Aeon có 4,7 ha đất xây TTTM trong quá trình vỡ quy hoạch khu y tế 'tỷ đô' tại Bình Tân

Aeon Mall Bình Tân rộng khoảng 4,7 ha nằm ở ngã ba đường Tên Lửa - Đường N3, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân. Với vị trí này, dự án nằm trong khu vực nội thành phát triển mới của TP HCM. Từ dự án đến đường Nguyễn Huệ khoảng 12 km, mất khoảng 24 phút di chuyển bằng ô tô theo đường Kinh Dương Vương.

Vị trí này khá gần Vành đai 2, đoạn chạy trùng quốc lộ 1A. Cách dự án khoảng 200 m về hướng đông là đường Vành đai trong, đây là con đường được quy hoạch chạy thẳng tới Sân bay Tân Sơn Nhất trong tương lai. Ngã ba đường Tên Lửa - Kinh Dương Vương (cách Aeon khoảng 600 m về hướng đông nam) là nơi quy hoạch có tuyến đường sắt đô thị số 3A chạy vào trung tâm TP HCM.

Aeon Mall Bình Tân được khởi công đầu năm 2015 và đi vào hoạt động từ giữa năm 2016. Trung tâm thương mại (TTTM) này nằm trong khuôn viên dự án Khu Y tế kỹ thuật cao. Dự án y tế này có tổng diện tích 37,5 ha với vốn đầu tư dự kiến lên đến 1 tỷ USD. 

Phát triển y tế ở quận Bình Tân được Thủ tướng phê duyệt

Theo quy định của Luật Đầu tư, Luật đất đai qua các giai đoạn thì các dự án y tế luôn thuộc lĩnh vực ưu tiên đầu tư. Các doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này sẽ được hưởng nhiều ưu đãi, trong đó có việc được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Từ đầu những năm 2000, TP HCM đã kêu gọi doanh nghiệp đồng hành đầu tư vào Khu Y tế kỹ thuật cao. Đến năm 2008, dự án được giao cho Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La làm chủ đầu tư.

Việc xây dựng Khu Y tế kỹ thuật cao là phù hợp với quy hoạch quận Bình Tân nói riêng và TP HCM nói chung. Năm 2012, khi Đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Bình Tân đến năm 2020 được phê duyệt thì việc xây dựng Khu Y tế kỹ thuật cao cũng được nêu trong nội dung đồ án.

Cụ thể, đồ án này xác định, vực phường Bình Trị Đông B có chức năng chính là y tế - bệnh viện, giáo dục - trường dạy nghề. Đất công trình công cộng cấp thành phố, trung ương tại quận Bình Tân đến năm 2020 là 51,41 ha và trung tâm y tế kỹ thuật cao được xây dựng tại phường Bình Trị Đông B.

Trên bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất quận Bình Tân đến năm 2020, toàn bộ khu đất khoảng 40 ha ở phía tây bắc Khu dân cư ngã ba An Lạc và phía tây nam đường Tên Lửa được quy hoạch là "Đất bệnh viện - trung tâm y tế xây dựng mới ngắn hạn", tên dự án cụ thể là Khu Y tế kỹ thuật cao.

Điều này cũng phù hợp với quy hoạch cấp thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Cụ thể, theo quyết định điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP Hồ Chí Minh đến năm 2025 được Thủ tướng phê duyệt ngày 6/1/2010, thì Bình Tân cùng với quận Tân Phú và huyện Bình Chánh được quy hoạch 140 ha để phát triển xây dựng các bệnh viện đa khoa và chuyên ngành. Bên cạnh phát triển các bệnh viện, khu vực này tiếp tục xây dựng mô hình viện - trường và các trung tâm nghiên cứu kết hợp thực nghiệm y - dược.

Trên website của mình, Hoa Lâm cho biết, Khu Y tế Kỹ thuật cao ra đời từ việc mong muốn có hệ thống bệnh viện phục vụ nhu cầu chăm sóc sức khỏe cho hàng triệu người dân.

"Dự án khi hoàn thành hứa hẹn sẽ là một dự án y tế mang đẳng cấp quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chăm sóc sức khỏe toàn diện, phục vụ nhu cầu của 9 triệu người dân thành phố cũng như các khu vực lân cận (khoảng 12 tỉnh thành, ước tính là 25 triệu dân). Khu Y tế kỹ thuật cao được UBND TP HCM cấp giấy phép đầu tư vào tháng 7/2008, dự kiến hoàn thành trong thời gian 10 năm," Công ty Hoa Lâm giới thiệu về dự án.

Hiện nay, đã 13 năm đi qua, cùng với việc nhiều hạng mục y tế vẫn chưa hoàn thiện thì Khu Y tế kỹ thuật cao cũng đang dần vỡ quy hoạch. Một số khu đất rộng lớn trong khuôn viên dự án y tế này đã được điều chỉnh để xây trung tâm thương mại và nhà ở để bán.

Vỡ quy hoạch Khu Y tế kỹ thuật cao, xuất hiện TTTM và nhà ở cao tầng

Về với Hoa Lâm - Shangri-La, dự án Khu Y tế kỹ thuật cao liên tiếp được điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Cũng từ đó, nhiều công trình ngoài chức năng y tế đã và đang được xây dựng trong khuôn viên Khu Y tế kỹ thuật cao, trong đó có TTTM Aeon Mall.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, từ tháng 12/2008 đến tháng 6/2014, dự án này đã nhiều lần được điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chi tiết thông qua các quyết định số 5637/QĐ-UBND ngày 26/12/2008, Quyết định số 5748/QĐ-UBND ngày 15/12/2009, Quyết định số 5509/QĐ-UBND ngày 29/10/2012 và số 2159/QĐ-UBND ngày 6/5/2014 của UBND TP HCM.

Liên quan đến Aeon Mall Bình Tân, ngày 10/12/2013, Hoa Lâm - Shangri-La và Công ty TNHH Aeon Việt Nam đã ký kết hợp đồng hợp tác.

Ngày 19/6/2014, UBND TP HCM đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Aeon Bình Tân. Ngày 16/7/2014, Chủ tịch UBND TP HCM khi đó đã ký Quyết định số 3533/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh, bổ sung một số nội dung Quyết định số 5509/QĐ-UBND về duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu Y tế kỹ thuật cao.

Theo nội dung văn bản, cột điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 5509 có ghi là: "Trung tâm hội nghị, triển lãm y tế, giải trí mua sắm, ăn uống và chăm sóc nâng cao sức khỏe phục vụ cho Khu Y tế kỹ thuật cao", nay được điều chỉnh lại là: "Trung tâm thương mại - dịch vụ phù hợp mục tiêu đầu tư của dự án Trung tâm mua sắm đã được UBND TP cấp giấy chứng nhận đầu tư".

Quyết định số 3533 là cơ sở để Aeon Việt Nam xây trung tâm thương mại trong khuôn viên dự án Khu Y tế công nghệ cao.

Việc điều chỉnh quy hoạch Khu Y tế công nghệ cao chưa dừng lại ở đây. Ngày 13/1/2017, UBND TP HCM tiếp tục có quyết định (Quyết định số 158/QĐ-UBND) điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án. Theo quyết định này, một phần Khu Y tế kỹ thuật cao sẽ được xây nhà ở, căn hộ cao tầng.

Ngày 10/3/2018, lãnh đạo UBND TP HCM đã ký quyết định số 951/QĐ-UBND về việc công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở D2 tại Khu Y tế kỹ thuật cao.

Theo đó, dự án Khu nhà ở D2 có diện tích hơn 1,2 ha, tổng mức đầu tư 1.953 tỷ đồng, do Công ty TNHH Hoa Lâm - Shangri-La 5 (thuộc hệ sinh thái Hoa Lâm Group) làm chủ đầu tư. Phía đông dự án giáp đường Tên Lửa, phía Tây giáp khu dân cư D3 Khu y tế kỹ thuật cao, phía nam giáp khu dân cư, phía bắc giáp đường N3.

Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng và kinh doanh khu nhà ở, căn hộ. Cũng theo văn bản này, dự án sẽ được xây tối đa 36 tầng, số lượng căn hộ là 1.069 căn. Ngoài phần căn hộ để ở, sẽ có diện tích kinh doanh khu thương mại dịch vụ.

Cũng theo nội dung văn bản, chủ đầu tư dự án này không có nghĩa vụ đóng góp đối với nhà nước, địa phương.

Ngày 1/6/2020, thêm một lần nữa, UBND TP HCM có quyết định duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết Khu Y tế kỹ thuật cao (Quyết định số 1906/QĐ-UBND). Quyết định này cho phép điều chỉnh một số nội dung quy hoạch khu đất hơn 2,4 ha thuộc lô D2, D3.

Về quy hoạch sử dụng đất tại lô D2, D3 không thay đổi so với Quyết định số 158 trước đó. Cụ thể, khu nhà ở thuộc lô D2 có diện tích hơn 1,2 ha, lô D3 là gần 1,2 ha. Cả hai lô này đều được xây tối đa 36 tầng.

Hiện nay, trên thị trường, Khu nhà ở D2, D3 Khu Y tế công nghệ cao được một số đơn vị quảng cáo là tổ hợp căn hộ chung cư, thương mại, dịch vụ, văn phòng, shophouse, officetel. Số lượng căn hộ tại dự án là 2.060 căn, trong đó có 69 căn shophouse.

Chân dung doanh nghiệp rót vốn vào khu y tế tỷ USD

Về chủ đầu tư trực tiếp dự án Khu Y tế kỹ thuật cao là Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La. Doanh nghiệp thành lập ngày 10/7/2008 tại phường Bình Trị Đông B, là liên doanh giữa Công ty TNHH Dịch vụ Hoa Lâm và Shangri-La Healthcare Investment PTE.LTD (Singapore). Tính đến tháng 5/2018, Hoa Lâm - Shangri-La có vốn điều lệ 408 tỷ đồng, trong đó Hoa Lâm nắm 30% và Shangri-La Healthcare nắm 70%.

Song, đơn vị thực sự nắm phần lớn dự án Khu Y tế kỹ thuật cao là một công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Luân Đôn (Anh) có tên Aseana Properties Limited (ASPL).

Cụ thể, theo BCTC năm 2008 của ASPL, trước thời điểm Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La được thành lập và giao phát triển dự án, ASPL đã lần lượt mua lại 51% vốn tại hai công ty là Dịch vụ Hoa Lâm và Shangri-La Healthcare Investment hồi cuối tháng 5/2008, biến hai doanh nghiệp trên thành công ty con.

Hiện, Chủ tịch Hội đồng thành viên độc lập (Non-executive Chairman) của ASPL là ông Nicholas John Paris (quốc tịch Anh) còn là đại diện pháp luật cho công ty Y tế Hoa Lâm - Shangri-La và công ty Dịch vụ Hoa Lâm.

Tháng 8/2014, thông qua Công ty TNHH Hoa Lâm Shangri-La 3 (công ty con do ASPL sở hữu 68% vốn) đã ký kết thỏa thuận với Công ty TNHH AEON Việt Nam bán lại 4,7 ha đất tại dự án và chuyển nhượng quyền phát triển trung tâm bán lẻ cho AEON Việt Nam. Thương vụ chuyển nhượng này trị giá 23 triệu USD và mang về cho ASPL khoản lãi 10,8 triệu USD.

Đến năm 2017, ASPL tiếp tục nhượng lại hai lô đất D2 và D3 tại dự án Khu y tế kỹ thuật cao với giá chuyển nhượng lần lượt là 5,4 triệu USD và 7,7 triệu USD. Giao dịch lần lượt hoàn thành vào tháng 5/2017 và tháng 8/2017.

Thông tin từ ASPL, tại thời điểm 30/6/2020, doanh nghiệp đang nắm 72,4% quyền sở hữu dự án Khu Y tế kỹ thuật cao, trong các đối tác thiểu số còn lại có Tập đoàn Hoa Lâm (Việt Nam) và Tập đoàn Đầu tư Y tế Shangri-La (Singapore).

Đồng thời, ASPL cho biết phần lớn diện tích Khu Y tế kỹ thuật cao vẫn nằm trong mục dự án chưa triển khai, duy nhất có Bệnh viện Quốc tế City (City International Hospital) đã đi vào hoạt động từ năm 2014.

Dự án Bệnh viện Quốc tế City là nguồn thu chính của Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La. Tuy nhiên kể từ khi bệnh viện đi vào hoạt động từ năm 2014 đến năm 2019, doanh nghiệp ghi nhận hầu hết năm chịu thua lỗ do doanh thu thấp trong khi các khoản chi phí vận hành cao. Chỉ có hai năm 2014 và 2017, Y tế Hoa Lâm - Shangri-La báo lãi cao đột biến nhờ việc chuyển nhượng đất cho AEON Việt Nam và bán lô D2-3.

Về phía Tập đoàn Hoa Lâm cũng nắm một phần dự án Khu y tế kỹ thuật cao thông qua phần vốn góp chiếm 49% vốn điều lệ của công ty Dịch vụ Hoa Lâm.

Tập đoàn Hoa Lâm hay CTCP Đầu tư Phát triển Hoa Lâm tiền thân là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Vận tải Nhất Nguyên do vợ chồng ông Dương Ngọc Hoà và bà Trần Thị Lâm sáng lập.

Ngoài lĩnh vực y tế, sản xuất và lắp ráp xe gắn máy, Hoa Lâm còn tham gia thị trường tài chính và bất động sản. Trong đó, từ năm 2006, Hoa Lâm gia nhập thị trường tài chính khi đầu tư số vốn lớn tại Ngân hàng Việt Nam Thương tín (VietBank) - nơi ông Dương Ngọc Hòa giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Đầu những năm 2010, Hoa Lâm đã đầu tư vào thị trường bất động sản. Một số dự án bất động sản mà doanh nghiệp này đã đầu tư như: Tòa nhà Lim Tower 34 tầng tại 9-11 Tôn Đức Thắng, quận 1; tòa nhà Lim Tower 2 cao 18 tầng tại ngã tư Cách Mạng Tháng Tám – Võ Văn Tần, quận 3 TP HCM...

Trong những năm gần đây, doanh thu của Hoa Lâm đi xuống dưới mức 40 tỷ đồng, lợi nhuận ghi nhận tăng liên tục nhưng chỉ ở mức vài tỷ đồng.