Chủ tịch HoREA: Căn hộ 25 m2 không đồng nghĩa với 'ổ chuột'

Đề xuất cho xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25 m² đã được một số doanh nghiệp, hiệp hội đưa ra cách đây vài năm nhưng đến nay mới chính thức được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư. Dự thảo này mới được công bố để lấy ý kiến góp ý.

Để làm rõ thêm những vấn đề xung quanh, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA). Đây cũng là đơn vị từng nhiều lần đưa ra kiến nghị về căn hộ diện tích 25 m2.

Ông có đánh giá như thế nào về dự thảo vừa được công bố quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh, diện tích không nhỏ hơn 25 m²?

Ông Lê Hoàng Châu: Về việc xây dựng căn hộ 25 m2, bên HoREA đã đề xuất trước đó và thực tế là Bộ Xây dựng cũng cho thí điểm những năm gần đây. Tháng 11 năm ngoái, UBND TP HCM và Bộ Xây dựng cho phép dự án của Vingroup tại quận 9 TP HCM loại căn hộ cao cấp có diện tích 28 – 32 m2. Bởi Luật Nhà ở hiện nay không có qui định về nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45 m2 như Luật Nhà ở năm 2005.

Ông Lê Hoàng Châu. Nguồn: HoREA

Quyết định căn hộ như nào là do chủ đầu tư, tất nhiên vẫn phải phù hợp với tiêu chuẩn, qui chuẩn thiết kế của Việt Nam. Cho nên Bộ Xây dựng bây giờ ban hành qui chuẩn mới thay thế tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư cao tầng để lấp lỗ hổng. Bởi qui chuẩn về xây dựng, thiết kế giấy trắng mực đen là theo Luật Nhà ở 2005, mà luật này đã được thay thế bằng Luật Nhà ở 2014 nên bắt buộc phải có qui chuẩn mới.

Đây là một cơ sở pháp lí để giải quyết bài toán an cư, nhu cầu căn hộ nhỏ cho đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp như sinh viên, người lao động, người nhập cư,…  Bên cạnh đó, có một xu thế mới mẻ trong xã hội là những người đồng tính hay những người chọn cuộc sống độc thân thì họ sẽ cần những căn hộ thế này.

Tôi nói ví dụ dự án của Vingroup ở quận 9, nếu là căn hộ ba phòng ngủ cao cấp thì diện tích cỡ trên 100 m2. Nếu giá là 35 – 40 triệu/m2 thì rõ ràng căn hộ ba phòng ngủ phải 4 tỉ đồng. Trong khi đó, nếu căn hộ 32 m2 như họ làm bây giờ, với cùng giá đó thì căn hộ chỉ còn có 1,2 tỉ đồng. Giá đó không phải rẻ nhưng tổng giá bán căn hộ là vừa túi tiền.

Điều này trên thế giới rất phổ biến, nhưng tại Việt Nam vừa rồi có cách nhìn nhận chuyện này không đúng. Nhiều người cho rằng căn hộ nhỏ đồng nghĩa với 'ổ chuột'. Thực ra 'ổ chuột' đâu phải do căn hộ nhỏ, nó còn do quản lí, thiết kế căn hộ, do qui hoạch của cả khu vực đó cho nên việc liệu có tạo nên các khu ổ chuột hay không thể đổ lỗi cho một việc căn hộ nhỏ.

Như dự án nhà ở xã hội của Becamex hợp tác với Tokyu ở quận Bình Dương, căn hộ nhỏ ở đó có 20 m2 thôi, cộng thêm gác lửng là tổng 30 m2, nhưng đâu có thành khu ổ chuột vì nó còn do quản lí.

Dự án nhà ở xã hội Becamex Hòa Lợi. Nguồn: Báo Giao thông

Theo một khảo sát của GS. TS. Nguyễn Thị Hồng Xoan, khoảng 40% nhà ở tại TP HCM có diện tích dưới 30 m2, 24% nhà có diện tích dưới 20 m2. Do đó, để có những căn hộ nhỏ 25 m2 cho những đối tương tôi vừa đề cập đến là hợp lí.

Vấn đề của chúng ta là căn hộ nhỏ này chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong khu đô thị và xây dựng ở khu vực nào cho không bị quá tải hệ thống hạ tầng đô thị, tránh làm gia tăng tình trạng tắc nghẽn giao thông.

Trên thế giới nhiều thành phố lớn đều có những căn hộ nhỏ như này, nhưng về mặt nào đó tính tự giác của họ cao còn ở Việt Nam thì trình độ dân trí còn phải nâng lên nữa. Các căn hộ nhỏ nên cho xây dựng ở các quận ven và huyện ngoại thành. Còn nếu làm những khu đô thị với tỉ lệ căn hộ nhỏ nhiều hơn thì đó chủ yếu sẽ là nhà cho thuê.

Theo đánh giá sơ bộ của ông, nhu cầu về căn hộ 25 m2 này như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Nhu cầu về loại căn hộ mini này là rất lớn. Nếu tính tại TP HCM, tỉ lệ người có thu nhập thấp phải chiếm trên 50%, như vậy toàn quốc thì tỉ lệ còn cao hơn.

Ngoài ra, theo tiêu chuẩn của Liên hiệp quốc và Ngân hàng thế giới đánh giá tầng lớp trung lưu ở Việt Nam chỉ có 13%, như vậy 87% còn lại là thu nhập thấp.

Hơn nữa, nhu cầu căn hộ này là có khả năng thanh toán bởi hai điều. Thứ nhất, đa phần đối tượng hướng đến loại hình căn hộ mini là giới trẻ, mà giới trẻ có qui luật về thu nhập. Đó là thu nhập của giới trẻ tăng lên gấp đôi sau mỗi 10 năm. Thứ hai, những người muốn mua nhà là những người có ý chí tự lập, nên không sợ họ không thanh toán nợ ngân hàng. Như vậy, nhu cầu về căn hộ nhỏ là lớn và nhu cầu có khả năng thanh toán là cao.

Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện đang gặp khó khăn, gặp khủng hoảng. Ở đây không phải là thị trường xấu mà vì thiếu nguồn cung do chính sách, môi trường kinh doanh đang có những vướng mắc, bất cập và ách tắc.

Với nhu cầu cao như vậy, theo ông, "khẩu vị" của các chủ đầu tư liệu có nhanh chóng thay đổi để cung cấp những căn hộ mini như này?

Ông Lê Hoàng Châu: Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 sẽ thống nhất và đồng bộ với chính sách nhà ở xã hội là điều thứ nhất. Thứ hai, nó đáp ứng nhu cầu thật, tạo điều kiện hình thành những khu nhà mà sản phẩm đảm bảo tính thanh khoản cao hơn trước đây.

Theo qui định trước đây, trong một dự án chỉ có 25% căn hộ nhỏ, 50% căn hộ vừa và 25% căn hộ lớn. Nếu có sự cho phép xây dựng căn hộ 25 m2, lượng căn hộ nhỏ và vừa sẽ tăng lên, sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và hàng tồn kho là căn hộ lớn sẽ giảm đi.

Chính sách này sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển nhiều căn hộ vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật, từ đó giải quyết nhiệm vụ lớn lao của Nhà nước là bài toán chỗ ở cho người dân.

Tuy nhiên, chúng ta cần khuyến khích khuynh hướng của người tiêu dùng nhà ở từ mua chuyển sang thuê. Vì thị trường nếu chỉ tập trung cho xu hướng mua nhà thì sẽ tiêu tốn lượng lớn của cải của xã hội. Nhưng nếu chuyển sang thuê nhà là chính thì sẽ có lợi cho nền kinh tế, bởi chi phí thuê nhà nhẹ nhàng hơn so với chi phí mua nhà, tuy nhiên điều này cần đảm bảo người dân có việc làm và thu nhập.