tiếp tục mở rộng. Long Hậu hữu 11,69 ha tại Đà Nẵng và 11 ha tại KCN Long Hậu 3.1 sẵn sàng có thể xây nhà xưởng. Dòng tiền hiện tại đem về hàng năm đạt hơn 100 tỷ đồng. 

Ngoài ra, KCN Long Hậu 3.2 (90 ha) và KCN An Định (200 ha) cũng sẽ đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong dài hạn của doanh nghiệp.

Về phía IDICO (IDC), theo VCBS, IDICO có 720 ha sẵn sàng cho thuê, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh và Thái Bình. Trong đó, KCN Hựu Thạnh IP và Phú Mỹ 2 và 2 mở rộng còn nhiều quỹ đất nhất và đang thu hút khá nhiều dòng vốn với giá cho thuê 125 – 135 USD/m2.

Các KCN như Quế Võ 2 và Cầu Nghìn cũng bắt đầu tăng trưởng trong nhu cầu và đang được đẩy nhanh GPMB, dự kiến 2023 sẽ hoàn thành. 

IDICO cũng có kế hoạch xây dựng hơn 100 ha nhà xưởng, bắt đầu với 4,96 ha tại KCN Nhơn Trạch I và 9,3 ha tại KCN Hựu Thạnh dự kiến cho thuê từ 2023.