Chuyên gia tài chính tư vấn cách dùng đòn bẩy 'bắt đáy' bất động sản thời Covid-19

Trên thị trường bất động sản hiện nay một số nhà đầu tư đang có tâm lý chờ "bắt đáy" do tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, kéo dài khiến giá trị bất động sản giảm xuống ở mức thấp. Do đó, nhiều cá nhân cho rằng đây là cơ hội để săn "hàng ngộp", trong khi chờ thị trường phục hồi hậu Covid-19.

Về vấn đề này, tại tọa đàm "Giải pháp tài chính cho khách hàng bất động sản mùa Covid-19" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - khu vực miền Trung tổ chức, ông Nguyễn Nhất Linh, Giám đốc ngân hàng SeABank Đà Nẵng đưa ra quan điểm, nhà đầu tư có cơ hội "bắt đáy", tuy nhiên cần xây dựng cấu trúc vốn hợp lý.

"Vấn đề ở chỗ, chúng ta xây dựng dòng tiền, sử dụng nguồn vốn vay và vốn cá nhân như thế nào để có phương án đầu tư hiệu quả nhất, hạn chế được rủi ro", ông Linh nhấn mạnh. 

Theo ông Linh, nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy tài chính" cần có cấu trúc nguồn vốn vay ngân hàng phù hợp với khả năng, đảm bảo uy tín cho những lần vay sau. 

Các ngân hàng hiện có hai phương án cho vay chính gồm vay ngắn hạn và dài hạn. Mỗi phương án phù hợp với một mục đích đầu tư khác nhau. Nếu chọn được phương án vay không phù hợp, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng mất kiểm soát dòng tiền, dẫn đến phát sinh nợ quá hạn tại ngân hàng.

Giám đốc ngân hàng SeABank Đà Nẵng phân tích, vay ngắn hạn là khoản vay có thời hạn nhỏ hơn 12 tháng, mục đích vay để bổ sung vốn kinh doanh lưu động ngắn hạn. Người vay trả lãi hàng tháng, trả gốc vào cuối kỳ. Nguồn trả nợ chính là tiền doanh thu bán hàng. Lãi suất vay thấp hơn vay trung - dài hạn và thường không có phí trả nợ trước hạn.

"Khoản vay ngắn hạn này phù hợp với khách hàng chuyên kinh doanh bất động sản, xác định bất động sản là hàng hóa", ông Linh nhận định.

Trong khi đó, khoản vay trung - dài hạn có thời hạn hơn 12 tháng, mục đích vay để bổ sung tích lũy tài sản. Với khoản vay này, gốc và lãi phải trả hàng tháng bằng số tiền nhà đầu tư tích lũy được mỗi tháng.

"Nhà đầu tư nên áp dụng vay trung - dài hạn trong trường hợp mua bất động sản để tích lũy, tăng thêm tài sản", ông Linh kết luận. 

Cũng theo ông Nguyễn Nhất Linh, hiện tại các ngân hàng đang có nhiều chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất phù hợp, giải ngân nhanh chóng thuận tiện.

"Lãi suất cho vay với các khách hàng mua bất động sản hay xây sửa nhà đang ở mức thấp hơn trước, giảm từ 1 - 2% so với giai đoạn trước. Lãi suất bình quân từ 7 - 8,5% trong năm đầu tiên, biên độ điều chỉnh xoay quanh từ 2,5 - 3,5%, tùy chính sách từng ngân hàng. 

Ngoài chính sách lãi suất, các ngân hàng cũng đang ban hành một số chính sách hỗ trợ công tác giải ngân, phục vụ cho việc giao dịch mua bán thuận thiện hơn."

Ông Linh cho hay, theo cách giải ngân truyền thống, khách hàng phải thế chấp tài sản, hoàn thành thủ tục nhận nợ thì ngân hàng mới chuyển khoản cho bên bán. Tuy nhiên hiện nay thủ tục đã được giản lược tiện lợi hơn nhiều.

"Bên mua, bên bán và ngân hàng chỉ cùng ký thủ tục ba bên là ngân hàng có thể giải ngân vào tài khoản bên bán và phong tỏa lại để bên mua và bên bán có niềm tin, cùng ra phòng công chứng sang tên bất động sản. 

Hoặc ngân hàng có thể giải ngân số tiền cho bên bán khi bên mua chính là khách hàng của ngân hàng, tìm được thủ tục thế chấp tại ngân hàng", ông Linh cho rằng đây là  những chính sách, công cụ tốt để hỗ trợ cho nhà đầu tư sớm có quyết định sử dụng tiếp thêm một phần vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.