Fiin Ratings: Ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi về vốn trong nửa đầu năm 2023

Theo Fiin Ratings, tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi Thông tư 16/2021 của Ngân hàng Nhà nước không cho phép tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động;

Thông tư 39/2016 không cho phép các tổ chức tín dụng cho vay đối với nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai và Thông tư 08/2020 về việc hạ tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.

Bên canh đó, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 1976 yêu cầu tổ chức tín dụng và ngân hàng triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. 

Nghị định 65/2022 được ban hành cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ. 

"Do hầu hết các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản là công ty chưa niêm yết, không có doanh thu nên các quy định chặt chẽ về hồ sơ chào bán và minh bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp để tái cấp vốn của các doanh nghiệp này", Fiin Ratings chỉ ra.

Fiin Ratings cho rằng ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.

Việc thắt chặt tín dụng không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác.

Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Trong vòng hai năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.

Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới, mua lại trái phiếu, trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực, thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu để kích cầu.

Tuy nhiên, Fiin Ratings cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu thì cũng chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn, do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...

Hiện Chính phủ đã có nhiều động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Các chính sách mới được kỳ vọng sẽ là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Dù vậy, Fiin Ratings cho rằng chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026