Đất nền ngoài trung tâm Hà Nội đối mặt sức ép giảm giá

Báo cáo quý III/2022 của Savills tại Hà Nội cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại thị trường này bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. 

Đối với thị trường nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh. 

Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý. Tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Thời điểm đó, nguyên nhân tăng giá được lý giải là bởi chủ đầu tư phát triển sản phẩm chất lượng, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư của chủ đầu tư có thể cao hơn mức dự kiến ban đầu, do quá trình phát triển dự án có những vấn đề phát sinh, khiến chi phí tài chính cao hơn dự phòng. Tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài đã khiến chi phí đầu tư tăng, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm khiến giá bán ở mức cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, đối với thị trường căn hộ sơ cấp, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý. Tuy nhiên khi chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến sẽ kéo theo giá tăng cao. Nếu mức giá này thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá. 

“Trong thời gian gần đây chúng ta thấy nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền. Họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán”, bà Hằng cho biết.

Đó là tại thị trường sơ cấp, còn trên thị trường căn hộ thứ cấp đã chứng kiến một số nhà đầu tư quyết định giảm giá. Theo chuyên gia đến từ Savills, lý do có thể liên quan đến điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng kéo theo áp lực thanh toán, tác động tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Tại phân khúc nhà ở thấp tầng, xu hướng giảm giá được nhận định sẽ không rõ ràng. Phân khúc này trong những năm gần đây đón nhận nguồn cung hạn chế. Hơn nữa, nhu cầu lại chủ yếu từ những người có thu nhập cao, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi mua nhà để ở hoặc cải tạo và cho thuê. Do vậy, tỷ lệ người mua sử dụng đòn bẩy tài chính với loại hình này là không nhiều, áp lực thanh toán không lớn, dẫn đến sự điều chỉnh rất hạn chế về mức giá.

Nhận định về tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong quý cuối năm 2022, bà Hằng cho rằng số lượng giao dịch sẽ không tốt như cùng kỳ những năm trước đây. Một số tác động không thuận lợi có thể kể đến như vấn đề về tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm neo ở mức cao, không đáp ứng được nguồn cầu để mua những sản phẩm vừa túi tiền.

“Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng… sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua”, bà Hằng nhận định.