'Cân nhắc khi mua BĐS tại khu vực có quy hoạch lên thành phố như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh'

Thị trường BĐS khởi sắc sau thông tin quy hoạch

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã có tờ trình HĐND thành phố về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025.

Dự kiến, Hà Nội sẽ xây dựng, trình phê duyệt Quy hoạch TP Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Cụ thể có việc nghiên cứu đề xuất chủ trương và quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố.

Theo ghi nhận của người viết, từ khi có thông tin về quy hoạch trên, giá bất động sản ở khu vực ba huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn cũng đều ghi nhận khởi sắc.

Trên một diễn đàn nhà đất Mê Linh, hoạt động rao bán, chia sẻ thông tin diễn ra khá sôi động. Hầu hết các bài đăng rao bán đất nền, thổ cư trong thời gian gần đây đều nhận được nhiều lượt bình luận hỏi thông tin, giá cả, hoặc nhờ tư vấn. Thị trường có dấu hiệu sôi động hơn nhiều so với thời điểm trước đó, đặc biệt trong bối cảnh Hà Nội giãn cách.

Khảo sát trên các bài rao bán, nhiều sản phẩm đất nền, thổ cư tại thị trấn Quang Minh, khu đô thị Chi Đông được rao bán với mức giá thấp nhất từ 9 triệu đồng đến hơn 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Đất nền của một số dự án ở xã Tiền Phong khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 tùy vị trí. 

Biệt thự, liền kề khu đô thị Tiền Phong rao bán với giá từ 18 - 25 triệu đồng/m2, tại khu đô thị Hà Phong là 20 - 51 triệu đồng/m2.

Không ít bài rao nhấn mạnh vào lợi thế như "tiềm năng tăng giá", "khả năng thanh khoản cao vì Mê Linh sắp lên thành phố".

Trong số ba huyện đang có đề xuất quy hoạch lên thành phố, Đông Anh là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao vượt trội. Hà Nội và địa phương luôn dành ngân sách lớn cho việc đầu tư hạ tầng tại huyện. Nhờ đó, bất động sản được hưởng lợi và liên tục tăng giá, đặc biệt trong vòng một năm trở lại đây.

Khu vực thị trấn, nhiều nơi gần các trục giao thông chính có giá lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Tại các xã như Đông Hội, Vĩnh Ngọc, Mai Lâm, Xuân Canh, một số vị trí gần quy hoạch cầu Tứ Liên, công viên Kim Quy, dự án thành phố thông minh BRG Smart City, đất có mức giá khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, vài tháng gần đây, nhiều phiên đấu giá đất tại Đông Anh ghi nhận mức chênh lệch vài chục tỷ đồng. Giá trúng đấu giá nhiều nơi khoảng 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành Hà Nội. 

Tại Sóc Sơn, mức giá BĐS có phần thấp hơn so với hai huyện còn lại. Trên trang tin Batdongsan.com.vn, đất cạnh sân golf Minh Trí, khu du lịch hồ Đồng Đò, khu công nghiệp sạch Sóc Sơn được rao bán với mức giá từ 5 - 7 triệu đồng/m2.

Cân nhắc khi mua BĐS tại khu vực có quy hoạch lên thành phố

Tại talkshow "Tìm kiếm bất động sản 'hot' và lựa chọn chiến lược đầu tư sau đại dịch" do Cafeland tổ chức mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, việc xảy ra "sốt đất" sau thông tin quy hoạch các huyện của Hà Nội lên thành phố cũng tương tự câu chuyện đã xảy ra ở TP Thủ Đức trước đây.

"Việt Nam cũng cũng giống như các nước phát triển khác trên thế giới, khi chuẩn bị có tuyến metro, khu đô thị mới thì các bất động sản trong khu vực lân cận sẽ tăng giá. Tuy nhiên cần có các đại lượng để đo lường như thời gian, kỳ vọng giá trị gia tăng tương ứng với thời gian đó và so với suất sinh lời khác. Tuy nhiên, dù là đầu tư loại hình nào nhà đầu tư cũng cần đặc biệt cân nhắc đến ba yếu tố tiên quyết", ông Khương cho biết.

Cụ thể, yếu tố thứ nhất là "Lý thuyết ngày một", nhà đầu tư cần xác định lợi nhuận của khoản đầu tư có thể quay về nhanh nhất có thể, tốt nhất là chỉ trong một ngày.

Yếu tố thứ hai đặc biệt quan trọng là tính thanh khoản của khoản đầu tư. Sản phẩm có thể mang lại lãi ít hoặc không có lãi nhưng nhất định phải dễ dàng chuyển nhượng được. Đó là yếu tố cực kỳ quan trọng trong mua bán kinh doanh, đặc biệt là đầu tư.

Yếu tố thứ ba là quản trị rủi ro. Đối với bất động sản thì đó là các vấn đề liên quan đến pháp lý, quy hoạch.

"Nhà đầu tư nên mua ở những khu vực mà bản thân nắm rõ thông tin. Nếu chưa rõ quy hoạch mà chỉ nghe được thông tin khu vực đó tương lai sẽ lên "thành phố trong thành phố" thì tôi nghĩ cần cân nhắc, xem xét lại", ông Khương nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Hồ Văn Tình, Trưởng phòng nội dung Cafeland cho rằng, Mê Linh hiện nay là khu vực khá là phát triển đây có thể là khu vực đầy tiềm năng nếu thực sự có thể lên thành phố như Thủ Đức. 

Tuy nhiên cũng cần xét xem giá đất hiện nay tại Mê Linh có quá cao hay không. Nếu mức giá ở khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 thì khu vực này có thể là thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư nhưng nếu mức giá đã lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2 thì rất khó có lời trong thời gian ngắn.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, giá cả là một yếu tố quan trọng các nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi mua. Đặc biệt, người mua cần tỉnh táo, tránh xảy ra tình trạng mua với mức giá của 10 năm sau như điều đã xảy ra ở Thủ Đức hay Bình Phước thời gian qua.

"Quy hoạch thường thay đổi trong 5 - 10 năm. Nhà đầu tư chờ đến 10 năm sau có thể giá cả  sẽ được như kỳ vọng nhưng quy hoạch có thể sẽ lại thay đổi. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng về pháp lý, giá cả, quy hoạch cũng như kỳ vọng khi có những điều chỉnh bất thường", ông Khương nhận định.

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh trường hợp giá trị gia tăng của bất động sản không bằng biên độ lãi suất nhà đầu tư phải trả hàng năm cho ngân hàng.