Sự trầm lắng của bất động sản Đà Nẵng, Quảng Nam ảnh hưởng ra sao đến các doanh nghiệp đang nắm đất nơi đây?

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam trong quý III vừa qua nhìn chung vẫn trầm lắng. Đơn cử như phân khúc đất nền, nguồn cung mới duy trì tình trạng khan hiếm. Thanh khoản thị trường phần nào phục hồi song sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp. 

Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 867 căn, tăng 22% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Lượng giao dịch tập trung cục bộ tại 1 dự án mới mở bán. Riêng với những dự án cũ, tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. 

Theo DKRA, nhìn chung thị trường nhà phố, biệt thự ở Đà Nẵng, Quảng Nam có sự tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng mức tăng không đáng kể và chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án nhất định. Dự báo trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung mới phân khúc này tiếp tục khan hiếm, sản phẩm đưa ra thị trường phần lớn đến từ dự án đã mở bán từ trước.

Với các sản phẩm nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp của loại hình biệt thự đạt 232 căn, giảm 4% so với cùng kỳ, chủ yếu từ dự án cũ. Nhiều dự án gặp vấn đề pháp lý không thể ra hàng. Hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp có giá trị lớn, khiến thanh khoản gặp khó, không phát sinh giao dịch.

Theo DKRA, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại với phân khúc nghỉ dưỡng, nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường do lo ngại về tính pháp lý cũng như hiệu quả khai thác khi hoạt động kinh doanh du lịch vẫn còn nhiều khó khăn. Đơn vị dự báo xu hướng đóng băng vẫn tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.  

Với loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường không có giao dịch. Sản phẩm thứ cấp cũng ghi nhận diễn biến ảm đạm tương tự khi không phát sinh giao dịch. Hàng loạt dự án chưa được đưa vào khai thác sử dụng. Bên cạnh đó, những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng có tác động tiêu cực, khiến thanh khoản gặp khó.

Với loại hình condotel, nguồn cung sơ cấp quý III vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019. Nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng trong 2 năm qua do sự thận trọng của nhiều chủ đầu tư trước tình hình khó khăn.

Lượng tiêu thụ condotel chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Quảng Nam. Những dự án sơ cấp khác hầu như đóng giỏ hàng, không phát sinh giao dịch. Việc nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công không đảm bảo do thiếu vốn cùng với sự khó khăn trong thanh khoản khiến thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Dự báo trong quý IV, các chủ đầu tư condotel vẫn sẽ thận trọng trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng. Nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp. 

Thị trường căn hộ có sự khởi sắc hơn khi nguồn cung sơ cấp đạt 2.267 căn, tăng 32% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 1.058 căn, gấp 2,8 lần cùng kỳ, phần lớn ghi nhận từ các dự án phân khúc hạng A tại quận Sơn Trà.  

Avision Young cho biết thêm, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng chủ yếu vẫn đến từ các giỏ hàng của những dự án như Sun Symphony Residence (Sun Group) và Nam Ô Discovery (Gotec Land).

Việc thiếu vắng dự án mở bán mới phần nào do các dự án sắp triển khai phải lùi thời gian ra mắt. Nhiều dự án đã điều chỉnh kế hoạch, dời lịch mở bán từ quý III sang quý IV/2024 để hoàn thành các thủ tục pháp lý.

Cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản cũng phần nào được phản ánh qua kết quả kinh doanh của những doanh nghiệp đang nắm quỹ đất ở Đà Nẵng, Quảng Nam.

Đơn cử như CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã: NDN), trong quý III doanh thu thuần giảm 58% so với cùng kỳ xuống còn 24 tỷ đồng; lãi sau thuế doanh nghiệp đạt 2 tỷ đồng, giảm 93%. 

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần Nhà Đà Nẵng đạt 48 tỷ đồng, giảm 87%, trong đó doanh thu bất động sản giảm 90% xuống còn 35 tỷ đồng. Lãi sau thuế 9 tháng đạt 42 tỷ đồng, giảm 79%. 

Hay CTCP Đạt Phương (mã: DPG) trong quý III dù ghi nhận doanh thu 745 tỷ đồng, song không có bất cứ nguồn thu nào từ bất động sản. Tương tự, 9 tháng đầu năm mảng bất động sản của Đạt Phương trắng doanh thu, trong khi cùng kỳ ghi nhận hơn 26 tỷ đồng.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2024, lãnh đạo Đạt Phương đã chia sẻ, giai đoạn trước đây lợi nhuận lớn nhất đến từ bất động sản, tuy nhiên đây không ngành mũi nhọn sắp tới của doanh nghiệp. Bất động sản là ngành có lợi nhuận tốt nếu kinh doanh hiệu quả. Lợi nhuận lớn nhất của Đạt Phương giai đoạn trước đây chủ yếu là bất động sản, song vài năm qua thị trường hơi khó khăn. 

Hiện nay Đạt Phương đang có quỹ đất tương đối lớn ở Quảng Nam, bao gồm các dự án như  Khu đô thị Bến Trễ (6 ha); khu đô thị Võng Nhi (15 ha); khu đô thị Cồn Tiến 30 (ha); khu đô thị Nồi Rang (25 ha) và khu đô thị ven biển xã Bình Dương, huyện Thăng Bình (230 ha).

Lãnh đạo Đạt Phương cho biết, năm nay doanh nghiệp có thể đẩy hàng dự án Cồn Tiến trong quý III, tuy nhiên với điều kiện thị trường phải thuận lợi. Kế hoạch doanh thu từ dự án này khả năng cao sẽ đến từ 2025. 

CTCP Địa ốc First Real (mã: FIR) là một doanh nghiệp bất động sản lớn ở thị trường Quảng Nam, Đà Nẵng, song kết quả kinh doanh cũng không mấy khả quan trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Trong quý vừa qua, First Real lỗ sau thuế 10,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi gần 2 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp lãi vỏn vẹn 223 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi 19 tỷ đồng. Nguyên nhân, theo First Real là bởi tình hình kinh doanh bất động sản chưa có nhiều khởi sắc khiến doanh thu mua bán bất động sản sụt giảm.

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (mã: VHD) trong quý III doanh thu thuần giảm 24% so với cùng kỳ xuống 52,5 tỷ đồng và lỗ sau thuế hơn 51 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 65 tỷ). 

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của Vinahud đạt 172 tỷ, giảm 23% và lỗ sau thuế gần 162 tỷ đồng. Nếu tiếp tục không có lợi nhuận trong quý IV, nhiều khả năng Vinahud sẽ có năm 2024 lỗ cao kỷ lục.  

Tài sản của Vinahud tại 30/9 là 5.121 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm khoảng 1.584 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí dở dang tại dự án Grand Mercure Hội An, dự án vốn được đánh giá là dự án mũi nhọn mang về dòng tiền cho doanh nghiệp năm nay.  

Một doanh nghiệp không niêm yết là CTCP Trung Thủy - Đà Nẵng trong 6 tháng đầu năm 2024 dù ghi nhận lãi sau thuế gần 4,5 tỷ đồng, song con số này chỉ tương đương khoảng 26% lợi nhuận cả năm 2023. Doanh nghiệp này đang đầu tư dự án lớn là Khu du lịch sinh thái Nam Ô tại phường Hoà Hiệp Nam, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng (5.327 tỷ đồng).