5 năm tăng 1 triệu người, hóc búa bài toán nhà ở tại TP HCM

Gần nửa triệu hộ ở TP.HCM chưa có nhà ở. (Ảnh: T.N)

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoRea) vừa có công văn gởi UBND TP HCM "hiến kế" các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số TP HCM trong đó phân tích khá kỹ về hiện trạng, nhu cầu cũng như đề xuất các giải pháp tăng quỹ nhà ở trong tương lại cho TP HCM.

Nhu cầu nhà ở gia tăng

Tính đến tháng 4/2019, dân số TP HCM xấp xỉ 8,9 triệu người thường trú (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú trên 6 tháng). So với dân số năm 2009 có 7.162.864 người, thì dân số thành phố đã tăng 1.830.218 người, trung bình tăng 183.000 người/năm trong 10 năm gần đây (Kết quả điều tra dân số không bao gồm người tạm trú ngắn hạn và vãng lai). 

Nguồn tăng dân số khá đa dạng. Hằng năm, TP HCM có thêm khoảng 60.000 trẻ sơ sinh và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới; tổng số sinh viên, cao đẳng có hơn 500.000 người. Một lượng không nhỏ nữa là người nước ngoài làm việc và thường trú. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, có khoảng 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú tại thành phố. 

Trong đó, đông nhất là người Hàn Quốc với khoảng 90.000 người; Nhật Bản khoảng hơn 8.000 người; Đức khoảng 1.200 người; Ý khoảng 570 người... Thống kê này chưa đầy đủ nên con số thực tế có thể cao hơn.

Trong bối cảnh thương chiến Mỹ - Trung vẫn đang căng thẳng, xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và chuyển dịch cơ sở sản xuất công nghiệp vào Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng đã được nhiều chuyên gia trong và ngoài nước dự báo. Thực tế việc chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc qua Việt Nam đã được khởi động ở một số hãng lớn từ năm 2018 và đến nay vẫn đang tiếp tục. Thông tin mới nhất các hãng thông tấn nước ngoài cho biết, Việt Nam có thể trở thành cứ điểm sản xuất của "nhà táo" (hãng Apple). Vì thế, dự báo số lượng người nước ngoài lưu trú dài hạn sẽ tiếp tục gia tăng.

Như vậy có thể thấy, nhu cầu nhà ở cho người dân sinh sống, làm việc tại TP HCM là rất lớn.

TP HCM có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch nằm trong diện phải di dời, cần có nhà ở ổn địnhNgọc Dương

Gần nửa triệu hộ chưa có nhà ở

Thế nhưng, số liệu thống kê năm 2016 của Sở Xây dựng cho biết, trên địa bàn thành phố có 1.675.810 căn nhà, với tổng diện tích sàn xây dựng 150,55 triệu m². Diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố năm 2009 là 13,6 m²/người, năm 2015 là 17,32 m²/người, năm 2018 đạt 19,75 m²/người. Dù tăng nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người vẫn thấp hơn nhiều so với mức bình quân cả nước là 25 m²/người. 

Khảo sát của Giáo sư tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Xoan, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP HCM cho thấy, nhà có diện tích nhỏ dưới 60 m² chiếm tỉ lệ đến 82% trong tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, rất nhiều người dân thành phố chưa có nhà ở.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng, thành phố có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỉ lệ 23,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư. 

Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển thành phố cho thấy, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. Trong các đối tượng khảo sát thì có đến 65% đến 94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội.

Cụ thể hơn, HoRea định lượng, người có thu nhập thấp đô thị chiếm khoảng hơn 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân, lao động, người nhập cư. Trong đó, có 274.622 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất. Số lượng công nhân ngoại tỉnh là 189.489 người, chiếm 69% tổng số lao động. Số lượng công nhân làm việc trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là 194.757 người, chiếm tỉ lệ 71%. 

Đáng lưu ý là Công ty Giày Pouyuen tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, nằm ngoài khu công nghiệp, có số lượng công nhân rất lớn, hơn 100.000 người (khoảng 80% là người ngoại tỉnh). Hằng năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Có hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở thương mại, nhà ở vừa túi tiền là rất lớn.

Chưa kể, nhu cầu thuê, mua nhà ở của người nước ngoài. Phần lớn người nước ngoài thuộc khu vực châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật Bản, Úc, Singapore có xu hướng thuê nhà; người Trung Quốc, Đài Loan có xu hướng mua nhà; người Hàn Quốc có cả nhu cầu mua hoặc thuê nhà. "Người nước ngoài có xu hướng ở cùng nhau trong một tòa nhà hoặc trong cùng khu vực đô thị có nhiều tiện ích, dịch vụ, ví dụ: Người Hàn Quốc sinh sống nhiều ở phường Thảo Điền, quận 2 và khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7" - báo cáo của HoRea nhận định.

Với tổng quan đó, HoRea cho rằng, xu thế phát triển đô thị ở TPHC phải là nhà ở xanh và thông minh; phát triển đô thị "nén". Đặc biệt, là xu thế phát triển căn hộ vừa và nhỏ bởi hiện nay, cấu trúc gia đình - xã hội đang có sự thay đổi rất lớn. Ngày càng có nhiều hộ gia đình chỉ có hai thế hệ (bố mẹ - con cái); hoặc hộ gia đình đơn thân; hoặc chỉ có vợ chồng (không có con; hoặc người cao tuổi có con ra riêng); hoặc hộ gia đình của những người có giới tính khác... làm gia tăng nhu cầu căn hộ vừa và nhỏ (có 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng 2 tỉ đồng trở lại, giá cho thuê trên dưới 5 triệu đồng/tháng). 

Bên cạnh đó là xu thế phát triển nhà ở cao cấp do tầng lớp trung lưu ở Việt Nam tăng mạnh trong những năm qua, dự kiến sẽ đạt khoảng 55-60% dân số vào khoảng năm 2030; Tầng lớp người giàu cũng tăng lên rõ rệt, dẫn đến nhu cầu nhà ở (biệt thự, căn hộ) cao cấp, hạng sang trong các khu nhà ở cao cấp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích, hoặc các khu nhà ở dạng biệt lập (compound), kể cả nhu cầu tạo lập căn nhà thứ 2 đang tăng mạnh trong những năm gần đây và trong tương lai...