Căn hộ từ 25 m2 sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường căn hộ nhỏ

Theo dự thảo Qui chuẩn Kĩ thuật Quốc gia về chung cư của Bộ Xây dựng, phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, dự thảo Qui định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh, diện tích không nhỏ hơn 25 m². Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m² không vượt quá 30% tổng số căn hộ.

Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện thông tin liên quan đến căn hộ chung cư có diện tích tối tiểu 25 m² mà đề xuất cho xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25 m² đã được một số doanh nghiệp, hiệp hội đưa ra cách đây vài năm.

Liên quan đến vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. (Ảnh: TheLEADER).

- Ông có bất ngờ trước việc dự thảo qui chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư của Bộ Xây dựng? Ông ủng hộ hay không ủng hộ qui định này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc này cũng không có gì bất ngờ. Thực ra, đây cũng là một trong vấn đề được nhiều doanh nghiệp bất động sản quan tâm và đề cập đến. Cả hệ thống các cơ quan quản lý cũng đã có nhiều lần bàn thảo về vấn đề này. 

Tôi cho rằng đề cập này mang tính phù hợp vì quan điểm trên thị trường cần thiết phải đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp nhiều đối tượng khách hàng trong đó có đối tượng khách hàng không có nhu cầu sử dụng nhiều. 

Bây giờ mà thị trường chỉ có những căn hộ to nên nhiều khách hàng khó khăn về tài chính hoặc không có nhu cầu sử dụng nhiều sẽ khó tiếp cận. Các khách hàng độc thân hoặc những công nhân làm việc ở các khu chế xuất, khu công nghiệp thường ở một mình, họ không có nhu cầu mua những căn hộ rộng rãi.

Sản phẩm này có thể đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng cần. Vậy tại sao không mở khung pháp lý, tạo điều kiện cho những nhà phát triển bất động sản cung cấp sản phẩm cho thị trường? 

Cá nhân tôi ủng hộ qui định này trong dự thảo nhưng cần sự kiểm soát của Nhà nước. Quản lí nhà nước đóng vai trò rất quan trọng. 

- Nhưng có không ít sự lo lắng về sự hình thành những khu dân cư "ổ chuột" nếu qui định này được áp dụng. Vấn đề này ở những nước khác có quá trình đô thị hóa có nét tương tự Việt Nam được qui định như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi từng đi thực địa ở nhiều quốc gia thì thấy mô hình này đều có. Tôi đã từng chứng kiến nhiều dự án ở Thái Lan và Singapore. Tôi đã vào dự án có 8000 căn hộ và căn hộ rộng nhất 28 m2 và nhỏ nhất là 23 m2. Nhưng mà họ làm cực kỳ hợp lý. Mỗi tòa nhà họ chỉ xây 5-8 tầng. Giữa các tòa nhà có một chỗ để phục vụ cho cộng đồng cư dân ở đó. Mà dịch vụ hạ tầng phân bổ đều cho toàn khu. 

Vấn đề ở đây là cân đối như thế nào để cho hạ tầng đáp ứng được cho số lượng dân trong một dự án? Đó là một bài toán về đầu tư. 

Còn trong khu thương mại, căn cứ vào qui mô dân số dự kiến, ví dụ được 500 người (tương đương 100 căn hộ) với sự đa dạng nhu cầu (có những nhu cầu ở đến hơn 100 m² nhưng lại chỉ có những nhu cầu chỉ ở khoảng 20-30 m²) thì nên có sự đa dạng về cung cấp các loại căn hộ có diện tích khác nhau. Chủ đầu tư có thể cơ cấu có khoảng 10% các căn bé (25 - 50 m²), 20-30% các căn trung bình (50-70 m²) và 10-15% các căn tương đối lớn (80-90 m²), còn lại là các căn lớn. Chỉ cần không làm tăng qui mô dân số là 500 người và những chỉ tiêu khác về chất lượng căn hộ, hạ tầng, cơ sở vật chất thì coi là được.

Theo tôi thì nên khuyến khích mô hình căn hộ chung cư có diện tích từ 25 m2 trong khu riêng biệt.

Vấn đề mấu chốt ở đây là quản lý nhà nước. Đối với những dự án có mô hình căn hộ từ 25 m² thì cần phải xem xét kĩ để đảm bảo tất cả các chỉ tiêu, không bị mâu thuẫn thì lúc ấy mới hợp lí. Hiện nay, số lượng người ở độc thân không phải là ít cũng như khả năng đáp ứng tài chính có hạn. Tôi ủng hộ đề xuất này để tháo gỡ khó khăn cho một nhóm đối tượng khách hàng.

Tất nhiên, nếu trong nội đô mà chỉ xây dựng căn bé thì sẽ phạm vào chỉ tiêu dân số. Nếu phạm vào chỉ tiêu dân số thì chắc chắn không được duyệt. Thế cho nên, chủ đầu tư phải cân đối chỉ tiêu dân số, làm thế nào đó cân đối các chỉ tiêu để có thể đảm bảo cho các đối tượng khách hàng. Và Nhà nước cũng nên khống chế, ở trong những khu phức hợp thì chỉ nên có một tỉ trọng nhỏ thôi.

Một khu chung cư đang đang được xây dựng ở khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

- Như ông nói thì hẳn nhiên nếu được áp dụng vào thực tế, số lượng căn hộ nhỏ từ 25 m2 sẽ rất được ưa chuộng. Vậy loại hình căn hộ này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản vốn còn một lượng tồn kho không nhỏ hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính: Các chủ dự án trước khi đưa sản phẩm ra thị trường thì phải cân đối thị trường xem lực hấp thụ, nhu cầu của thị trường như thế nào để đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu đó. Nếu đưa các sản phẩm ra trong bối cảnh thị trường dư thừa thì cần phải hạn chế, cân đối khả năng hấp thụ của thị trường.

Trên thực tế, đối với các dự án chung cư thì những căn có diện tích 50 - 60 m² lại là những căn ít bị dư thừa nhất trong số bất động sản tồn kho. Nếu có thì chỉ có những căn to mới bị dư thừa, bán hết sau. 

Ở đây còn vấn đề quản lí. Khi duyệt dự án thì cũng phải cân đối tỉ trọng các loại căn hộ có diện tích khác nhau. Ở một khu cạnh khu công nghiệp thì cái đó khuyến khích vì có nhiều đối tượng cần sử dụng sản phẩm đó. Nhưng trong một dự án thông thường thì nên khống chế tỉ lệ của loại căn hộ này.

Và tỉ lệ nhỏ này cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường nhất là lượng bất động sản tồn kho.

- Theo ông, nếu được áp dụng vào thực tế, loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m² đến dưới mức được qui định hiện nay sẽ được thị trường xếp hạng vào phân khúc căn hộ nào?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đây là loại căn hộ có diện tích nhỏ. Còn giá bán thì chưa chắc đã rẻ nên cũng không thể xếp chúng vào phân khúc nào trên thị trường hiện nay. 

Tôi lấy ví dụ, nếu một gia đình có hai vợ chồng và 1-2 con thì căn hộ nhỏ như thế khó có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của họ được. Nhu cầu về ở hiện nay đã cao rồi, chất lượng sống được nhiều người mua nhà quan tâm đến. Nếu diện tích quá nhỏ thì không thể nào đảm bảo cuộc sống của họ. 

Vì thế loại căn hộ từ 25 m² chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận khách hàng là độc thân hoặc vợ chồng trẻ mới cưới. Còn khi có thêm thành viên gia đình thì nhu cầu sẽ tăng lên. Khi đó họ sẽ phải chuyển đến những căn hộ có diện tích lớn hơn đáp ứng được nhu cầu sống và nhượng lại căn hộ có diện tích nhỏ đó cho những người có nhu cầu ít hơn. Đó là bản chất thị trường.