Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội?

Hội nghị lần thứ 5 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII đang diễn ra tại Hà Nội. Một trong những vấn đề các đại biểu sẽ tập trung thảo luận, cho ý kiến và quyết định là "tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới". Tại Diễn văn khai mạc Hội nghị vào ngày 4/5 vừa qua, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng yêu cầu, bên cạnh những chuyển biến tích cực và kết quả nổi bật đạt được trong những năm qua, cần thẳng thắn chỉ ra những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Trong đó, tập trung làm rõ: Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội?

"Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?..."

Mới đây, sau khi nghiên cứu chỉ đạo của Tổng Bí thư, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý kiến, trong đó chỉ ra một số bất cập dẫn đến các tình trạng nêu trên và kiến nghị giải pháp.

Vẫn còn bất cập trong cơ chế chính sách

HoREA đã nêu ra nhiều ví dụ cho thấy nguồn lực đất đai đang chưa được phát huy đầy đủ. Điển hình như tình trạng những “khu đất vàng” trong trung tâm thành phố bị quây tôn bỏ không đã hơn chục năm, không được đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, dịch vụ; không tạo ra việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố. 

Hay tình trạng có những doanh nghiệp “xí phần” các dự án quy mô lớn nhưng không triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, thậm chí có dấu hiệu “đầu cơ” đất đai.

Ngoài ra còn có tình trạng “đất vàng” diện tích lên đến vài chục ha được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân. Lúc này, “chênh lệch địa tô” chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở để phát triển nhà ở xã hội.

HoREA cũng lấy ví dụ, một khu đô thị mới, hiện đại được quy hoạch với “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình” chưa hợp lý, nhìn chung là thấp. Tỷ lệ phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thấp so với diện tích đất nhà ở nên không phát huy được tối đa “giá trị sử dụng” của đất đai, làm giảm và không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước. 

Có tình trạng nhà đất công sản được giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm, sau đó đơn vị này hợp tác với “doanh nghiệp phát triển dự án” (thực chất là chủ đầu tư). Điều này dẫn đến phần lớn lợi nhuận lại rơi vào “túi tư nhân” còn ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.   

HoREA cũng cho rằng, cơ chế thu tiền sử dụng đất hoặc cho phép trả tiền thuê đất một lần cho cả chu kỳ thuê đất 50 năm là cách làm “ăn xổi”, không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước và cũng là một trong các nguyên nhân làm tăng giá nhà ở.  

Về cơ chế chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng theo hình thức “Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)” dẫn đến trên thực tế Nhà nước bị thất thu ngân sách, thất thoát nguồn lực đất đai, HoREA cho rằng đây là một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả nếu các cơ chế chính sách, quy định pháp luật được tập trung xây dựng hoàn thiện để quản lý chặt chẽ hơn.  

Theo Hiệp hội, tài chính đất đai là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác “thể chế hóa” còn nhiều bất cập. Trong khi đó, cho đến nay, thuế bất động sản - công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản hiệu quả và tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước vẫn chưa được ban hành

Công cụ quy hoạch chưa được sử dụng hiệu quả

Theo HoREA, công cụ “lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất” và thẩm quyền “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” chưa được sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

Hiệp hội nhận thấy, quy hoạch có vai trò, vị trí rất quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” nên phải coi quy hoạch là công cụ để huy động “nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội“.

“Từ thực tiễn của TP HCM đã cho thấy, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha mỗi năm, nhưng 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha, gấp hơn 100 lần”, báo cáo của HoREA chỉ ra.

Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, công cụ quy hoạch chưa sử dụng hiệu quả. Thực tế đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch bị “điều chỉnh” theo lợi ích của nhà đầu tư, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai.