Chủ tịch Everland: Câu chuyện đặc khu đang nóng trở lại, dự án Vân Đồn sẽ còn nhiều tiềm năng tăng giá

Sáng nay 28/5, CTCP Tập đoàn Everland (mã: EVG) đã tiến hành ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 với sự tham gia của 61 cổ đông, đại diện cho 139.468.138 cổ phần, chiếm 64,79% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

Tại đại hội, ban lãnh đạo Everland đã trình cổ đông thông qua kế hoạch tổng doanh thu 1.550 tỷ đồng và lãi sau thuế kỷ lục 113 tỷ đồng, đồng loạt tăng 30% và 235% so với kết quả thực hiện năm 2024. 

Năm nay, Everland đặt mục tiêu bàn giao và đưa vào vận hành các toà tháp A, B, F tại Crystal Holidays Harbour Vân Đồn trong quý III, cất nóc và hoàn thành cơ bản các tòa tháp C, D trong năm nay.

Với dự án Xuân Đài Bay, trong năm nay sẽ hoàn thành toàn bộ thi công hạng mục hạ tầng, cảnh quan, đồng thời triển khai thi công các công trình khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, đưa toàn bộ dự án vào vận hành trong năm 2027. Đầu tháng 4 vừa qua, dự án này đã được khởi công.

Dự án Tổ hợp văn hóa di sản Lý Sơn (Quảng Ngãi) sẽ hoàn thành các thủ tục pháp lý về đầu tư, đất đai, xây dựng để khởi công trong quý II. Triển khai thi công, hoàn thành và đưa dự án vào khai thác trong vòng 30 tháng kể từ ngày khởi công.

Khu nghỉ dưỡng Vũng Lắm sẽ tập trung hoàn thành công tác đền bù, GPMB đối với phần diện tích còn lại, hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng để sẵn sàng khởi công dự án trong thời gian sớm nhất.

Bên cạnh đó, hoàn thành công tác lựa chọn nhà đầu tư các dự án tại Hải Phòng, Đồng Tháp trong quý III. Đồng thời, hoàn thành cơ bản công tác đền bù, GPMB, thủ tục pháp lý các dự án tại Vĩnh Phúc, Khánh Hòa. Tiếp tục xúc tiến và đẩy nhanh thủ tục pháp lý một số dự án mới tại Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa...

Trong quý I, Everland ghi nhận doanh thu thuần 192 tỷ đồng và lãi sau thuế 11,5 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ gần 3 tỷ). 

Chưa cần dùng đến kênh trái phiếu

Cũng tại đại hội, Chủ tịch Lê Đình Vinh đã chia sẻ với cổ đông về tình trạng của cổ phiếu EVG.

"Trong 2023 - 2024, có một hệ lụy từ 2022 là báo cáo tài chính của Everland có yếu tố ngoại trừ của đơn vị kiểm toán bởi lý do khách quan, khiến cổ phiếu EVG vào diện cảnh báo và kiểm soát.

Năm ngoái, Everland đã đặt nhiệm vụ trọng tâm là khắc phục triệt để các cơ sở ý kiến ngoại trừ của đơn vị kiểm toán. Kết quả là các báo cáo đã được kiểm toán chấp nhận toàn phần, làm cơ sở đề xuất đưa cổ phiếu EVG ra khỏi diện kiểm soát.

Hiện nay cổ phiếu EVG đã được ra khỏi diện kiểm soát, đây là một dấu mốc rất quan trọng của tập đoàn. Nhiều tập đoàn lớn hơn chúng tôi cổ phiếu vào diện kiểm soát nhiều năm qua vẫn chưa đưa ra được, thậm chí phải xuống UPCOM. Có thể nói tài chính của Everland đã quay trở lại bình thường, không còn trở ngại nào.

Năm 2024 vừa qua, tổng tài sản của chúng tôi tăng rất mạnh. Trong đó, hàng tồn kho thương mại giảm gần như về 0, còn tồn kho về chi phí xây dựng dở dang bất động sản tăng mạnh. Dư nợ tín dụng của Everland khoảng 1.000 tỷ, chiếm 21% tổng tài sản. Công ty cũng chưa dùng bất cứ đồng trái phiếu hay công cụ tài chính phái sinh khác", theo ông Vinh.

Phiên thảo luận

Cổ đông: Tổng mức ban đầu của dự án Vân Đồn tăng từ 3.600 tỷ lên 5.600 tỷ là phát sinh những gì?

Ban lãnh đạo Everland: Dự án Vân Đồn 2,6 ha, gồm 5 tòa cao tầng và 1 tòa thấp tầng, gồm căn hộ du lịch, khách sạn và trung tâm thương mại, đứng đầu quy mô khách sạn ở Quảng Ninh hiện nay.

Khi phê duyệt chủ trương đầu tư lần đầu vào 2020, tổng vốn là 3.600 tỷ. Lúc đó hồ sơ lập xin chủ trương là dựa vào quy hoạch 1/500 chứ chưa có thiết kế cơ sở và thiết kế chi tiết. Khi được cấp chủ trương xong thì chúng tôi đi vào chi tiết hóa, dự án phát sinh nhiều vấn đề, sau khi tính toán lại suất đầu tư thì đội vốn lên.

Bên cạnh đó, khi lập chủ trương đầu tư, EVG chưa chọn đơn vị vận hành. Sau này chúng tôi chọn đơn vị vận hành quản lý là Centara, một đơn vị hàng đầu Châu Á. Điều này cũng phản ánh vào vốn đầu tư.

Ngoài ra, từ 2020 đến nay, giá nhân công, vật liệu cũng tăng lên so với thời điểm trước Covid-19, dẫn đến chi phí xây dựng tăng. Về phòng cháy chữa cháy, vào năm 2021 có quy chuẩn mới, để đáp ứng thì các chủ đầu tư phải bỏ ra khoản tiền lớn. Riêng dự án Vân Đồn đội lên 200 tỷ để đáp ứng tiêu chuẩn PCCC này.

Cổ đông: Biên lãi gộp kỳ vọng của dự án Vân Đồn là bao nhiêu? Tại sao trong kế hoạch 2025 chỉ ghi nhận bước đầu là 130 tỷ đồng từ dự án này?

Ban lãnh đạo Everland: Về câu chuyện biên độ lợi nhuận, thời điểm này hơi sớm để có con số chính xác vì dự án đang trong giai đoạn đầu tư, toàn dự án phải 2027 mới xong, công tác bán hàng đang triển khai nên chưa có con số về biên độ lợi nhuận tổng, mà chỉ tạm tính theo từng giai đoạn.

Bên cạnh đó, dự án Vân Đồn là phân khúc nghỉ dưỡng, không giống dự án nhà ở. Dòng tiền từ dự án Vân Đồn đến từ việc bán hàng và khai thác vận hành sau này. Chiến lược của Everland không dừng lại là xây để bán mà xa hơn là xây để vận hành. Dòng tiền khai thác vận hành sau này mới là bền vững.

Tiến độ bán hàng sẽ căn cứ vào từng tòa và thời điểm bán, chứ không áp lực phải bán như dự án chung cư.

Dự án này cũng có những điểm đặc biệt, Everland triển khai dự án này từ thời điểm Covid-19, bây giờ thị trường đang phục hồi trở lại thì chúng tôi lại có sản phẩm. Câu chuyện về đặc khu Vân Đồn đang nóng trở lại và Everland đang đi tiên phong ở Vân Đồn, chúng tôi đang thiết lập hệ sinh thái du lịch, bất động sản ở khu vực này. 

Trong tương lai, dự án Vân Đồn đang còn nhiều tiềm năng tăng giá, do đó chúng tôi cũng chưa bị áp lực bán bằng mọi giá. Do đó, con số biên lợi nhuận cụ thể phải 2 - 3 năm nữa mới có câu trả lời.

Cổ đông: Kế hoạch phân bổ khách sạn, condotel, thương mại tại dự án Vân Đồn?

Ban lãnh đạo Everland: Phần khách sạn sẽ do Centara vận hành. Phần condotel một phần chúng tôi sẽ vận hành, một phần người mua sẽ tự khai thác. Còn phần thương mại sẽ tìm đơn vị quản lý chuyên nghiệp để họ khai thác, tìm khách thuê...

Để đạt hiệu quả cáo nhất ở dự án này, chúng tôi đang tính toán nhiều phương án. Ví dụ phần thương mại có thể cho thuê lẻ từng khách hàng hoặc tìm đối tác hợp tác để khai thác.

Cổ đông: Chiến lược cải thiện giá trị cho cổ phiếu EVG? Công ty có ý định mua cổ phiếu quỹ và tăng sở hữu?

Ban lãnh đạo Everland: Giá cổ phiếu EVG đang thấp so với giá trị sổ sách và tiềm năng nội tại, chúng tôi chia sẻ thật. Đây là hiện tượng phổ biến chứ không riêng gì chúng tôi. Trong 2 - 3 năm qua các cổ phiếu trên thị trường đều rơi vào chu kỳ giảm giá, nhiều tập đoàn lớn cũng không tránh khỏi xu hướng và bị đánh giá thấp hơn so với giá trị sổ sách.

Riêng cổ phiếu EVG, ngoài tác động khách quan thì 2 - 3 năm qua cổ phiếu rơi vào diện cảnh báo, kiểm soát. Đây là giai đoạn rất khó khăn với doanh nghiệp, niềm tin nhà đầu tư bị ảnh hưởng, hỗ trợ thanh khoản cũng ảnh hưởng, đặc biệt là vấn đề cấp margin...

Cổ phiếu EVG chưa bao giờ được đánh giá là mã đầu cơ mà là đầu tư dài hạn, không phải cổ phiếu để thao túng. Năm 2025 mã EVG đã ra khỏi diện cảnh báo, thanh khoản được hỗ trợ.

Song quan trọng nhất, cổ phiếu chỉ phản ánh chất lượng hoạt động của doanh nghiệp, chiến lược năm nay của chúng tôi là tập trung cải thiện hoạt động kinh doanh. 

Việc mua cổ phiếu quỹ hay tăng sở hữu đều có thể nếu công ty thu xếp được tài chính, song thời điểm này chưa đến mức dùng đến phương pháp đó. 

Cổ đông: Kế hoạch chia cổ tức?

Ban lãnh đạo Everland: Những năm qua không chỉ EVG mà cả những tập đoàn lớn, làm ăn có hiệu quả nhưng bối cảnh vĩ mô không ổn định thì đều phải tính toán sự hài hòa giữa lợi ích ngắn và dài hạn.

Chia cổ tức cho cổ đông là lợi ích ngắn hạn, để lại tái đầu tư là lợi ích dài hạn, nhìn chung đều mang đến lợi ích cho cổ đông. 

Vốn của EVG hiện khoảng 2.000 tỷ, với quỹ đất và các dự án gối đầu hiện nay thì cần rất nhiều vốn, giờ chia cổ tức xong vay đầu tư hay để tiền lại đầu tư cũng không khác gì nhau. 

Năm 2025 chúng tôi sẽ cố gắng hoàn tất kế hoạch kinh doanh để năm sau xây dựng phương án phân phối lợi ích cho cổ đông. 

Cổ đông: Tiến độ dự án HH5 Bắc An Khánh ra sao?

Ban lãnh đạo Everland: Dự án này EVG tham gia cùng một số đối tác khác bởi giá trị dự án rất lớn. Chúng tôi mới thực hiện bước đặt cọc bởi nguồn lực của EVG hiện phải phân bổ cho rất nhiều dự án khác trong năm nay. Tỷ lệ vốn EVG tham gia dự án Bắc An Khánh là 15% và có điều khoản linh hoạt thay đổi.

Dự án này vừa rồi bị chậm vì chủ đầu tư phải hoàn thiện gia hạn chủ trương đầu tư, rồi làm thủ tục chuyển nhượng một phần. EVG không phải chủ đầu tư mà mới tham gia đặt cọc nhận chuyển nhượng, do đó không có sự chủ động. 

Một khó khăn rất lớn nữa, EVG bỏ tiền vào dự án Bắc An Khánh và phát sinh lãi. Trước đây chúng tôi vận chụng chuẩn mực kiểm toán là hạch toán lãi vay vào vốn hóa dự án.

Sau quá trình tham mưu lại của đơn vị kiểm toán, để đảm bảo an toàn thì chúng tôi phải điều chỉnh hạch toán lại, bóc phần lãi vay này vào chi phí kinh doanh trong kỳ, mặc dù đã đóng BCTC và nộp thuế hàng năm. 

Vừa qua chúng tôi đã điều chỉnh một số chỉ tiêu trong báo cáo 2023 - 2024, từ chi phí vốn hóa thì phải hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ, do đó chỉ tiêu về lãi các năm thay đổi.

Với thực trạng này, nếu một thời gian nữa dự án chưa triển khai được thì lãi phát sinh càng lớn, hạch toán vào báo cáo hàng năm sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận năm. Việc này chúng tôi sẽ phải tính toán lại.

Cổ đông: Everland có kế hoạch phát hành để tăng vốn?

Ban lãnh đạo Everland: Luật quy định các dự án bất động sản dưới 20 ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư. Còn dự án 20 ha đất trở lên thì vốn chủ không thấp hơn 15%.

Hiện Everland cùng lúc triển khai nhiều dự án, công ty mẹ bơm vốn thông qua các công ty con và thành viên. Các dự án quy mô đều lớn nên vốn chủ cũng đòi hỏi khá lớn, vốn chủ hiện nay là 2.200 tỷ thì làm sao để cân đối?

Vốn chủ của Everland hiện nay có hai phần, một là do cổ đông góp vào, hai là vốn thặng dư từ lợi nhuận hàng năm chưa chia. Để phân bổ nguồn vốn 2.200 tỷ thì phải tính toán, ưu tiên dự án nào trước chứ không phải rải đều toàn bộ. Ví dụ dự án A đang vướng mắc thủ tục pháp lý thì chúng tôi rút vốn dồn sang dự án B, sau này dự án A thông thoáng thì lại rút từ dự án B về. Đó là cách mà EVG cũng như các chủ đầu tư khác đang áp dụng.

Thứ hai nữa là phải tối ưu hóa các nguồn vốn đầu tư, trong đó có liên kết hợp tác với các đối tác. Thực tế đi đầu tư thì ai cũng muốn làm chủ, cầm trịch 100%, song đôi khi cũng phải hợp tác để giải quyết câu chuyện về vốn, lợi ích hài hòa rủi ro chia sẻ.

Thứ ba là EVG phải sử dụng vốn làm sao cho tối ưu nhất, sử dụng cho cái gì. Trở lại với dự án Vân Đồn, EVG vừa có vốn chủ, vừa có vốn vay, vừa có vốn bán hàng. Tại dự án này chúng tôi mới huy động ngân hàng 500 tỷ, còn lại phải dùng vốn chủ sỡ hữu kết hợp với công tác bán hàng.

Cuối cùng mới tính đến các giải pháp về tăng vốn. Tôi cũng muốn chia sẻ, thị trường chứng khoán những năm qua có nhiều thăng trầm, không chỉ riêng EVG mà các tập đoàn khác cũng bị hạn chế trong việc tăng vốn từ kênh này, thay vào đó là chuyển sang kênh trái phiếu, tín dụng và các công cụ tài chính khác.

Không phải EVG không tính đến việc phát hành để tăng vốn, mà điều kiện thị trường không thuận lợi. Bản thân EVG cũng phải giải quyết bài toán tình trạng cổ phiếu. Áp lực về vốn chủ của EVG cũng chưa quá lớn, 3 năm qua vướng rất nhiều thứ để triển khai dự án.

Bắt đầu từ 2025 thì mọi thứ mới bắt đầu hội tụ, từ cơ chế chính sách pháp luật, doanh nghiệp tư nhân được ủng hộ, thị trường bất động sản bắt đầu ấm lên, thủ tục pháp lý dần thông thoáng, thị trường chứng khoán cũng đang khởi sắc. Có lẽ đây là thời điểm EVG sẽ cân nhắc tăng vốn thông qua các đợt phát hành nếu cần thiết.

Diễn đàn Đầu Tư Việt Nam 2025 - Mid-Year Update do trang thông tin điện tử tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 03/06/2025 tại Khách sạn L7 West Lake Hanoi by LOTTE, TP Hà Nội.

Sự kiện quy tụ các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia tài chính, các định chế tài chính, đại diện từ các doanh nghiệp, ngân hàng, các cơ quan thông tấn báo chí và đông đảo nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường.

Trong giai đoạn thị trường có nhiều thay đổi với những tác động chính sách, Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

BTC dành số lượng vé hạn chế cho độc giả Việt Nam Mới. Vui lòng đăng ký và hoàn thành khảo sát tại đây để xác nhận tham dự.