Bất động sản nhà ở phục hồi mạnh trước thềm sáp nhập tỉnh

Tại báo cáo cập nhật vừa công bố, VIS Rating đánh giá ngành bất động sản (BĐS) nhà ở đã có sự phục hồi mạnh mẽ về cả nguồn cung lẫn tỷ lệ hấp thụ trong quý I. 

Điều này giúp cải thiện đáng kể lợi nhuận và tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết có doanh thu lớn nhất mà đơn vị này theo dõi. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn duy trì ở mức âm là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành.

VIS Rating kỳ vọng các chính sách hỗ trợ sẽ tiếp tục bình ổn và cải thiện thị trường BĐS, giúp tăng doanh số bán hàng, cải thiện CFO và các tỷ lệ bao phủ nợ trong nửa cuối năm. Cùng với đó, các kênh huy động vốn sẽ duy trì ổn định, giúp các chủ đầu tư quản trị rủi ro thanh khoản tốt hơn.

Về các chính sách hỗ trợ thúc đẩy hoạt động phát triển dự án, trong quý I, thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án tiếp tục được cải thiện. Số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ. 

Nghị định 76/2025/NĐ-CP nêu rõ cách thức tính tiền sử dụng đất, qua đó tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ. Điều này sẽ có lợi cho các chủ đầu tư như NVL, Sovico, Eurowindow.

Nghị định 75/2025/NĐ-CP cho phép cơ quan chức năng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện nằm trên đất không phải đất ở. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng và thương mại hóa của các dự án liên quan. 

Về diễn biến thị trường, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và TP HCM trong quý I ghi nhận mức tăng 51% so với cùng kỳ, chủ yếu từ phân khúc cao cấp; tỷ lệ hấp thụ tăng lên 108% trong quý 1/2025 (từ mức 95% hồi quý IV/2024). Những doanh nghiệp như VHM và NLG ghi nhận doanh số bán bán hàng tăng lần lượt 116% và 120% so với cùng kỳ.   

VIS Rating dự báo sau khi sáp nhập tỉnh, chủ đầu tư sẽ ngày càng chú ý tới các trung tâm hành chính mới để tận dụng tâm lý tích cực và giá bất động sản tăng. Một số dự án lớn tại các khu vực này bao gồm Alluvia City (198 ha), Vinhomes Green City (197 ha), Bắc Giang Dream City (121 ha).

Về vấn đề tài chính, nhìn chung khả năng tiếp cận nguồn vốn duy trì ổn định, chủ yếu từ vay ngân hàng. Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS trong quý I tăng 34% so với cùng kỳ, lý do bởi các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý. Tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà duy trì ổn định ở mức 12% so với cùng kỳ. 

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp trong quý vừa qua. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm 2025 để hỗ trợ hoạt động mở rộng quỹ đất, đặc biệt khi chính quyền địa phương được hoàn thiện sau sáp nhập. 

Tỷ lệ đòn bẩy cải thiện nhờ lợi nhuận gia tăng, CFO vẫn ở mức âm do các chủ đầu tư tăng cường vay nợ để đầu tư dự án.

Tăng trưởng nợ chủ yếu đến từ những chủ đầu tư lớn như VHM, DXG và KDH, nhóm này đẩy mạnh vay vốn, đầu tư phát triển dự án tại các trung tâm đô thị lớn. Ngược lại, những chủ đầu tư thuộc phân khúc nghỉ dưỡng và đầu cơ tiếp tục chậm hơn trong triển khai dự án.

Dù doanh thu cải thiện, song dòng tiền hoạt động vẫn duy trì ở mức âm. Đây là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành. Tuy nhiên mức thâm hụt trong quý I đã giảm do dòng tiền thu từ bán hàng tăng. Số dư trả trước từ khách hàng tăng 3% trong quý I.