Đất đấu giá 2,43 tỷ đồng/m2 là 'đòn chí mạng' vào giấc mơ có nhà của nhiều người Sài Gòn?

Giá đất, giá nhà không ngừng "bay cao"

Tân Hoàng Minh chi 2,43 tỷ đồng/m2 mua đất vàng Thủ Thiêm là đề tài được bàn tán trên khắp các phương tiện truyền thông những ngày qua, bởi mức giá này đã bỏ xa những tuyến đường đắt đỏ như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi,...

Nhiều người đã nghĩ ngay đến một mặt bằng giá mới được thiết lập trên thị trường bất động sản (BĐS), đưa Thủ Thiêm sánh ngang với những thành phố lớn trên thế giới như Hồng Kông, London hay New York... 

Mặc dù vậy, với những tầng lớp lao động phổ thông ở Sài Gòn, thêm một mức giá BĐS cao kỷ lục cũng đồng nghĩa bài toán "an cư thời đất nóng" vốn đã khó giải nay càng trở nên vô định.

Theo khảo sát từ thực tế của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong số các dự án nhà ở chào bán trên thị trường năm 2020, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70%. Phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm khoảng trên 25% tổng số nhà ở.

Trong khi đó, căn hộ trung cấp (2 phòng) hiện nay thường có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2). HoREA cho rằng, mức giá này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tức khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, các dự án căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu/m2 tại TP HCM trong năm 2020 chỉ có 163 căn hộ đủ điều kiện mở bán, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

"Càng ngày, mục tiêu có được căn nhà nhỏ ở Sài Gòn càng xa vời. Trong khi bản thân cố gắng làm việc, tiết kiệm để tích góp thì giá nhà, giá đất lại bỏ mình cao chạy xa bay. Không biết phải bám trụ ở Sài Gòn đến bao giờ mới thực hiện được giấc mơ an cư", một người trẻ đang sinh sống và làm việc ở TP HCM trăn trở.

Thương vụ đấu giá Thủ Thiêm có thể triệt tiêu nhà ở giá rẻ

Trao đổi với người viết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. 

"Đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua ghi nhận cột mốc 2,43 tỷ đồng/m2, tăng gấp 8 lần so với lúc chào bán ban đầu. 

Điều này chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

Trước mắt, giá BĐS hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến, giá bán các phân khúc cao cấp và trung cấp cũng leo thang. 

Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể", ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, trong điều kiện bình thường, nhà ở giá rẻ vốn đã không được các nhà phát triển BĐS ưu tiên. Trong hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TP HCM gần như vắng bóng các sản phẩm nhà giá thấp. 

Ông Châu dẫn lời lãnh đạo một công ty BĐS cho biết, những năm trước, khi thị trường BĐS đóng băng, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại.

Tuy nhiên, khi thị trường đang bùng nổ như hiện nay, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, vì làm thì chỉ có "từ chết đến bị thương". Trong khi đó, một dự án thường kéo dài hàng chục năm với nhiều chi phí.

Bên cạnh đó, ở TP HCM vẫn có nhiều người không chỉ muốn ăn no, mặc ấm mà dần tiến tới ăn ngon, mặc đẹp, nhà cửa sang trọng, kéo theo nhu cầu phân khúc căn hộ cao cấp tăng.

"Giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh, phân khúc nhà bình dân bị bỏ trống. Bởi các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá rẻ để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận", Chủ tịch HoREA nhận định. 

Ông Châu phân tích thêm, các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn. 

Vì vậy, mức trần đấu giá đất 2,43 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại mà là giá kỳ vọng tương lai, dẫn đến có thể ảnh hưởng lâu dài đến việc lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới.