Cái bắt tay chiến lược giúp Aeon có 9 ha đất xây TTTM mặt tiền Vành đai 2 Hà Nội

Hà Nội là Thủ đô, đồng thời là thành phố đông dân thứ hai của Việt Nam. Đối với một tập đoàn bán lẻ thì khó có thể bỏ qua thị trường này. Cũng bởi vậy, chưa đầy một năm sau khi thành lập Công ty TNHH Aeon Việt Nam tại TP HCM, Aeon đã tiến ra Hà Nội tìm kiếm cơ hội đầu tư. Mảnh đất đầu tiên mà tập đoàn Nhật Bản nhắm tới tại Thủ đô Việt Nam là Aeon Mall Long Biên.

Aeon Mall Long Biên có diện tích khoảng 9,6 ha, nằm ở số 27 đường Cổ Linh, phường Long Biên, quận Long Biên. Đây là một trong những vị trí đắc địa ở phía đông Hà Nội, với việc sở hữu nhiều mặt tiền, đặc biệt là mặt đường Cổ Linh và đường Đàm Quang Trung.

Hai đường này giúp Aeon Mall Long Biên kết nối dễ dàng tới cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và Vành đai 3. Đường Đàm Quang Trung chính là một đoạn nằm trong tuyến Vành đai 2, đây là đoạn dẫn lên cầu Vĩnh Tuy, giúp từ Aeon Mall Long Biên di chuyển dễ dàng vào các quận huyện nội thành Hà Nội và ngược lại.

Theo quy hoạch, khu vực cuối đường Cổ Linh hiện nay (giáp sân bay Gia Lâm, các Aeon Mall khoảng 1 km) là vị trí làm đường dẫn qua cầu Trần Hưng Đạo. Khi cầu Trần Hưng Đạo được xây dựng, khoảng cách từ Aeon Mall Long Biên đến bờ hồ Hoàn Kiếm sẽ được rút ngắn xuống còn khoảng 5 km.

Trên giấy tờ, Aeon Việt Nam không hoàn toàn sở hữu Aeon Mall Long Biên. TTTM này vẫn nằm trong tổng thể một dự án thuộc nhóm đặc biệt ưu đãi đầu tư, đó chính là dự án Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội. 

Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, được nhắc tên trong chiến lược phát triển kinh tế Hà Nội

Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội do Công ty CP Him Lam làm chủ đầu tư. Dự án có tổng mặt bằng rộng hơn 36 ha trên địa bàn các phường Phúc Đồng, Long Biên, quận Long Biên. Phía đông bắc dự án giáp cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, phía tây nam là đường Cổ Linh, phía đông nam giáp khu công nghiệp Sài Đồng, phía tây bắc là đường Vành đai 2. Khuôn viên dự án này nằm trong quy hoạch Phân khu N10 Hà Nội.

Theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050; quy hoạch phát triển Công nghệ thông tin TP Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; quy hoạch Phân khu đô thị N10; quy hoạch sử dụng đất TP Hà Nội, quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn 2010 – 2020, thì dự án Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội phù hợp với quy hoạch.

Trên Bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng sử dụng đất Phân khu N10 khu thì khu đất hơn 36 ha của Him Lam thuộc nhóm "Đất công nghiệp, kho tàng" và có đề rõ tên dự án là Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội.

Theo Quyết định số 2109/QĐ-UBND về việc Quy hoạch phát triển Công nghệ thông tin TP Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 được UBND TP Hà Nội phê duyệt ngày 26/12/2012, thì quy hoạch phát triển không gian cho công nghệ thông tin trên địa bàn thành phố được định hướng tại các khu vực được quy hoạch cho phát triển đào tạo công nghệ thông tin, ứng dụng công nghệ thông tin, ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp kỹ thuật cao và khoa học công nghệ như Long Biên, Đông Anh, Hòa Lạc. Điều này đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Trong đó, tại các khu đã được quy hoạch như Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội sẽ phát triển công nghiệp công nghệ thông tin phần mềm, nội dung số và dịch vụ.

Cũng theo Quyết định số 2109, thành phố sẽ có chính sách ưu đãi đối với các nhà đầu tư đóng vai trò hạt nhân cho sự phát triển và hoạt động của các khu công nghệ thông tin tập trung.

Việc đầu tư phát triển công nghệ cao cũng được UBND TP Hà Nội quan tâm khi phê duyệt đồ án quy hoạch Phân khu N10 vào tháng 11/2014. Cụ thể, nội dung đồ án xác định, phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao là một trong 4 nhóm dự án được ưu tiên đầu tư hàng đầu.

"Phân khu đô thị N10 nằm trong khu vực phát triển đợt đầu của thành phố, các dự án sẽ được thực hiện theo thứ tự như sau: Phát triển các dự án về giao thông để sớm hình thành hệ thống hạ tầng khung; phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuận để giảm tải cho khu vực nội đô; phát triển hệ thống hạ tầng xã hội để kịp thời đáp ứng nhu cầu cho dân cư khu vực; Phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao; Các dự án còn lại," Mục 3.7.1, Điều 1 (quy định thứ tự các dự án ưu tiên đầu tư), Quyết định số 6115/QĐ-UBND ngày 21/11/2014 của UBND TP Hà Nội về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch Phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000, nêu rõ.

Căn cứ theo Luật đất đai năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư… thì các dự án sản xuất sản phẩm công nghệ thông tin như Khu công viên Công nghệ thông tin của Him Lam thuộc "lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư".

Một trong những chính sách ưu đãi mà doanh nghiệp đầu tư nhóm dự án này được hưởng là "miễn, giảm thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", ngoài ra còn được ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu...

Theo Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội TP Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2012, Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội là một trong những khu công nghệ được định hướng xây dựng trước năm 2020.

TTTM hơn 4.200 tỷ đã khai thác nhiều năm, công viên công nghệ thông tin chưa khởi động

Phân khu N10 có quy hoạch 154,11 ha làm đất công cộng thành phố. Thông thường, một dự án TTTM sẽ được xây dựng tại nhóm đất này. TTTM Savico Megamall trên đường Nguyễn Văn Linh, cách Aeon Mall Long Biên khoảng 3 km về hướng tây bắc, là một trong những dự án như vậy. Savico Megamall xây dựng trên khu đất được quy hoạch là đất công cộng thành phố theo Bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng sử dụng đất Phân khu N10.

Trong khi đó, như chúng tôi nêu trên, khu đất Aeon Mall Long Biên nằm trong tổng thể khu đất hơn 36 ha của dự án Khu công viên Cộng nghệ thông tin Hà Nội. Trên Bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng sử dụng đất Phân khu N10, khu đất này thuộc nhóm đất công nghiệp, kho tàng (đất xây dựng ngoài phạm vi khu dân dụng).

Vậy vì sao Aeon Việt Nam có thể xây TTTM tại đây? Điều này bắt nguồn từ quy hoạch chi tiết Khu Công viên Công nghệ thông tin Hà Nội và thương vụ hợp tác giữa Aeon và Him Lam.

Cụ thể, ngày 6/8/2012, UBND TP Hà Nội có quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội. Tại quyết định này, UBND TP Hà Nội có cho phép xây dựng tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ công cộng, triển lãm 5 tầng tại khu vực nút giao thông ở phía tây nam của dự án đi trung tâm thành phố (khu đất Aeon Mall Long Biên hiện nay).

Hơn ba tháng sau, ngày 21/11/2012, Công ty TNHH Aeonmall Himlam được thành lập trên cơ sở góp vốn của Công ty TNHH Aeonmall Việt Nam và Công ty CP Đầu tư Himlambc (HimLamBC). Địa chỉ trụ sở Aeonmall Himlam đặt tại tầng 3, TTTM Aeon Mall Long Biên.

Aeonmall Việt Nam là doanh nghiệp Nhật Bản, nằm trong hệ sinh tái Aeon Việt Nam. Trong khi đó, HimLamBC được thành lập ngày 6/8/2010, là đơn vị thành viên thuộc Công ty CP Him Lam.

Vốn điều lệ ban đầu của Aeonmall Himlam bằng với mức vốn đầu tư TTTM Aeon Mall Long Biên là gần 4.230 tỷ đồng (200 triệu USD) và không thay đổi cho đến nay. Trong đó Aeonmall Việt Nam nắm 90% (tương đương 3.783 tỷ đồng), HimlamBC nắm 10% (tương đương 445 triệu đồng).

Tháng 2/2014, Aeonmall Himlam đã khởi công TTTM Aeon Mall Long Biên. Đến tháng 10/2015 thì TTTM này khai trương. Tổng diện tích mặt sàn của Aeon Mall Long Biên ước tính khoảng 120.000 m2, diện tích cho thuê khoảng 72.000 m2.

Từ năm 2016 đến năm 2019, tình hình kinh doanh của chủ TTTM Aeon Mall Long Biên liên tục tăng trưởng từng năm. Năm 2018, doanh nghiệp bắt đầu có lãi ròng từ hoạt động kinh doanh (60,3 tỷ đồng). Sang năm 2019, lãi sau thuế tăng 165% so với năm trước đó, đạt 160 tỷ đồng.

Như vậy, sau cái bắt tay với Aeon Việt Nam, TTTM Aeon Mall đã nhanh chóng được xây dựng và đi vào hoạt động và kinh doanh khởi sắc trong khuôn viên dự án Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội. 

Trong khi đó, các hạng mục khác, bao gồm cả các hạng mục được coi là cốt lõi của dự án như công trình cao tầng làm trung tâm đào tạo công nghệ thông tin; công trình văn phòng, sản xuất, gia công phần mềm… vẫn chưa được xây dựng. Phần lớn diện tích của dự án vẫn đang bỏ hoang.

Theo giới thiệu trên website của Công ty CP Him Lam, Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội vẫn nằm trong nhóm dự án "sắp thực hiện".

Liên quan đến đơn vị trực tiếp góp vốn cho Aeonmall Himlam là HimlamBC, theo tìm hiểu của chúng tôi, ban đầu Công ty CP Him Lam nắm phần lớn cổ phần tại HimlamBC nhưng sau đó đã bán lại toàn phần vốn góp từng sở hữu tại đây.

Theo thông báo thay đổi đăng ký kinh doanh ngày 7/11/2017, HimlamBC đã tăng vốn điều lệ từ 300 tỷ đồng lên 600 tỷ đồng.

Trong đó, 22 cổ đông cá nhân sở hữu tổng 39,34% vốn điều lệ của doanh nghiệp. Nắm nhiều vốn nhất là ông Trần Trung Dũng với 9,9 triệu cổ phần, tương đương 16,54% vốn. Ông Dũng cũng là người đại diện pháp luật hiện nay của HimLamBC.

Còn phần vốn góp của công ty mẹ Him Lam ghi nhận đã được chuyển nhượng, song bên nhận chuyển nhượng phần vốn trên không được tiết lộ. Mặc dù phía HimLamBC vẫn thông tin trên website là công ty con của Công ty CP Him Lam nhưng đơn vị sở hữu hơn 60% vốn của HimLamBC vẫn là ẩn số.

Thông tin của chúng tôi có được, tính đến cuối năm 2019, tổng tài sản của HimLamBC đạt 2.237 tỷ đồng, nợ phải trả chiếm gần 73% là 1.632 tỷ đồng. Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2019 đi xuống với doanh thu sụt giảm từ 103 tỷ đồng còn chưa đến 7 tỷ đồng. HimLamBC báo lỗ sau thuế năm 2019 gần 8 tỷ đồng trong khi các năm trước đó vẫn có lãi.