Quy hoạch

Aeon lần đầu tiến vào nội đô Hà Nội nhờ điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô

Minh Quyết - Thu Thủy 07:00 | 21/10/2021
Khu đất Aeon Mall Hoàng Mai từng được quy hoạch là đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật, có xác định chức năng bãi đỗ xe. Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư, quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và quy hoạch Phân khu đô thị H2-3 đã được điều chỉnh cục bộ.

Năm 2019, trong khi đang xây dựng trung tâm thương mại ở Hà Đông, Aeon Việt Nam cũng tìm kiếm một địa điểm khác để xây dựng thêm dự án ở Hà Nội. Lần này, địa điểm mà doanh nghiệp Nhật Bản nhắm tới là mảnh đất vàng gần đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai. Thời gian qua, dự án này được nhiều người biết đến với tên gọi Aeon Mall Hoàng Mai.

Vị trí đắc địa của Aeon Mall Hoàng Mai

Theo tìm hiểu, Aeon Mall Hoàng Mai dự kiến sẽ được xây dựng trên khu đất có diện tích khoảng 6,06 ha, thuộc các phường Đại Kim và Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai. Phía bắc khu đất giáp phường Định Công, đoạn hồ Đầm Đỗi; phía Nam giáp đường quy hoạch rộng 24 m; phía đông giáp đường quy hoạch rộng 30 m và khu đất quy hoạch đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật (khu vực ga Giáp Bát); phía Tây giáp đường quy hoạch rộng 24 m và khu đô thị Đại Kim - Định Công.

Vị trí của Aeon Mall Hoàng Mai nằm ở phía đông quy hoạch Phân khu đô thị H2-3, gần quy hoạch Phân khu đô thị H2-4 của Hà Nội. Cả hai phân khu này đều thuộc khu vực nội đô mở rộng của Hà Nội.

Hành trình nắm giữ những mảnh đất đẹp của Aeon Việt Nam (Bài 4): Aeon lần đầu tiến vào nội đô Hà Nội nhờ điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô - Ảnh 1.

Aeon Mall Hoàng Mai (khung màu đỏ) nằm sát trục đường hướng tâm duy nhất ở hướng nam nối thẳng khu vực trung tâm Hà Nội đến hết địa phận thành phố, sau đó tiếp tục kết nối với các tỉnh khác ở phía nam. (Ảnh: Hạ Vũ).

Với vị trí này, Aeon Mall Hoàng Mai có tiềm năng đón lượng khách mua tới mua sắm lớn, trước hết là nhờ dân cư đông đúc tại các phân khu H2-3, H2-4. Cụ thể, Phân khu H2-3 được quy hoạch với dân số đến năm 2030 là 223.000 người, đến năm 2050 tối đa là 250.000 người; Phân khu H2-4 đến năm 2030 là 184.000 người, tối đa đến năm 2050 khoảng 212.000 người.

Tuy nhiên, trong thời gian chuỗi đô thị thị phía bắc sông Hồng và phía đông Vành đai 4 chưa hình thành, dân số các khu vực nội đô có sự gia tăng lớn do tăng dân số tự nhiên và cơ học.

Cũng chính vì thế, cũng giống nhiều phân khu khác trong vùng nội đô mở rộng, dân số hiện nay tại phân khu H2-3, H2-4 có thể cao hơn rất nhiều so với quy mô quy hoạch đến năm 2030. Khi lập quy hoạch phân khu H2-3, H2-4, Hà Nội dự báo đến năm 2020, dân số thuộc các phân khu này lần lượt là khoảng 422.910 và 343.000 người.

Nếu được xây dựng theo kế hoạch, Aeon Mall Hoàng Mai sẽ là trung tâm thương mại thứ ba của Aeon Việt Nam tại Hà Nội, đồng thời là trung tâm đầu tiên ở khu vực nội đô. Aeon Mall Hoàng Mai lại nằm gần đường Giải Phóng (khoảng 100 m theo đường chim bay, 400 m di chuyển bằng ô tô theo phố Đại Từ) nên sẽ có sự thuận lợi lớn trong việc kết nối với các khu vực nội và ngoại thành Hà Nội.

Đường Giải Phóng được quy hoạch rộng 46 m với 6 làn xe cơ giới và 4 làn xe hỗn hợp. Đây là đoạn nằm trong trục đường hướng tâm duy nhất ở hướng nam nối thẳng khu vực trung tâm Hà Nội (từ nút giao Điện Biên Phủ - Lê Duẩn, giáp ranh giữa quận Hoàn Kiếm và quận Ba Đình) đến hết địa phận thành phố, sau đó tiếp tục kết nối với các tỉnh khác ở phía nam. Từ ngã ba Điện Biên Phủ - Lê Duẩn đến Aeon Mall Hoàng Mai khoảng 6,5 km, hết khoảng 11 phút di chuyển bằng ô tô.

Aeon Mall Hoàng Mai cũng sẽ được hưởng lợi lớn khi nằm trong khu vực được định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông (TOD). Rất nhiều tuyến đường sắt hiện diện xung quanh dự án này.

Cụ thể, khu đất nằm giữa Aeon Mall Hoàng Mai và đường Giải Phóng hiện nay là ga Giáp Bát hiện hữu và được quy hoạch phát triển mở rộng trong tương lai.

Theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, quy hoạch Phân khu H2-3, Giáp Bát là một trong những ga quan trọng của thành phố. Ga này sẽ được cải tạo thành ga dự phòng cho ga Hà Nội. Nơi đây sẽ trở thành trung tâm vận tải đa phương tiện kết hợp các chức năng công cộng, cây xanh, mặt nước với diện tích hàng chục ha.

Ga Giáp Bát sẽ là nơi hội tụ của tuyến đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt đô thị số 1 và tuyến tàu điện một ray số 2 (monorail M2). Trong đó, tuyến metro số 1 có hai nhánh: Ngọc Hồi - Ga trung tâm Hà Nội - Gia Lâm - Yên Viên và Gia Lâm - Dương Xá (Phú Thụy). Tuyến monorail M2 cũng có hai nhánh: Mai Dịch - Mỹ Đình - Văn Mỗ - Phúc La và Giáp Bát - Thanh Liệt - Phú Lương.

Hành trình nắm giữ những mảnh đất đẹp của Aeon Việt Nam (Bài 4): Aeon lần đầu tiến vào nội đô Hà Nội nhờ điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô - Ảnh 2.

Hai con đường ở phía tây và đông Aeon Mall Hoàng Mai được quy hoạch mở thông tới Vành đai 2,5. (Ảnh: Hạ Vũ).

Lộ trình của tuyến monorail M2 sẽ kết nối Aeon Mall Hoàng Mai tới Sân vận động quốc gia Mỹ Đình. Con đường rộng 24 m ở phía nam Aeon Mall Hoàng Mai chính là nơi tuyến monorail M2 đi qua trước khi kết nối với ga Giáp Bát.

Ngoài ra, cách Aeon Mall Hoàng Mai hơn 700 m về phía bắc là dự án đường Vành đai 2,5 đang thi công. Vành đai 2,5 nằm sát ranh giới phía bắc của ga Giáp Bát. Trên đường vành đai này được quy hoạch có tuyến đường sắt đô thị số 4 chạy qua. Tuyến metro số 4 có lộ trình: Mê Linh - Đông Anh - Sài Đồng - Vĩnh Tuy - Vành đai 2,5 - Cổ Nhuế - Liên Hà.

Trong tương lai, hai con đường ở phía tây và đông Aeon Mall Hoàng Mai sẽ được mở thông tới Vành đai 2,5.

Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội

Theo thông tin được đăng tải trên Cổng thông tin hỗ trợ doanh nghiệp TP Hà Nội, năm 2019, Công ty TNHH Aeon Mall Việt Nam cùng hai doanh nghiệp khác là Công ty CP Xuân Nam Việt, Công ty TNHH Cơ khí chế tạo và dịch vụ tổng hợp 27/7 đã có đề xuất với UBND TP Hà Nội về việc xây dựng TTTM Aeon Mall Hoàng Mai.

Sau khi xem xét, UBND TP Hà Nội đã chấp thuận nguyên tắc để các đơn vị trên đề xuất dự án bãi đỗ xe, TTTM với quy mô hơn 6 ha, vốn đầu tư dự kiến là hơn 280 triệu USD.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, trên đồ án Quy hoạch Phân khu H2-3 được phê duyệt ngày 3/12/2015, khu đất dự kiến xây Aeon Mall Hoàng Mai là một phần ô quy hoạch ký hiệu D3/HTKT2. Đây là ô đất được quy hoạch chức năng sử dụng là đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật, có xác định chức năng bãi đỗ xe. Trong khi đó, Aeon Mall Hoàng Mai là công trình cao tầng, có chức năng dịch vụ thương mại nên không phù hợp với quy hoạch Hà Nội đã được phê duyệt trước đó.

Để xây dựng TTTM Aeon Mall trên mảnh đất này, cần phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội và Phân khu H2-3.

Hành trình nắm giữ những mảnh đất đẹp của Aeon Việt Nam (Bài 4): Aeon lần đầu tiến vào nội đô Hà Nội nhờ điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô - Ảnh 3.

Khu đất Aeon Mall Hoàng Mai trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất Phân khu H2-3 trước khi điều chỉnh quy hoạch.

Ngày 25/5/2020, UBND TP Hà Nội có tờ trình về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 tại một phần ô đất thuộc phân khu ký hiệu B3 thuộc các phường Đại Kim và phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai. Ngày 10/6/2020, Bộ Xây dựng có báo cáo thẩm định vấn đề này.

Trên cơ sở xem xét hai văn bản trên, ngày 16/6/2020, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã thay Thủ tướng ký quyết định số 842/QĐ-TTG, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 tại một phần ô đất thuộc phân khu ký hiệu B3 thuộc các phường Đại Kim và phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai. Quy mô khu đất điều chỉnh quy hoạch khoảng hơn 6,06 ha.

Trên cơ sở quyết định số 842/QĐ-TTG, ngày 6/7/2020, Chủ tịch UBND TP Hà Nội khi đó là ông Nguyễn Đức Chung đã thay mặt UBND TP ký quyết định số 2989/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch Phân khu đô thị H2-3 tỷ lệ 1/2.000 tại một phần ô quy hoạch ký hiệu D3/HTKT2.

Như vậy, quyết định số 842/QĐ-TTG và quyết định số 2989/QĐ-UBND có đề cập đến hai ô đất có ký hiệu khác nhau (B3 và D3). Tuy nhiên, căn cứ theo ranh giới khu đất được đề cập trong hai quyết định này và đồ án quy hoạch Phân khu đô thị H2-3, thì đây chính là một phần ô quy hoạch ký hiệu D3/HTKT2 nói trên.

"Theo Quy hoạch phân khu đô thị H2-3 đã được UBND thành phố phê duyệt, khu đất nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch thuộc một phần ô quy hoạch ký hiệu D3/HTKT2 được xác định chức năng sử dụng đất: Đầu mối hạ tầng kỹ thuật. Nay điều chỉnh thành đất: Công cộng, hỗ hợp (bao gồm chức năng chính: Dịch vụ, thương mại, văn phòng và bãi đỗ xe, không có chức năng ở," quyết định số 2989 của UBND TP Hà Nội nêu rõ.

Với điều chỉnh này, diện tích đất công cộng, hỗn hợp của ô quy hoạch D3 trong Phân khu H2-3 sẽ tăng từ 6,51 ha lên 12,57 ha; đất đầu mối kỹ thuật sẽ giảm từ 20,38 ha xuống còn 14,32 ha.

Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị quy định về Điều kiện điều chỉnh quy hoạch đô thị:

"Quy hoạch đô thị chỉ được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau:

1. Có sự điều chỉnh về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hoặc điều chỉnh về địa giới hành chính làm ảnh hưởng lớn đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị hoặc khu vực lập quy hoạch.

2. Hình thành các dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian kiến trúc đô thị.

3. Quy hoạch đô thị không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử, văn hóa được xác định thông qua việc rà soát, đánh giá thực hiện quy hoạch đô thị và ý kiến cộng đồng.

4. Có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn.

5. Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng."

Cũng theo điều chỉnh quy hoạch cục bộ, khu đất 6,06 ha sẽ được xây dựng với mật độ xây dựng gộp và tầng cao tối đa lần lượt là 65% và 11 tầng, tổng diện tích sàn tối đa 260.000 m2. Quyết định điều chỉnh quy hoạch của UBND TP Hà Nội cũng yêu cầu đảm bảo quy mô tối thiểu 4.000 chỗ đỗ xe (ô tô và xe máy) phục vụ cộng đồng và vãng lai của khách vào mua sắm, làm việc.

Theo Cổng thông tin hỗ trợ doanh nghiệp TP Hà Nội, dự kiến Aeon Mall Hoàng Mai sẽ có một nhà để xe với 6 tầng nổi, 1 tầng hầm; trên sân thượng và mặt đất vẫn có bãi đỗ xe như các siêu thị Aeon Mall khác. Đặc biệt, đây sẽ là TTTM cao nhất Việt Nam với chiều cao 65 m, đồng thời sẽ là dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong các dự án mà Aeon đã triển khai tại Việt Nam.

Cũng theo nguồn tin này, vào thời điểm được chỉnh quy hoạch, khu đất dự kiến xây dựng Aeon Mall Hoàng Mai đang là sân bóng nhân tạo, xưởng sản xuất và kho hàng. Được biết, hầu hết đất đang được các doanh nghiệp thuê lại nên công tác giải phóng mặt bằng sẽ không gặp nhiều khó khăn.

Tại Hội nghị "Hà Nội 2020 - Hợp tác Đầu tư và Phát triển" (tổ chức ngày 26/7/2020), dự án xây dựng TTTM Aeon Mall Hoàng Mai đã được trao chứng nhận đầu tư.

Diễn biến mới nhất liên quan đến hạ tầng xung quanh Aeon Mall Hoàng Mai đó là dự án xây dựng các tuyến đường xunh quanh bãi đỗ xe và trung tâm thương mại này đã được đăng ký thực hiện năm 2021. Địa điểm thực hiện dự án là thuộc phường Định Công và quận Hoàng Mai sẽ thu hồi tới 5,95 ha đất để triển khai. Trước đó, tháng 3/2020, UBND TP Hà Nội đã giao UBND quận Hoàng mai thực hiện nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư dự án giao thông này.

Chân dung hai doanh nghiệp Việt phối hợp Aeon xây TTTM nhiều nghìn tỷ

Như chúng tôi đã nêu trên, năm 2019, Aeon Mall Việt Nam cùng hai doanh nghiệp Việt Nam là Công ty CP Xuân Nam Việt và Công ty TNHH Cơ khí chế tạo và dịch vụ tổng hợp 27/7 đã có đề xuất với UBND TP Hà Nội về việc xây dựng TTTM Aeon Mall Hoàng Mai.

Theo Báo Xây dựng, tại hội nghị “Hà Nội 2020 - Hợp tác đầu tư và phát triển” diễn ra tháng 6/2020, liên danh Công ty Cổ phần Xuân Nam Việt và Công ty TNHH Cơ khí chế tạo và dịch vụ tổng hợp 27/7 đã được trao giấy chứng nhận đầu tư dự án Aeon Mall Hoàng Mai.

Công ty TNHH Cơ khí chế tạo và dịch vụ tổng hợp 27/7 tương đối đặc biệt so với những doanh nghiệp khác khi sử dụng trên 30% tổng số lao động là người khuyết tật (chủ yếu là các thương, bệnh binh).

Bản thân Giám đốc kiêm đại diện pháp luật của doanh nghiệp cũng là một thương binh.

Vài nét về lịch sử hình thành, 27/7 thành lập từ năm 2012 với vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng, do 6 cá nhân góp vốn. Trong đó, ông Nguyễn Văn Quỳnh nắm giữ tỷ lệ vốn góp lớn nhất (87,5%) tương đương với 12,5 tỷ đồng; phần vốn còn lại do ông Nguyễn Văn Bình, ông Ngô Hùng Tuấn, ông Nguyễn Văn Thực, ông Phạm Minh Dậu và ông Đỗ Quý Đãn mỗi người sở hữu 2,5%. Tháng 6 năm ngoái, 27/7 đã tăng vốn lên 500 tỷ đồng với tỷ lệ nắm giữ của các cá nhân nêu trên không đổi.

Theo đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp, lĩnh vực hoạt động chính của 27/7 liên quan đến vật liệu xây dựng (luyện bột kim loại). Song, theo website doanh nghiệp, dịch vụ chính mà 27/7 cung cấp là cho thuê kho bãi, trông giữ xe ngày đêm và kinh doanh dịch vụ cảng biển, cảng sông logistics.

Năm 2013, công ty từng thuê 6,5 ha đất ao hồ đầm lầy hoang hoá của 185 hộ bà con xã viên hợp tác xã Nông nghiệp Đại Từ và tiến hành san lấp, đầu tư nhà xưởng, kho bãi cho hơn 50 doanh nghiệp thuê lại. Năm 2015, công ty này ký Hợp đồng dài hạn với Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai về việc thực hiện công tác bảo vệ cho các dự án của công ty trên địa bàn Hà Nội.

Theo nguồn tin của chúng tôi, năm 2016, 27/7 ghi nhận doanh thu 480 tỷ đồng nhưng lãi sau thuế chỉ hơn 1 triệu đồng. Giai đoạn 2017 – 2019, doanh thu có chiều hướng đi xuống nhưng tình hình lợi nhuận của công ty có khởi sắc, năm cao nhất thu về hơn 70 triệu đồng tiền lãi.

Mặc dù kết quả kinh doanh của doanh nghiệp không mấy tích cực, song giá trị tài sản của 27/7 tăng theo từng năm. Từ năm 2016 đến năm 2019, tổng tài sản của công ty đã tăng thêm 150%, từ 88,2 tỷ đồng lên 222,4 tỷ đồng.

Trở lại dự án Aeon Mall Hoàng Mai tổng vốn đầu tư 6.700 tỷ đồng, Báo Xây dựng dẫn lời Giám đốc Công ty 27/7 cho biết, ban đầu công ty dự định làm dự án kho lạnh để phục vụ nhu cầu của thành phố, công tác giải phóng mặt bằng và đền bù cho những hộ dân xung quanh khu vực đã hoàn tất.

Sau đó, 27/7 có gặp gỡ Tập đoàn Aeon của Nhật để hợp tác nhằm xây dựng trung tâm thương mại. Cũng theo Báo Xây dựng, đại diện này cho hay ban đầu 27/7 chỉ muốn hợp tác để cùng xây dựng dự án nhưng vì phía doanh nghiệp Nhật Bản là đối tác kỹ tính nên họ không đồng ý, chính vì thế 27/7 đã đồng ý chuyển nhượng lại khu đất.

Về CTCP Xuân Nam Việt, doanh nghiệp thành lập từ tháng 7/2008 với vốn điều lệ ban đầu 50 tỷ đồng do ông Nguyễn Xuân Vũ làm đại diện pháp luật kiêm Tổng giám đốc.

Đến tháng 4/2017, Xuân Nam Việt tăng vốn lên 300 tỷ đồng, do 5 cá nhân chia nhau nắm giữ. Trong đó, cổ đông lớn nhất là ông Nguyễn Xuân Vũ với tỷ lệ sở hữu 60% vốn. Các cá nhân còn lại gồm ông Nguyễn Trung Kiên, ông Đặng Hữu Lộc, ông Nguyễn Đức Thuận và bà Lê Thị Thu Huyền mỗi người năm 10%.

Nửa tháng sau đợt tăng vốn trên, ông Nguyễn Xuân Vũ và bà Lê Thị Thu Huyền đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp 70% tại Xuân Nam Việt. Mặc dù không có thông tin về phía nhận chuyển nhượng số vốn này, song doanh nghiệp có tên CTCP Vgroup (do ông Vũ làm Phó Chủ tịch HĐQT) đã cập nhật Xuân Nam Việt là một trong những công ty thành viên.

Tháng 6 năm ngoái, Xuân Nam Việt ghi nhận thêm một đợt tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng và giữ nguyên cho đến nay.

Đáng chú ý, Tổng giám đốc Xuân Nam Việt - ông Nguyễn Xuân Vũ còn là một thành viên trong Hội đồng quản trị của Ngân hàng Sacombank từ năm 2017, cùng thời điểm ông Dương Công Minh chính thức được bầu làm Chủ tịch HĐQT Sacombank. 

Ngoài ra, đối tác quan trọng của Cơ khí chế tạo và dịch vụ tổng hợp 27/7 là CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cũng có mối liên hệ tới ông Dương Công Minh. Cụ thể, cổ đông lớn nắm gần 35% vốn điều lệ Xuân Mai hiện nay là Công ty TNHH Khải Hưng do ông Nguyễn Đức Cử làm Tổng giám đốc.

Trước thời điểm giữ vai trò Chủ tịch HĐQT Sacombank, ông Dương Công Minh từng có nhiều năm gắn bó cùng LienvietPostbank cũng với cương vị Chủ tịch HĐQT. Trong suốt khoảng thời gian ông Minh điều hành tại LienvietPostbank, ông Nguyễn Đức Cử cũng song hành giữ vị trí Phó Chủ tịch HĐQT nhà băng này.

Quy hoạch
chọn