Bất động sản văn phòng dẫn đầu các thương vụ M&A

Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản từ đầu năm đến nay được các chuyên gia trong lĩnh vực này đánh giá là khá nhộn nhịp. Trong số đó, bất động sản văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án lần lượt chiếm tỷ lệ 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.

Khảo sát của Công ty Cushman & Wakefield (C&W) cho thấy, thị trường M&A bất động sản văn phòng nổi lên với thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm Hà Nội với giá 550 triệu USD từ CapitaLand Development. Dự án văn phòng cao cấp này là hai tòa tháp văn phòng cao 37 tầng, được lựa chọn đặt văn phòng chính của nhiều tập đoàn đa quốc gia tại Hà Nội.

Trước đó không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon. Dự án có có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn 124.100 m2.

Riêng về phân khúc nhà ở, thị trường cũng đã chứng kiến loạt thương vụ "bom tấn", điển hình là Tập đoàn Novaland mua lại dự án Kenton Node và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM từ Công ty TNHH Xây dựng sản xuất Thương mại Tài Nguyên.

Một thương vụ đáng chú ý khác là Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City. Dự án có quy mô rộng 117 ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

Gần đây, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus đã công bố việc rót khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland, nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam.

Hai quỹ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo việc đầu tư 103 triệu USD vào CTCP Hưng Thịnh Land - Công ty C&W dẫn chứng.

Tuy không dẫn đầu trong hai quý vừa qua nhưng phân khúc "nóng" nhất trên thị trường M&A vẫn tiếp tục là bất động sản công nghiệp, chiếm 35% tổng giá trị các giao dịch với hàng loạt các thương vụ nổi bật.

Đầu tháng 1/2022 đánh dấu sự khởi đầu một năm rộn ràng của thị trường bất động sản Việt Nam với thông báo từ GLP - nhà quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh hàng đầu thế giới trong lĩnh vực hậu cần, cơ sở hạ tầng dữ liệu và năng lượng tái tạo về việc thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng mức đầu tư 1,1 tỷ USD, vào 6 dự án trung tâm logistics có tổng diện tích lên đến 900.000 m2.

Tiếp đến, trong tháng hai, CTCP Phát triển Công nghiệp BW - nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC đồng sáng lập đã công bố việc mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.

CapitaLand Development cũng thông báo việc ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư với UBND tỉnh Bắc Giang. Hai bên sẽ đẩy mạnh phát triển dự án Khu đô thị - công nghiệp - logistics có tổng diện tích hơn 400 ha trên toàn tỉnh với giá trị cam kết đầu tư một tỷ USD (tương đương 22.700 tỷ đồng).

Công ty C&W cho biết, trong số những giao dịch đáng chú ý gần đây còn có việc Công ty TNHH Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong CTCP Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead tại khu công nghiệp Yên Phong thuộc tỉnh Bắc Ninh với giá 6,9 triệu USD.

Ngoài các loại hình bất động sản truyền thống, trong hai quý vừa qua, một thương vụ đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu cũng được công bố bởi tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hong Kong (Trung Quốc) với dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có diện tích 6.056 m2 tại Khu công nghệ cao TP HCM.

Các chuyên gia nhận định, bất chấp tốc độ tăng trưởng của các nước trong khu vực đang chững lại, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong quý II/2022 đạt mức cao nhất trong vòng 11 năm qua với mức 7,72%.

Việt Nam ghi nhận một kỷ lục mới với 10,06 tỷ USD vốn từ nhà đầu tư nước ngoài giải ngân vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2022. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua; trong đó, bất động sản là phân khúc đứng thứ hai, chiếm 26% tổng vốn với các nhà đầu tư hàng đầu đến từ Singapore, Nhật Bản, Đan Mạch, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Tuy nhiên, Công ty Cushman & Wakefield (C&W) nhận định, hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đang dần hoàn thiện nhằm hạn chế mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư.

Điều này sẽ phần nào gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay. Đặc biệt, vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" với nhiều quan điểm chỉ đạo mới quan trọng về yêu cầu tăng tính thị trường, minh bạch và hiệu quả trong quản lý nhà nước đối với đất đai. Khi được thể chế hóa và triển khai trên thực tế, các nội dung này được kỳ vọng mang lại tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc C&W nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt. Đối với các nhà đầu tư trong nước thì việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn. Có thể nói tất cả các phân khúc trên thị trường đều sẽ được quan tâm xem xét.

Tuy nhiên, bà Trang dự báo, phân khúc nhà ở và công nghiệp sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm nhất từ nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tại thị trường TP HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian tới.

Ở phân khúc bất động sản du lịch, ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội dẫn chứng, hiện tại các mô hình condotel, officetel dù đang thu hút sự chú ý nhưng lại chưa có đầy đủ khung pháp lý. Chính những khó khăn về đất đai, pháp lý khiến hầu hết doanh nghiệp lớn đến Việt Nam đều lựa chọn M&A với doanh nghiệp trong nước.

Bởi vậy, lợi thế của "khối nội" hiện tại là sự thông thạo vùng miền, linh hoạt về dòng vốn, đồng thời đang giữ vai trò tiên phong tại các thị trường mới, vùng ven. Thời gian tới, cơ quan quản lý cần điều chỉnh thủ tục pháp lý cho các loại hình bất động sản theo hướng linh hoạt, theo kịp biến động của kinh tế toàn cầu. Chất lượng giao thông và cơ sở hạ tầng cũng nên được tập trung hoàn thiện - ông Thành đề xuất.

Hiện các thương vụ M&A đang có xu hướng chuyển dần từ mua đứt, bán đoạn sang hợp tác, tạo nên những giá trị cộng hưởng, lợi cho cả đôi bên. Vì vậy, doanh nghiệp không nên xem M&A chỉ là một “game" thu gom tài sản mà cần xem đây như giải pháp để cộng hưởng sức mạnh, tăng sức cạnh tranh trong bối cảnh thị trường đang có rất nhiều biến động.