Chu kỳ bất động sản 'đóng băng' nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với giai đoạn 2011 – 2013

Theo báo cáo chiến lược vừa công bố mới đây, CTCP Chứng khoán VNDirect nhận định ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.

Thứ nhất, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng vào bất động sản bị thắt chặt và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được giám sát chặt chẽ. VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Thứ ba, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. 

Dữ liệu của CBRE cho thấy, doanh thu ký bán đã giảm kể từ quý III khi khối lượng căn hộ giao dịch giảm mạnh 40% so với quý trước, tính cả TP HCM và Hà Nội. Tương tự, khối lượng ký bán của bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ giảm mạnh 70,4% so với quý trước.

Qua phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản Việt Nam vào 2011 - 2013, VNDirect đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ trước, một phần bởi tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện tốt hơn.

Dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), VNDirect nhận thấy rằng số lượng nhà phát triển bất động sản được niêm yết trong giai đoạn 2011 - 2013 ít hơn so với hiện tại; sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2021 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 - 2013.

"Do đó, chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít thiệt hại hơn và diễn ra ngắn hơn; tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây", VNDirect nhận định.

VNDirect cũng nói thêm, công ty không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất. Nhà đầu tư nên chú ý vào các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền vững chắc từ doanh số bán hàng trước đó.