Chi phí đền bù và giá đất tăng gây thách thức cho phát triển bất động sản công nghiệp

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. 

Tuy nhiên, một số KCN vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Savills Việt Nam đánh giá con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. 

Cụ thể, tại 6 tỉnh trọng điểm phía bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96% tuy nhiên Savills ghi nhận có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này. 

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2 trong một chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%. 

Tại khu vực phía nam, các KCN tại TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn. 

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía nam ghi nhận đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2 mỗi chu kỳ thuê 50 năm. Ông John Campbell đánh giá mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai 2, Vành đai 3 cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động. 

Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2 mỗi tháng với công suất đạt 88%. TP HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án KCN xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.

Cần có sự điều chỉnh   

Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng, Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Vì vậy, Savills Việt Nam kỳ vọng các KCN mới với các quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư KCN phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan. 

Khả năng tăng trưởng giá trị tốt

Ông John Cambpell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.  

Theo ông John Campbell, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều khu công nghiệp đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian.

Tương tự như vậy, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều FTA như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. So với Trung Quốc, Việt Nam cũng có một Chính phủ ổn định hơn và thuận lợi hơn cho các công ty Mỹ và EU. 

Dẫn chứng về khả năng tăng trưởng giá trị KCN tại Việt Nam, ông John Campbell so sánh với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ví dụ, đối với KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.  

Vẫn còn thách thức

Vị chuyên gia của Savills cũng nhận định vẫn còn một số thách thức nhất định. Chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, gây thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Cùng với đó là hai thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. 

Theo ông, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 - 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. 

Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực.