Cấp thiết xây dựng nhà ở xã hội - Bài cuối: Thêm cơ chế mới

Đặc biệt, tiềm năng và dư địa phát triển phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam còn lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, các chính sách chưa thực sự hấp dẫn nên hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn “hờ hững” với phân khúc này. Người dân và doanh nghiệp đang kỳ vọng hàng loạt chính sách mới được ban hành sẽ giúp tháo gỡ về thủ tục, tài chính để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển. 

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-Home 

Ở thời điểm hiện tại, nếu một chủ đầu tư muốn làm nhà ở xã hội thì doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ căn để cho thuê và sau 5 năm mới được phép bán. Hiện nay, để phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải bỏ chi phí rất cao, trong khi đó, giá cho thuê không thể thu cao vì đã có “khung”.

Tất cả giá bán và giá cho thuê của nhà ở xã hội đều được công khai trên cổng thông tin Sở Xây dựng của các địa phương nơi có dự án. Ước tính đơn giá tại nhà ở xã hội cho thuê tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh quanh ngưỡng 100.000 đồng/m2/tháng. Với các tỉnh thành khác thì khoảng 30.000 - 50.000 đồng/m2/tháng.

Đó là chưa kể, muốn thuê nhà ở xã hội thì người thuê còn cần đáp ứng đủ nhiều điều kiện; thậm chí ít nhất phải thuê trong thời hạn 1 năm. Ngoài ra, quy định đã được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần thì không được hưởng lần thứ 2. Do đó, chỉ cần chính thức thuê trong 1 tháng thì người thuê sẽ không được mua nhà ở xã hội trong tương lai nữa.

Nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện thành công và rộng rãi mô hình doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê là bởi chi phí vốn dài hạn của họ rẻ. Doanh nghiệp chỉ phải đi vay với lãi suất khoảng 3% nên có thể dễ dàng đầu tư, sau đó đến khi tiến hành cho thuê thì vẫn có thể thu lãi.

Trong khi đó, tại Việt Nam, doanh nghiệp hiện đang phải tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất khoảng 12-15% và luôn phải có dự phòng phí nên chi phí thực hiện bị đội lên. Với cơ chế tài chính hiện tại thì không có nguồn tiền để hỗ trợ doanh nghiệp khi lãi suất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp đang rất cao.

Trong khi đó, định mức lợi nhuận của doanh nghiệp chỉ 10%, chia trung bình thì mỗi năm chỉ đạt được lợi nhuận 2%/năm. Điều này khó thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam 

Từ năm 2021 trở về trước, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội áp dụng chung suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, ngày 13/7/2022, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 610/QĐ-BXD về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành khung suất vốn đầu tư xây dựng cho công trình nhà ở xã hội dạng chung cư. Qua rà soát, suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội thấp hơn suất vốn đầu tư xây dựng công trình chung cư thương mại khoảng 25%.

Như vậy, các dự án nhà ở xã hội triển khai xây dựng từ năm 2021 sẽ tham khảo, vận dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành khi xây dựng phương án giá, theo đó suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Nhưng nếu muốn đảm bảo chất lượng tốt, xây dựng những khu nhà ở xã hội kiểu mẫu thì suất đầu tư cần tăng thêm.

Hiện nay, không chỉ riêng nhà ở xã hội mà chi phí phát triển tất cả các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đang cao. Vậy, bài toán cần giải quyết là làm thế nào để các chủ đầu tư không bị lỗ và có lãi trong hoạt động kinh doanh.

Trong khi nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn rất cao, nhất là phân khúc có giá “bình dân” hay đặc biệt là nhà ở xã hội. Do đó, doanh nghiệp cũng nên theo sát thị trường, có thể nắm bắt cơ hội và đưa ra những dòng sản phẩm không quá tốn kém chi phí. Bên cạnh đó, kinh nghiệm tại một số nước trên thế giới cho thấy, thay vì chào bán căn hộ cho người mua, chủ đầu tư cho phép người dân có thể thuê với thời hạn từ 1 - 3 năm, trong thỏa thuận thuê, có điều khoản được phép mua. Như vậy, trong 3 năm đó, người dân có nhu cầu sẽ có thêm cơ hội để tích lũy và lựa chọn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất, Bộ Xây dựng bỏ quy định này.

Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cần phải bổ sung trở lại quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Việc này để bảo đảm tính khả thi và khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Đây cũng là một trong các cơ chế chính sách để thu hút các nhà đầu tư. Nên cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Bởi lẽ, nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị ràng buộc với rất nhiều quy định.

Bên cạnh đó, trong lúc Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.